О заключении договора

190

Вопрос

Нежилая недвижимость, расположенная в РК принадлежит на праве собственности юридическому лицу, зарегистрированному в Украине. Собственник обратился с вопросом о возможности заключения какого-либо договора с юр лицом РК, которое могло бы осуществлять управление данной недвижимостью (например: сдача в аренду, решение различных административных вопросов, урегулирование вопросов с организациями, предоставляющие коммунальные услуги, оплата этих услуг, техническое обслуживание здания и пр.) Какой можно заключить договор с учетом ситуации, которая сегодня сложилась во взаимоотношениях Республики Крым и Украины.

Ответ

Организация, находящаяся на территории РК, может выступать в качестве арендодателя данной недвижимости и представлять другие интересы собственника (включая взыскание арендных платежей с недобросовестных арендаторов) на основании заключенного агентского договора.

В соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, землями сельхозназначения и землями в границах морских портов. Таким образом, если данный участок, на которых находятся указанные здания, находится вне указанных зон, то украинское предприятие вполне может стать собственником данного земельного участка даже после вступления в силу Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ. Других ограничений на данный момент не установлено.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 № Ф09-4856/06-С4

«Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче в аренду принадлежащих принципалу на праве собственности встроенно-пристроенных конторских помещений (литера А) общей площадью 386,3 кв.м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Уральская, 77, а именно осуществлять подбор арендаторов помещений и согласовывать их с принципалом, заключать с одобренными принципалом арендаторами договоры аренды помещений на условиях данного договора, осуществлять фактическое исполнение заключенных договоров аренды (п.п.1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора). В пункте 1.2 договора стороны установили, что права и обязанности по договорам аренды, совершенным агентом, возникают непосредственно у него.

На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости от 15.09.2004 N 33, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование два нежилых встроенно-пристроенных помещения первого этажа площадью 188,7 и 197,6 кв.м (общая площадь 386,3 кв.м), расположенных по адресу: г.Екатеринбург, ул.Уральская, 77, сроком действия с 15.09.2004 по 13.09.2005.

В соответствии с п.4.3 договора арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца на корреспондентский счет арендодателя. Ставка арендной платы составляет с 15.09.2004 по 31.12.2004 600 руб. за 1 кв.м, в том числе НДС 18% в размере 91 руб. 53 коп., с 01.01.2005 по 13.09.2005 — 800 руб. за 1 кв.м, в том числе НДС 18% в размере 122 руб. 04 коп. (п.4.1 договора).

За просрочку внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от подлежащей уплате суммы за установленный платежный период за каждый день просрочки (п.5.2 договора).

Согласно акту приема-передачи указанные помещения были переданы арендатору 27.09.2004.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании 810613 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за февраль-апрель 2005 года по договору аренды от 15.09.2004 N 33 и 156104 руб. 56 коп. пени за просрочку оплаты за период с 11.02.2005 по 25.04.2005.

Полагая, что агентский договор является ничтожной сделкой на основании ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации как притворная сделка, прикрывающая коммерческую деятельность банка, противоречащую его целям деятельности и выходящую за пределы специальной правоспособности банка, и считая, что договор аренды является ничтожной сделкой в силуст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен с нарушением требований, установленных ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании данных договоров недействительными сделками и применении последствий их недействительности.

Оценив представленные в материалы дела агентский договор и договор аренды, проанализировав действующее на момент заключения договоров законодательство, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу ст.5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» спорные договоры не выходят за рамки полномочий кредитной организации, законодательству не противоречат, общество вправе было заключить договор аренды на основании предоставленных ему полномочий по агентскому договору, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований по встречному исковому заявлению.

Суд первой инстанции также правомерно удовлетворил исковые требования по первоначальному иску в сумме 841834 руб. 21 коп., из них 810613 руб. 30 коп. — арендная плата, 31220 руб. 91 коп. — пеня, обоснованно уменьшил размер неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требования о взыскании 966717 руб. 86 коп. по первоначальному иску, ошибочно считая, что общество, не являясь собственником помещений, не вправе обращаться в суд за принудительным взысканием задолженности по арендной плате, поскольку имущественный интерес общества как агента банка ограничивается только комиссионным вознаграждением.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не соответствует нормам материального права, установленным ст.ст.608,1005 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, общество правомерно, на основании ст.ст.608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды«*.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

10.10.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль