• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между организацией (арендатор) и Администрацией района (арендодатель) заключен договор аренды, по которому арендодатель арендует земельный участок для прокладки кабельной линии для электроснабжения своего электроснабжения

Между организацией (арендатор) и Администрацией района (арендодатель) заключен договор аренды, по которому арендодатель арендует земельный участок для прокладки кабельной линии для электроснабжения своего электроснабжения

470

Вопрос

Между организацией (арендатор) и Администрацией района (арендодатель) заключен договор аренды, по которому арендодатель арендует земельный участок для прокладки кабельной линии для электроснабжения своего электроснабжения. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Т.О. регистрации не подлежит. Как предусмотреть возможность «Арендатора» по окончании срока действия договора аренды на беспрепятственный доступ на данный земельный участок, если, к примеру возникнет необходимость ремонта кабельной линии? Полагаю это нужно предусмотреть в тексте договора, о чем нет ни слова в его тексте? Какого содержания должен быть текст?

Ответ

В качестве первого варианта, Вы можете попробовать включить в договор аренды пункт такого содержания: «По окончании срока действия договора Арендодатель обязуется обеспечивать беспрепятственный доступ сотрудников Арендатора на данный земельный участок в случае необходимости выполнения ремонтных работ кабельной линии энергоснабжения».

 

Данный пункт можно включить в договор путем подписания дополнительного соглашения, но следует учитывать, что администрация может не согласиться на подписание дополнительного соглашения. Кроме того, в случае, если администрация впоследствии передаст землю в аренду другой организации, то согласовывать доступ к проложенной кабельной линии необходимо будет с новым арендатором.

В качестве второго варианта решения вопроса Вы можете предложить администрации заключить соглашение о сервитуте. Соглашение заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП на основании п. 1 ст. 27 Закона № 122-ФЗ. Возможность установления сервитута подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2012 № А45-9597/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Земельный кодекс Российской Федерации

«Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.*

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая

"Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.*

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.*

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (пункт дополнен с 3 июля 2007 года Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ; дополнен с 31 декабря 2008 года Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 311-ФЗ — см. предыдущую редакцию).

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком«.

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«Статья 27. Государственная регистрация сервитутов

1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав*».

4. Постановление ФАС ЗСО от 23.05.2012 № А45-9597/2011

«Судом установлено, что по территории участка ООО «НИиХП» проходит трубопровод (наружная часть), являющийся частью трубопровода, начинающегося от тепловой камеры А50 и подходящего к зданию торгового комплекса ООО «Новоград».

При обращении с настоящим иском в суд ООО «Новоград», ссылаясь на невозможность осуществления эксплуатации, ремонта и обслуживание части своей теплотрассы, проходящей через земельный участок ООО «НИиХП», без использования участка ответчика, заявило требование об установлении в отношении него сервитута.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, и апелляционный суд, оставляя в силе решение суда, исходили из недоказанности истцом объективной невозможности использования своего имущества без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, что истец, является собственником теплотрассы на основании договора купли-продажи имущества, заключенного с ЗАО «Автотранс-1» от 03.08.2010 (т. 2 л.д. 83-84), который ранее являлся собственником этой теплотрассы, что установлено судебными актами по делу № А45-10937/06-47/238 (т. 2 л.д. 23)

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как следует из судебных актов, целью использования трубопровода является обеспечение теплоснабжения принадлежащего ООО «Новоград» объекта недвижимости. В понятие «использование» включается, в том числе, возможность эксплуатации, ремонта и обслуживания трубопровода.

Требования истца направлены на установление сервитута в отношении конкретного объекта — теплотрассы, проходящей по земельному участку ответчика; основанием иска является отсутствие у истца доступа к ней, необходимость ее ремонта и поддержания в исправном состоянии.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что принадлежность спорной теплотрассы истцу на праве собственности, расположенной на земельном участке ответчика, предполагает его право (и обязанность) на обслуживание и ремонт таких коммуникаций.

Согласно Типовым правилам охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 17.08.1992 № 197 предприятием, в ведении которого находятся тепловые сети, независимо от его организационно — правовой формы осуществляется охрана тепловых сетей. Охрана тепловых сетей осуществляется для обеспечения сохранности их элементов и бесперебойного теплоснабжения потребителей путем проведения комплекса мер организационного и запретительного характера. При этом охране подлежит весь комплекс сооружений и устройств, входящих в тепловую сеть: трубопроводы и камеры с запорной и регулирующей арматурой и контрольно — измерительными приборами, компенсаторы, опоры, насосные станции, баки — аккумуляторы горячей воды, центральные и индивидуальные тепловые пункты, электрооборудование управления задвижками, кабели устройств связи и телемеханики.

Пунктами 3, 4 указанных правил предусмотрено, что предприятия, организации, граждане в охранных зонах тепловых сетей обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, направленные на обеспечение сохранности тепловых сетей и предотвращение несчастных случаев.

Работникам предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к объектам тепловых сетей, находящихся на территории других предприятий, для их обслуживания и ремонта.

Из изложенного также следует необходимость беспрепятственного доступа владельца к теплотрассе для ее обслуживания, ремонта, обеспечения сохранности тепловых сетей, предотвращения несчастных случаев и ликвидации последствий возможных аварий с каждой стороны теплотрассы.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из материалов дела следует, что в результате принятия истцом мер по предоставлению ему права ограниченного пользования земельным участком для эксплуатации теплотрассы, соглашения с ответчиком не достигнуто (т. 1 л.д. 90-95, т. 2 л.д. 54-62).

Поскольку необходимость предоставления сервитута подтверждена материалами дела, выводы судов по настоящему делу об отсутствии оснований для установления сервитута нельзя признать соответствующими нормам материального права.

Следовательно, суд первой инстанции необоснованно уклонился от исследования вопроса об установлении необходимых условий для установления сервитута. Отклонено ходатайство истца о назначении землеустроительной экспертизы в целях определения площади сервитута, необходимой для надлежащей безопасной эксплуатации, обслуживания и ремонта теплотрассы, определения размера платы за сервитут по мотиву, что настоящий спор возможно разрешить по имеющимся в деле доказательствам.

Между тем, указанное обстоятельство не исследовалось, доказательства относительно установления необходимых условий сервитута судом не проверялись.

Учитывая, что сервитут в силу статьи 274 Кодекса представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Таким образом, резолютивная часть судебного акта об установлении сервитута должна содержать точное содержание сервитута (конкретные условия ограниченного пользования обременяемого земельного участка)*".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль