Возможность межевания земельного участка

177

Вопрос

27 августа 2010 г. Постановлением Администрации  был выдан дополнительный участок земли 74,25 м (пристрой) - для реконструкции существующего магазина. Для оформления участка был сделано: • Акт выбора земельного участка • Сделано две публикации в газете • Получено разрешение на реконструкцию магазина из 1-эт. в 2 –эт. (в выделенном участке земли располагается переход на второй этаж магазина. При попытке межевания данного участка нам заявили, что этот участок является придомовой территорией соседнего многоквартирного жилого дома. На наш аргумент, что есть публикация в газете, Постановление Администрации о выделении данного участка- нам заявили что «подумают как быть»? Мы сделали реконструкцию: построили второй этаж магазина и переход. Получили паспорт БТИ, справку на ввод в эксплуатацию законченного строительства. До 8 сентября 2013 г. мы обращались по разрешению данного вопроса только устно, но безрезультатно. 8 сентября 2013 г. мы обратились письменно к Главе города с вопросом –« Кто должен заниматься межеванием данного земельного участка»? Получили ответ : «Что прошло более трёх лет (3 года 1 мес.) и все постановления и решения утратили свою силу. Решайте вопрос с Управляющей компанией, которая обслуживает соседний дом, ведите опрос жильцов этого дома о каком-то согласии, когда два года назад всё было построено и предварительно согласовано». 14 августа 2014 г. мы написали заявление о продлении Акта выбора, чтобы размежевать данный земельный участок. На что получили ответ: либо арендуйте участок у Управляющей компании , либо ведите опять опрос жильцов этого дома с непонятной перспективой и дополнительными расходами. Вопрос № 1: На какой закон и статью нам сослаться чтобы размежевать данный земельный участок без участия Упр. Комп. и жильцов этого дома, т.к. предварительно было согласовано и вопросов не было?

Ответ

Возможность межевания земельного участка зависит от того, кто в настоящее время является правообладателем земельного участка. В случае, если земельный участок, на которое ранее был оформлен акт выбора земельного участка, стал входить в состав имущества многоквартирного дома, его межевание без согласия собственников невозможно.

Как следует из вопроса, земельный участок, согласованный актом выбора, стал относится к имуществу многоквартирного дома. В данном случае возможно уточнить дату постановки участка на кадастровый учет. Дело в том, что на основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, момент формирования участка и его постановка на кадастровый учет является моментом возникновения права собственности у жильцов дома на участок. В тоже время, согласно части 3 ст. 36, части 2 ст.40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Таким образом, возможна ситуация, при котором земельный участок, на который оформлен акт выбора участка, вошел в состав общего имущества дома. В данном случае, возможным вариантом защиты прав лица, в отношении которого был оформлен акт выбора участка является обжалование постановки участка на кадастровый учет (в составе имущества многоквартирного дома). Однако возможность реализации данного права зависит от многих факторов (напр. дата постановки участка на кадастровый учет).

Следует также отметить, что акт о выборе земельного участка утверждается органом местного самоуправления при принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта (ст. 30, 31 ЗК РФ), но при этом, акт выбора земельного участка не является правоустанавливающим документом, удостоверяющим право пользования земельным участком (см. Постановление 7 ААС от 12.03.2014 № А67-3161/2013).

Возможность взыскания убытков с органа местного самоуправления вследствие предоставления земельного участка с нарушением норм законодательства маловероятна. Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 № 2683/12, общество, в интересах которого администрацией был вынесен соответствующий акт, не может не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают земельное законодательство, поэтому могло и должно было предвидеть их негативные последствия. В связи с изложенными обстоятельствами Президиум пришел к выводу о том, что затраты, которые понесло общество, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда оно не могло не осознавать неправомерность своих действий и незаконность акта администрации, следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков. Таким образом, Президиум ВАС РФ фактически презюмировал, что компания должна самостоятельно проверять соответствие процедуры предоставления участка закону. Если она этого не сделала, риски такой неосмотрительности она несет самостоятельно и взыскать убытки с органа местного самоуправления не вправе (см. Постановление ФАС ПО от 06.05.2014 № А12-16156/2013, Постановление 15 ААС от 05.05.2014 № А32-10856/2013, Постановление 11 ААС от 15.08.2013 № А55-30519/2012).

Следует отметить, что в судебной практики до принятия данного Постановления Президиума ВАС встречались случаи взыскания при аналогичных обстоятельствах с муниципального образования понесенных убытков, в т.ч. на основание земельного участка (см. Постановление ФАС УО от 05.09.2011 № А60-37212/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Неочевидные нарушения при выделе земли под застройку. Как не потерять полученный участок

<…>

«Несоблюдение процедуры предоставления земельного участка может дорого обойтись компании не только в связи с утратой участка. К моменту признания договора недействительным застройщик мог уже выполнить часть строительных работ. Казалось бы, можно рассчитывать на возмещение этих убытков – ведь компания понесла их в результате отмены незаконного решения о предоставлении участка. Однако судебная практика свидетельствует об обратном.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Муниципалитет предварительно согласовал место размещения объекта, утвердил акт выбора участка, заключил с компанией договор аренды и выдал разрешение на строительство. По иску прокурора договор аренды признан судом недействительным в связи с нарушением порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства – без проведения аукциона. Компания подала иск о возмещении убытков, причиненных вследствие принятия незаконного решения о предоставлении участка: арендной платы, затрат на его освоение, подготовительные и проектные работы и др. Но суд иск не удовлетворил, так как компания не могла не знать, что ее действия и действия администрации нарушают земельное законодательство. Тем самым она могла и должна была предвидеть негативные последствия. Так как она несла затраты на свой риск, они не подлежат возмещению в виде убытков. Правда, в этом деле Президиум дополнительно указал, что компания может обратиться с отдельным иском о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения, но как убытки эту сумму взыскать не удалось (постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.12 № 2683/12).

Тем самым суды отказывают компаниям в возмещении убытков, если они знали или должны были знать о незаконности такого решения. Причем презюмируется, что компания должна самостоятельно проверять соответствие процедуры предоставления участка закону. Если она этого не сделала, риски такой неосмотрительности она несет самостоятельно.*

Nota bene!

Если орган, который проводит аукцион, не обладает полномочиями на распоряжение участком, который выставлен на торги, земельный участок может быть истребован из незаконного владения после приобретения его компанией. Причем на результат рассмотрения не влияет даже тот факт, что компания является добросовестным приобретателем этого участка (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.12 № 13225/11).

Можно привести еще один пример незаконно принятого решения. В одном из дел глава города утвердил акт выбора земельного участка для строительства, несмотря на то, что участок находился в границах береговой полосы. Позже он сам отменил этот акт как противоречащий закону (ст. 6 Водного кодекса РФ). Однако компания уже понесла расходы по реализации проекта на этом участке. Президиум Высшего арбитражного суда при передаче дела на новое рассмотрение указал, что обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта, возникает только в случае, когда лицо, понесшее убытки, несмотря на незаконность акта, не знало и не могло знать о его незаконности. Если же истец знал о неправомерности застройки запрашиваемого участка, его интерес не подлежит судебной защите. Поскольку компания обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка, который находился в границах береговой полосы, то она на свой риск несла расходы, связанные с предполагаемой застройкой этого участка (постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.12 № 13443/11).

Нарушение процедуры предоставления участка несет в себе потенциальный риск для застройщика. Поэтому при правовом сопровождении процесса приобретения прав на земельный участок нужно убедиться не только в принятии уполномоченным государственным или муниципальным органом необходимых решений, но и в соответствии таких решений законодательству».

<…>

10.03.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль