Заключение договора аренды земельного участка

244

Вопрос

Нежилые помещения в здании принадлежат 2 собственникам. В свидетельствах объект определен как — часть здания — 1 этаж, часть здания — подвал. Земельный участок под зданием принадлежит на праве собственности 1 из собственников. Собственник земельного участка платит налоги и несет расходы, связанные с содержанием прилегающей к зданию территории. Второй собственник приобрел помещения у лица, не являвшегося собственником земельного участка под зданием и в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобрел только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (чьи права пользования не были оформлены). Собственник земельного участка обращается к собственнику помещений с предложением заключить договор аренды. От заключения такого договора аренды собственник нежилого помещения в здании отказался, в связи с отсутствием оснований для применения ст. 445 ГК РФ. С другой стороны — ст. 65 ЗК РФ предусматривает, что пользование землей является платным — формы платы — земельный налог и арендная плата. Вопрос№1. Есть ли правовые основания для понуждения собственника нежилого помещения в здании к заключению договора аренды земельного участка, под зданием? Вопрос№2. Применима ли в данной ситуации норма о неосновательном обогащении собственника земельного участка к собственнику помещений в здании (в качестве компенсации расходов на уплату земельного налога и расходов на содержание прилегающей территории пропорционально занимаемым в здании помещении?). Вопрос№3. Возможно ли в данной ситуации сослаться на пункт 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г.

Ответ

Приобретая часть здания покупатель одновременно приобрел право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае если права на пользование земельным участком собственником недвижимости не будут оформлены надлежащим образом, у собственника такого земельного участка возникает право требовать возмещения неосновательного обогащения. Пункт 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 применим к данной ситуации.

В такой ситуации суды, ссылаясь на ст. 271 ГК РФ, а также п. 3 ст. 35 ЗК РФ, устанавливают, что нахождение объекта недвижимости на чужом земельном участке не образует у собственника этого объекта самостоятельных вещных прав в отношении земельного участка, на котором этот объект расположен. Наличие этого объекта дает право пользования или преимущество в приобретении этого участка, что означает преимущество в обязательстве.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, даже если прежним собственником недвижимости указанные права не были оформлены надлежащим образом (Определение ВАС РФ от 18.10.2013 №№ ВАС-12 790/13, А41−44 318/12, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 27.09.2012 № 33−9604, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.04.2014 № 33−4815/2014).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

«13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение*.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка*".

05.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль