Приобретатель, интересы которого я представляю, приобрел на открытых торгах здание с подвалом

58

Вопрос

Приобретатель, интересы которого я представляю, приобрел на открытых торгах здание с подвалом. И получил его во владение от организатора торгов по Акту приема-передачи, на основании Протокола о результатах торгов. Здание с подвалом выставлялись единым лотом, как единый объект, разделения здания и подвала на отдельные помещения в момент торгов не было, но в данный момент- разделение на отдельные помещения оформлено. Переход прав приобретатель с торгов не успел зарегистрировать, так как Продавец-организатор торгов в судебном порядке доказал, что подвал здания имеет статус убежища- защитного сооружения гражданской обороны, которые ограничены в обороте. В связи с чем номинальный собственник здания с подвалом, у которого здание было изъято в рамках исполнительного производства и реализовано на торгах за долги (пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве правообладателя) обратился с иском к организатору торгов и к приобретателю с торгов о применении последствий ничтожности торгов, ссылаясь на ничтожность торгов в связи с ограниченным оборотом убежищ, на п.11. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в от 22 декабря 2005 г. N 101.Однако год назад по искам данного правообладателя, у которого здание в подвалом в рамках исполнительного производства было изъято и реализовано на торгах, законность изъятия приставом имущества и направления на торги, а также законность торгов по процедуре проверялись в судебном порядке: в признании действий пристава по изъятию имущества и направлению его на торги незаконными истцу было отказано; в удовлетворении иска о признании торгов недействительными истцу также было отказано. Спор был между теми же лицами.Вопрос№1. Сейчас, когда обнаружилось, что подвал здания относится к ограниченному в обороте имуществу, реализованному на торгах по недосмотру самим собственником: Федеральным агентством по управлению госимуществом, по своей воле и за плату, очень важным является следующее обстоятельство: имеется ли у ФАУГИ или у формального правообладателя, у которого это имущество изъято и реализовано за долги, необходимость до обращения с иском о применении последствий ничтожной сделки торгов добиваться пересмотра вступивших в силу судебных решений о законности действий пристава и о законности торгов?Или последствия ничтожной сделки применяются непосредственно, несмотря на данные судебные постановления между теми же лицами?Вопрос№2. Является ли владелец здания с подвалом, у которого они изъяты и реализованы за долги, заинтересованным лицом, имеющим право на иск о применении последствий ничтожности торгов? Ведь после изъятия этого имущества и реализации его на торгах денежная выручка от реализации имущества направлена приставом на погашение задолженностей данного владельца по исполнительным документам, а положительная разница возвращена приставом данному владельцу. А в случае применения реституции по ничтожной сделке торгов по иску владельца, кроме денег он вновь вернет в свое владение здание, т.е. получит неосновательное обогащение.

Ответ

: 1. Исходя из текста Вашего вопроса, в рассматриваемой ситуации речь идет о признании недействительным договора купли-продажи части объекта недвижимого имущества, заключенного по результатам торгов.

 

Как указано в п.11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» договор купли-продажи изъятого из оборота имущества, заключенный по результатам публичных торгов, является ничтожным независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов.

Следовательно, спорная сделка является недействительной в силу нарушения положений п. 2 ст. 129 ГК РФ, в связи с чем, подлежат применению положения ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

Как следует из вышеизложенного, пересмотр судебных постановлений, о котором идет речь в Вашем вопросе не является обязательным.

2. В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 № 3039/07 требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано за иным лицом и которое не находится во владении истца, может быть удовлетворено только при рассмотрении виндикационного иска. Самостоятельное требование о признании права собственности на такое имущество удовлетворению не подлежит, поскольку данный способ защиты в такой ситуации не обеспечивает восстановления нарушенного права.

В данной ситуации заинтересованными лицами являются ФАУГИ, обладающее в силу закона правами на часть недвижимого имущества (спорный подвал) и заинтересованное в его возврате, а также приобретатель спорного подвала, заинтересованный в возвращении денежных средств, в случае передачи подвала его законному владельцу.

Исходя из текста Вашего вопроса, в сложившихся обстоятельствах не усматривается нарушения прав владельца здания с подвалом, у которого они изъяты и реализованы на торгах.

10.04.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль