Обязательства по предварительному договору

155

Вопрос

В 2009 г. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости сроком до 2016 г. В счет договора в 2009—2010 гг. будущий покупатель (сторона 1) выплатил 2-й стороне 200 т. рублей, о чем имеются расписки. Далее в течение 3-х лет договор не исполнялся обеими сторонами, в 2014 г. недвижимость продана 3-му лицу. Может ли вернуть деньги по распискам сторона 1 договора? Если учитывать, что срок исковой давности прошел, сторона 1 рассматривает расписки как авансовые платежи по действующему (до 2016) предварительному договору купли-продажи.

Ответ

С учетом того, что обязательства по предварительному договору сторонами не исполнены, в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был, а сам объект недвижимости продан третьему лицу, выплаченная денежная сумма может быть взыскана с продавца на основании ст.1102 ГК РФ (см. Постановление ФАС ВВО от 17.11.2011А38−281/2011, Постановление ФАС ВСО от 26.07.2011А33−12 833/2010, Постановление ФАС МО от 10.04.2012А40−77 974/11−8-659).

При этом следует отметить, что срок исковой давности о взыскании уплаченной суммы может начинаться течь и с момента, когда будущий покупатель узнал о нарушении своих прав продавцом, т. е. после продажи спорного объекта третьему лицу, учитывая, что срок заключения основного договора еще не наступил (см. Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2010А76−26 142/2009).

Тем не менее, по поводу денежных обязательств по предварительному договору следует отметить, что по мнению Пленума ВАС РФ, отраженному в Постановлении № 54, при наличии в предварительном договоре обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть суды должны квалифицировать такой договор как «договор купли-продажи будущей вещи» с условием о предварительной оплате.

Относительно включения в предварительный договор условия об оплате следует учитывать, что по мнению арбитражных судов, из предварительного договора не возникает денежных обязательств (см. Постановления ФАС ВВО от 09.02.09 № А43−7275/2008−41−247, ПО от 28.02.08 № А65−12 856/2007-СГ2−20, УО от 05.03.08 № Ф09−1146/08-С5, ЦО от 18.02.09 № Ф10−211/09). К примеру, в Постановлении ФАС ПО от 28.02.2008А65−12 856/2007 соглашение об уплате аванса по предварительному договору, при отсутствии основного обязательства было признано ничтожным. Таким образом, позиция арбитражных судов, сводится к тому, что конструкция предварительного договора не предполагает каких-либо денежных обязательств между сторонами. Однако, если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о денежных платежах в рамках предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным (определения Верховного суда РФ от 10 марта 2009 г. № 48-В08−19 и от 22 июля 2008 г. № 53-В08−5).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Рассмотрение дел о платежах по предварительному договору;

Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС РФ;

Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток;

Обзор судебной практики по вопросу о возможности обеспечения задатком обязательства из предварительного договора;

Что изменилось в правилах о сроке исковой давности после 1 сентября 2013 года;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток

«4. Задаток не может обеспечивать обязательство по предварительному договору. Такова позиция арбитражных судов.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, а также указывать на срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор (п. 2−4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств между его сторонами.* Поэтому обязательство из предварительного договора не может быть обеспечено задатком.

Данный вопрос по-разному решается судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Поэтому, если организация собирается обеспечить задатком обязательство по предварительному договору, необходимо ориентироваться на подведомственность спора. Если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о выдаче задатка в обеспечение предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным. Если возможный спор будет рассматривать арбитражный суд, то следует иметь в виду, что согласно правовой позиции ВАС РФ предварительный договор обеспечиваться задатком не может.

Позиция арбитражных судов, согласно которой конструкция предварительного договора не предполагает каких-либо денежных обязательств между сторонами, представляется более обоснованной.*

Обоснование

Предварительный договор может закреплять обязанность сторон по заключению в будущем основного договора. Однако эта обязанность не является денежным обязательством. Следовательно, по предварительному договору не может быть каких-либо платежей.

Следует отметить, что и в системе арбитражных судов до принятия постановления № 13 331/09 существовали противоположные подходы к решению данного вопроса. В системе судов общей юрисдикции, как представляется, этот вопрос должен быть разрешен в ближайшем будущем Верховным судом РФ".

10.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль