Строительства гаражно-строительным кооперативом

255

Вопрос

Вопросы по ведению строительства гаражно-строительным кооперативом: 1) Может ли ГСК строить жилые дома или должна быть другая формулировка типа «Многофункциональные комплексы, включающие жилые площади и подземный паркинг»?

Ответ

Гаражно-строительный кооператив может осуществлять строительство жилого дома и привлекать для строительства денежные средства граждан, только способами, установленными ч.2 ст.1 с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии с данной нормой привлекать денежные средств граждан для строительства многоквартирного дома допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Оформление договорных отношений с физ.лицом на строительство жилого помещения в многоквартирном доме возможна по договору долевого участия в строительстве (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 19318/13).

Застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных ФЗ от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Учитывая, что ГСК не относится к ЖСК, осуществлять строительство жилого дома с привлечением денежных средств граждан возможно по договору долевого участия, для чего ГСК необходимо приобрести статус застройщика.

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, подлежит привлечению к административной ответственности (постановления ФАС СЗО от 24.02.2012 № А56-27027/2011, от 27.03.2012 № А56-27037/2011).

В судебной практике встречаются случаи, когда застройщиком в соответствии ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ являлась некоммерческая организация (см. Постановление 20 ААС от 15.03.2012 № А54-1650/2011). Тем не менее, случаи, когда застройщиком многоквартирного дома выступал ГСК, в суд. практике не выявлены.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

"ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ НЕЗАКОННО

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу № А56-27027/2011, от 27.03.2012 по делу № А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011). При этом следует учитывать, если стороны заключили предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, но при этом приобретатель обязан до заключения основного договорапроизвести оплату за эту недвижимость (полностью или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее — Постановление № 54)).*

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 Постановления № 54. Однако данная позиция подлежит применению лишь к гражданско-правовым отношениям сторон сделки и не распространяется на отношения, связанные с привлечением к административной ответственности.

В силу тех же оснований является незаконным привлечение денежных средств дольщиков на основании договоров резервирования (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2011 по делу № А58-7521/2010), предварительных договоров участия в долевом строительстве (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2008 по делу № А21-1049/2008, Центрального округа от 27.01.2010 по делу № А14-6317-2009151/34, Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу № А19-19256/10).

Неправомерным является и привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам простого товарищества (совместной деятельности), поскольку при заключении таких договоров целью совместной деятельности является строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Кроме того, вклады участников товарищества в зависимости от доли. Следовательно, договоры совместной деятельности преследуют те же цели, что и договорыучастия в долевом строительстве (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу № А46-4189/2010).

Суды признают незаконными действия по привлечению денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов по инвестиционным договорам. Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договораучастия в долевом строительстве.

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. И, напротив, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы — физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основедоговора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ). Долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются. Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.

Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ). В отличие от этого застройщиком в долевом строительстве может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона № 214- ФЗ). Таким образом, застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений. Общество как застройщик в данном случае не может быть инвестором. Заключенные обществом с указанными предпринимателями договоры не являются инвестиционными (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу № А15-1685/2011, определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу № А15-1685/2011)".

01.10.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.