Договор участия в долевом строительстве

622

Вопрос

В соответствии с п. 9 ст. 15.2 ФЗ-214 "Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства". Разъясните последующий фразы "При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения".

Ответ

Если в течении двух лет, с момента когда объект долевого строительства должен быть передан дольщику в соответствии с условиями договора в отношении застройщика будет принято решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (или решением суда об обращении взыскания на предмет залога), данные обстоятельства являются основанием для выплаты дольщику страхового возмещения.

Это объясняется тем, что страховым случаем по договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику подтвержденные решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (ч. 8 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ). При наступлении страхового случая, договором страхования должно быть обеспечено право выгодоприобретателя (т.е. дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (ч. 9 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ).

При этом минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, (ч. 10 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья;

Письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-ИСХ/01657-ГЕ/14 «Об исполнении обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика

«Страхование ответственности в страховой компании

Договор страхования ответственности заключается в отношении конкретного объекта, на строительство которого выдано разрешение. Договор страхования должен обеспечивать натуральные обязательства застройщика по всем договорам, заключенным для строительства этого объекта, то есть обязательства перед всеми дольщиками этого объекта (п. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ). Выгодоприобретателями по договору страхования являются дольщики. При наступлении страхового случая страховщик обязан компенсировать им убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ). Если в дальнейшем произойдет уступка прав требования по договору долевого строительства, то о замене выгодоприобретателя новым дольщиком застройщику нужно будет письменно уведомить страховщика (ч. 6 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ, ст. 956 ГК РФ). Правда, даже при отсутствии такого уведомления новый дольщик все равно вправе будет предъявить свои требования страховой компании, если застройщик не исполнит свои обязанности перед ним. Такой вывод следует из пункта 3 статьи 932 Гражданского кодекса, согласно которому выгодоприобретателем по договору страхования гражданской ответственности является кредитор по основному обязательству, даже если в самом договоре страхования названо иное лицо.

Заключение договора страхования. Застраховать ответственность застройщика можно лишь в страховой компании, соответствующей определенным требованиям и имеющей лицензию на страхование гражданской ответственности. В частности, страховая деятельность этой компании должна длиться не менее пяти лет, она должна обладать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и т. д. (п. 2 ч. 1 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Договор страхования считается заключенным со дня госрегистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства (п. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Следовательно, если срок передачи объекта строительства будет переноситься, то срок действия договора страхования также нужно будет увеличивать.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет выплатить страховое возмещение, рассчитывается по особым правилам. А именно: исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ (ч. 10 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).*

Nota bene!

Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования от выполнения обязанностей перед обществом (ч. 10 ст. 23.2 закона № 286-ФЗ)

Минусы для дольщиков. Страховым случаем по договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику (ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Но есть важная особенность: дольщик может предъявить страховой компании требования о выплате страхового возмещения лишь при наличии решения суда об обращении взыскания на предмет залога — земельный участок, право аренды земли, объект незавершенного строительства (ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ). А потребовать обращения взыскания на предмет залога дольщик вправе не ранее чем через шесть месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренного договором, или через шесть месяцев после прекращения (приостановления) строительства, если становится очевидно, что объект не будет передан дольщику в установленный срок (ч. 1 ст. 14 закона № 214-ФЗ).

Другие основания для обращения к страховщику — решение суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований (п. 2 ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Плюсы и минусы для застройщика. Разумеется, главным критерием, которым будут руководствоваться застройщики при выборе способа обеспечения, станет размер финансовых затрат. Максимальный размер страховой премии не ограничен — все зависит от того, как страховые компании оценят свои риски в данном виде страхования. Скорее всего страховые компании при расчете премии будут учитывать в том числе репутацию застройщиков. При этом закон № 214-ФЗ не обязывает страховые компании страховать риски любого обратившегося застройщика, поэтому не исключено, что застройщикам с не самой солидной репутацией и с не самой долгой историей существования будет трудно найти страховую компанию, которая согласится застраховать их ответственность, либо придется мириться с высокой стоимостью страховки.

В то же время страхование не повлечет за собой дополнительных расходов застройщика, если страховой компании придется выплатить кому-то из дольщиков страховое возмещение. Право суброгации в данном случае возникнет у страховой компании только в ограниченных случаях. Страховая компания, выплатившая дольщику страховое возмещение, может потребовать эту сумму от застройщика, только если застройщик будет привлечен к ответственности в деле о банкротстве на основании статьи 10 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ч. 14 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Ответственность должника в деле о банкротстве наступает, в частности, если должник своевременно не инициировал свое банкротство, хотя должен был это сделать, исходя из своего финансового состояния, или если должник, наоборот, подал заявление о банкротстве, имея возможность удовлетворить требования кредиторов в полном объеме (ст. 10 закона № 127-ФЗ)".

13.10.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль