Механизм продажи квартир от ГСК

205

Вопрос

После того, как объект будет построен, каким образом ГСК оформит в собственность оставшиеся, не проданные инвесторам площади? 5) Каков механизм продажи квартир от ГСК конечным покупателям на этапе строительства и после ввода дома в эксплуатацию?

Ответ

ГСК вправе оформить в собственность построенные за счет собственных средств, но нераспределенные квартиры. Оформление прав зависит от выбранного способа привлечения денежных средств от участников строительства.

Следует учитывать, что ГСК может осуществлять строительство жилого дома и привлекать для строительства денежные средства граждан, только способами, установленными ч.2 ст.1 с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Наиболее вероятный вариант в данном случае — заключение договоров долевого участия в строительстве.

В рассматриваемой ситуации застройщик, осуществивший строительство объекта по договорам долевого участия, часть помещений в котором финансировалась застройщиком и принадлежит застройщику, вправе осуществить регистрацию права собственности на данные объекты.

Право собственности изначально приобретается самой организацией на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ и подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В свою очередь, в отношении объектов недвижимости, построенных в рамках исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, право собственности на объект строительства и обязанность регистрации права возникают непосредственно у дольщика (ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). В данном случае, передача построенных квартир дольщикам будет проходить по актам приема-передачи от застройщика.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства является, в частности, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. С момента его подписания сторонами договора обязательства застройщика считаются исполненными (ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Кроме того, из толкования п. 4, п. 11 Постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что положения законодательства об инвестициях, включая Закон о долевом строительстве, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Таким образом следует сделать вывод, что первичное право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику, т.е. регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества можно ознакомиться в Приказе Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113.

К данным документы (помимо учредительных документов юр.лица, доверенности представителей, госпошлины) подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества:

— подлинник и копия разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора либо Комитетом государственного строительного надзора;

— иные документы, которые в соответствии с действовавшим на момент создания объекта законодательством удостоверяли выполнение строительства, реконструкции объекта в полном объеме с соблюдением градостроительных, строительных и иных специальных норм и правил.

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.

Документ, подтверждающий факт отсутствия прав третьих лиц на созданный объект. Данный примерный перечень документов может быть дополнен иными документами, при правовой экспертизе представленных на регистрацию документов.

После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на часть квартир за застройщиком, отчуждение квартир третьим лицам возможно произвести путем заключения договоров купли-продажи.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

«Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.*

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе»

01.10.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль