Договор аренды здания

245

Вопрос

Как составить договор аренды здания и земли с правом выкупа и прописать в нем условие о капитальном ремонте здания за счет арендатора. Чтобы не было претензий со стороны налогового органа.

Ответ

В договоре аренды здания необходимо предусмотреть, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Данное правило установлено в ст.624 ГК РФ.

Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т. е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 1.03.2005 г. № 12102/04)

Следует отметить, что договор аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ) относится к числу смешанных договоров прямо предусмотренных ГК РФ.

Относительно проведения капитального ремонта, то арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором, т.е. закон допускает включить в договор условие о проведении арендатором кап. ремонта. Если договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен порядку учета затрат на текущий ремонт. При этом арендатор, который по условиям договора должен делать текущий и капитальный ремонт помещения, вправе признать эти расходы единовременно. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письме от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор аренды здания (сооружения);

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи с отложенным переходом права собственности (до момента перехода права собственности на товар к покупателю товар находится у него в аренде, указана выкупная стоимость);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.

  • Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

  • Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
  • Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.

В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

  • Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, юристу необходимо обратить внимание на два момента:

  • в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок; должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды".

01.10.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.