• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между ООО (арендатор) и муниципальной администрацией заключен договор аренды земельного участка (промышленного назначения) для строительства

Между ООО (арендатор) и муниципальной администрацией заключен договор аренды земельного участка (промышленного назначения) для строительства

656

Вопрос

Между ООО (арендатор) и муниципальной администрацией заключен договор аренды земельного участка (промышленного назначения) для строительства. На этом земельном участке есть 20 зданий и незавершенное строительство. Часть зданий и незавершенное строительство арендатор хочет продать третьему лицу. Каков будет порядок в плане земельного законодательства: надо ли делить землю (выделяя ту часть, которая находится под продаваемыми зданиями)? надо ли согласие арендодателя? может ли арендодатель быть против перезаключить договор аренды части земельного участка с новым владельцем зданий и внести изменения в старый договор аренды (с нынешним арендатором)?

Ответ

1. При продаже объектов недвижимости, находящихся на арендованном участке земли, выделять часть земельного участка, которая находится под продаваемыми зданиями, не обязательно, получение согласия арендодателя не требуется, арендодатель не вправе препятствовать новому собственнику пользоваться участком земли, находящимся под приобретённым зданием. Если часть зданий, расположенных на указанном участке остаётся в собственности у арендатора, целесообразно перезаключить договор аренды на новых условиях, со множественностью лиц на стороне арендатора или впоследствии предложить собственнику провести раздел соответствующего земельного участка.

 

2.При продаже объекта незавершённого строительства необходимо учесть, что в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная правовая норма предусматривает обязательность осуществления государственной регистрации объекта незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

Единственная обязанность продавца здания — уведомить собственника участка (арендодателя) о продаже*. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец, причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки.

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий*.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды*. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 130.Недвижимые и движимые вещи

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства*»

<...>

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи*».

4. Земельный Кодекс Российской Федерации

«Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения Земельного Кодекса РФ

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом*»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.