Договор аренды нежилого помещения

1416

Вопрос

Если у нас Договор аренды нежилого помещения заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя (собственность общедолевая по 1/2), то оплата по данному договору будет производиться им обоим поровну? Или же можно прописать, что оплата за аренду будет производиться одному из арендодателей?
Если можно образец такого договора аренды.

Ответ

В договоре можете прописать следующее: «Арендатор обязан вносить авансированную арендную плату не позднее _____ числа предыдущего месяца путем перечисления денежных средств на основании выставляемых счетов на расчетные счета Арендодателей: 1.Арендодатель, 2.Арендодатель в равных долях, которые составляют _____руб. ___ коп.». Форму договора аренды нежилого помещения Вы можете посмотреть здесь.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация:Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:

  • законодательству;
  • уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
  • оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора

Предмет договора аренды — условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.*

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее — постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.

  • Условие о целевом использовании помещения.

Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия.

Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

  • Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения.

При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц.*

Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе.

Однако нужно иметь в виду следующее.

Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.

В любом случае включение в договор оговорки такого рода может оттолкнуть недобросовестного арендодателя от заключения договора. А если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц.

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).*

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  • Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  • Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).*

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  • По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год — такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.* Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.
  • В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Внимание! Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

Если в договоре будет указано, что в качестве арендной платы арендатор будет обязан осуществлять только лишь выплату коммунальных платежей, то условие об арендной плате будет не согласовано. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66). Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».*

Внимание! Если арендодатель не выставил счет на оплату, это не может быть основанием для того, чтобы не перечислять арендную плату.*

В предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета.

Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:

  • исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;
  • если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.

Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей. Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606, 614 ГК РФ). Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на факт просрочки внесения арендной платы. Поэтому, чтобы исключить подобные недоразумения и не вводить контрагента в заблуждение, юристу арендатора нужно исключать из проекта договора подобные условия или разъяснить соответствующим отделам и службам своей организации смысл этого условия.

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендатору знать, в течение какого периода времени он будет пользоваться объектом аренды.

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок в один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Нередко бывает так, что стороны придают отдельным условиям договора либо всему договору обратную силу. Например, это может происходить в случаях, когда помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет заключен значительно позднее.

В подобных ситуациях арендатору нужно иметь в виду, что его обязанности по договору в любом случае возникают с даты заключения договора. И если стороны договорились применить к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия о внесении арендатором платы за помещение в период с даты подписания акта приема-передачи, то это означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование им здания в период до заключения договора на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Но это не означает, что сама обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Следовательно, если договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то ее невозможно взыскать с арендатора на том основании, что к моменту заключения договора арендные платежи за предшествующий период не были перечислены.

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к данному сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Также в договоре нужно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель уклоняется от принятия помещения по окончании срока аренды.

При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;
  • в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое — также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;
  • если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя. Такой вывод можно сделать из пункта 12 информационного письма № 66 и постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 мая 2013 г. по делу № А51-19716/2012.

Подробнее о заключении договора аренды нежилого помещения см. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества*

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

30.09.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль