Документы при ремонте арендованного здания

2213

Вопрос

Если здание практически полностью отремонтировали: перекрывали крышу, меняли окна, двери, электропроводку. Какие документы (акты, приказы, сметы) необходимо оформить при ремонте арендованного здания за счет арендатора?

Ответ

Основаниями для учета расходов на текущий и капитальный ремонт служат акт выполненных работ, договоры, сметы, иные документы (например, товарные накладные, счета и пр.).

ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды здания право самим решить, за чей счет будет производиться капитальный и текущий ремонт имущества (ст. 616 ГК РФ). Если в договоре это не определено, тогда в соответствии с данной нормой капитальный ремонт осуществляется за счет арендодателя, а текущий — за счет арендатора.

Таким образом, право арендодателя учитывать расходы на капитальный и текущий ремонт определяется условиями договора, а если они не установлены — положениями ст. 616 ГК РФ.

Все затраты должны быть документально подтверждены и обоснованны (ст. 252 НК РФ). Основаниями для учета расходов на текущий и капитальный ремонт служат акт выполненных работ, договор, сметы, иные документы. Для подтверждения необходимости проведения ремонта могут понадобиться дефектные ведомости.

В силу п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений были разработаны унифицированные формы первичных документов: акт о приемке выполненных работ (ф. КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (ф. КС-3).

Позиции судов состоят в том, что форма КС-2 не обязательна, если работы не носят капитального характера. В таких случаях акт может составляться в произвольной форме, но содержащей обязательные реквизиты, предусмотренные бухгалтерским законодательством (Постановление ФАС МО от 27.09.2006 № КА-А40/8962-06).

С 01.01.2013 хозяйствующие субъекты применяют новый Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ о бухгалтерском учете. Согласно п. 4 ст. 9 Закона № 402-ФЗ формы первичных учетных документов, используемых для оформления каждого факта хозяйственной жизни экономического субъекта, утверждает его руководитель (за исключением организаций государственного сектора).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как предотвратить риски, которые могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом арендованной недвижимости

"Если обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды в договоре закреплена за арендатором, то у арендодателя могут возникнуть следующие риски.

1. Риск выполнения арендатором некачественного ремонта.

Если арендатор выполняет своими силами или силами привлеченной организации капитальный ремонт арендуемой недвижимости, то у арендодателя могут быть вполне понятные опасения по поводу качества выполненных работ.

Чтобы минимизировать этот риск, необходимо прописать в договоре или в отдельном дополнительном соглашении следующие условия:

  • по окончании ремонта в целом и каждого отдельного этапа выполнения работ все результаты должны быть приняты арендодателем;
  • работы будут считаться принятыми с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ;
  • претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ;
  • акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны).

Это позволит арендодателю проконтролировать результаты выполненных работ и при необходимости предъявить арендатору соответствующие требования о некачественности проведенного ремонта*.

При применении положений Гражданского кодекса РФ, касающихся капитального ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Дело в том, что арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли капитальный ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества. При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном — стоимость капитального ремонта арендатору не будет возмещена.

Если постараться вникнуть в суть этого вопроса, то можно прийти к выводу, что капитальный ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, составляющих стоимость капитального ремонта арендуемого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой указал на незаконность и необоснованность состоявшихся по делу судебных актов.

Как следовало из материалов дела, арендатор при заключении договора принял от арендодателя помещения по акту приема-передачи, где было указано, что санитарно-техническое состояние объекта было удовлетворительное.

Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта. Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций — как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта. Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Доказательства, подтверждающие проведение капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта, в деле отсутствуют*.

Из акта приема-передачи следует, что на момент передачи ответчиком истцу арендуемых помещений их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.

Истец в суде первой инстанции также заявлял ходатайство о проведении экспертизы с целью установления необходимости капитального ремонта в объемах, произведенных истцом. Однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано в связи с тем, что арендуемые помещения утратили первоначальное состояние в результате капитального ремонта.

На основании этого суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы и оставил обжалуемые судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. № А19-13041/09).

Таким образом, истцу было отказано в иске в связи с тем, что:

  • истец на дату подписания акта приема-передачи помещений не заявил претензий относительно состояния передаваемых помещений и их пригодности для использования по назначению;
  • истец не получил от арендодателя предварительного разрешения на осуществление ремонта;
  • истец не смог доказать неотложной необходимости в проведении капитального ремонта помещений. В данной ситуации доказывание этого факта было весьма затруднительным, так как арендатор направил письмо арендодателю о проведении ремонта по истечении всего лишь месяца после того, как по акту принял имущество в удовлетворительном состоянии«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль