Право залога на квартиры

263

Вопрос

У организации в залоге было 16 квартир, ипотека зарегистрирована в Росреестре. Затем, стороны подписали дополнительное соглашение к договору ипотеки, в котором статью договора "Предмет залога" изменили - указали 6 квартир, находящихся в ипотеке. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре. Из Выписки из ЕГРП (спустя время) узнаем, что квартиры, находящиеся в ипотеке по доп. соглашению, правом залога не обременены и, кроме того, отчуждены физическим лицам. Квартиры, которые были выведены из залога по дополнительному соглашению, наоборот, находятся у нас в залоге. Какие действия в этом случае может применить залогодержатель для восстановления своих прав. Налицо, что залогодатель (зная, что квартиры по дополнительному соглашению обременены залогом) отчудил их третьим лицам - добросовестным приобретателям. Можно ли требовать от регпалаты восстановить право залога на квартиры, указанные в дополнительном соглашении. Как это отразится на приобретателях квартир, которые не знали об ипотеке.

Ответ

Техническая ошибка (описка, опечатка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРП, исправляется в трехдневный срок после получения в письменной форме заявления об исправлении технической ошибки в записях. Третье лицо являющееся на данный момент собственником предмета залога в силу свойственного ипотеке права следования становится на место залогодателя и несет все права и обязанности последнего.

Если описанная ситуация возникла в результате технической ошибки, допущенной при осуществлении регистрационных действий органами Росреестра, то порядок исправления такой ошибки описан в ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление технической ошибки в записях производится по решению суда, арбитражного суда (п. 2 ст. 21 Закона № 122-ФЗ).

Если в результате допущения технической ошибки регистрирующим органом физическим или юридическим лицам был причинен вред, такой вред возмещается в соответствии со статьей 31 Закона № 122-ФЗ.

Положения ст. 335 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ персонифицируют субъекта залоговой «ответственности». Иск об обращении взыскания на заложенное имущество может быть предъявлен обладателю соответствующего права, даже если права на обремененное ипотекой имущество перешли третьему лицу в результате отчуждения либо в порядке универсального правопреемства. Третье лицо в силу свойственного ипотеке права следования становится на место залогодателя и несет все права и обязанности последнего (ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона № 102-ФЗ).

Данная позиция подтверждается многочисленными судебными решениями: Постановление Седьмого ААС от 23.11.2012 № А45-21178/2012, Постановления ФАС МО от 29.04.2009 № А41-8389/08, Постановления ФАС МО от 08.10.2009 № А40-4899/09-47-57; Постановление ФАС УО от 03.06.2010 № А50-40994/2009.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС ЗСО от 06.03.2013 №№ А45-21178/2012, Ф04-629/2013

"Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке*.

В соответствии со статьёй 39 названного Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

09.10.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль