Постановка на учет многоквартирного дома в орган кадастрового учета

119

Вопрос

До недавнего времени необходимость кадастрового учета одновременно здания и расположенных в нем помещений не возникала. Однако закон № 250-ФЗ внес в закон о кадастре изменения, повлиявшие на эту ситуацию. Закон № 250-ФЗ изменил ч.4 ст. 25 закона о кадастре, которая действует с 01.10.2013. В соответствии с ч.4.1 ст. 25 закона о кадастре, также введенной законом № 250-ФЗ, орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). В отношении многоквартирного дома ситуация изменилась, теперь многоквартирный дом нельзя поставить на кадастровый учет, пока не не будут поставлены на кадастровый учет все помещения (например офисные), расположенные в многоквартирном доме, в том числе и пока не будут поставлены на учет квартиры. Что делать застройщику, если он готов поставить на учет здание, предоставив все необходимые документы для постановки на учет?

Ответ

С 01.10.13 в силу вступили новые правила — теперь при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета должен сразу ставить на учет и все расположенные в нем помещения, в том числе составляющие общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4.1 ст. 25 ФЗ от 24.07.07 № 221-ФЗ). Одним из документов, необходимых для кадастрового учета является тех. план (ст.22 ФЗ от 24.07.07 № 221-ФЗ), который содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме (ст.41 ФЗ от 24.07.07 № 221-ФЗ).

Между тем, вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (или оно должно быть запрошено в порядке межведомственного взаимодействия), если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23−15 744, письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Однако органы Росреестра как правило отказывают при постановке на учет здания на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (без предоставления тех. плана), мотивируя тем, что в разрешении отсутствует информация, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279). Между тем, данные отказы противоречат пункта 3 части 1 статьи 22 (см. Постановление 15 ААС от 07.04.2014А53−20 883/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 21.04.201414-ИСХ/4 485-ГЕ/14;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Застройщик отказывается ставить помещения в жилом доме на кадастровый учет. Что может предпринять компания-дольщик

<…>

«Риски

С заявлением о кадастровом учете здания и помещений в нем могут обратиться как собственники объектов недвижимости, так и любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — закон № 221-ФЗ). При долевом строительстве это может сделать застройщик или участник долевого строительства (дольщик). Однако на практике не все так просто. Раньше застройщик ставил на кадастровый учет дом, а уже потом на учет ставили отдельные помещения. Это делал либо сам застройщик по договоренности с дольщиками за отдельную плату, либо сами участники долевого строительства (каждый свою квартиру). После этого дольщики получали возможность зарегистрировать права собственности на жилье в Росреестре. Но с 01.10.13 в силу вступили новые правила — теперь при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета (далее — кадастровая палата) должен сразу ставить на учет и все расположенные в нем помещения, в том числе составляющие общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4.1 ст. 25 закона № 221-ФЗ).

В настоящее время Департамент недвижимости Минэкономразвития России разрабатывает проект приказа, которым предусматривается возможность подготовки техплана многоквартирного дома, содержащего одновременно сведения о помещениях в нем. Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений — 30.06.14 (письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23−15 744«О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>»).

С практической реализацией этой нормы возникли трудности. Среди документов, необходимых для кадастрового учета, назван технический план здания (п. 3 ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Однако существующая форма этого документа содержит сведения только о здании, но не о помещениях в нем (форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.09.10 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»). Между тем для кадастрового учета помещений эта информация нужна. В связи с этим теперь застройщикам кроме технического плана на здание нужно представлять в орган кадастрового учета технические планы на каждое помещение в доме (раньше этого не требовалось). Поэтому сейчас многие застройщики не спешат заниматься подготовкой документов для кадастрового учета — это требует существенных финансовых затрат на изготовление технических планов всех помещений в здании, а поскольку такой порядок появился сравнительно недавно, то несколько лет назад при подписании договоров о долевом участии в строительстве застройщики не предполагали возникновение у них таких дополнительных расходов.

Казалось бы, закон предусматривает выход из этой ситуации: вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23−15 744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>», письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Сложность заключается в том, что в составе сведений действующей формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Правительства Р Ф от 24.11.05 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») отсутствует информация о зданиях, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Этот пробел должен устранить приказ Госстроя от 08.04.13 № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию»: новая форма содержит сведения, необходимые для постановки на кадастровый учет здания без участия правообладателя. Приказ еще не зарегистрирован Минюстом.

Тем самым норма о том, что вместо техплана можно представлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически не работает. Поэтому пока у застройщика остается одна возможность для постановки дома и квартир в нем на кадастровый учет — представить техплан здания и техпланы всех помещений. Большинство застройщиков заняли выжидательную позицию. Тем более закон не предусматривает санкций за непредставление таких документов*".

01.12.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль