Договор купли-продажи жилого помещения

110

Вопрос

Продавец заключает с Покупателем договор купли-продажи жилого помещения, находящегося в долевой собственности. При этом Продавец действует от своего имени и от имени своей несовершеннолетней дочери (Продавец владеет 1/2 жилого помещения, дочь Продавца - 1/2 жилого помещения). При этом ни Продавец, ни дочь Продавца в указанном жилом помещении не проживают. Вопросы: 1. Требуется ли в указанном случае согласование заключаемой сделки купли-продажи жилого помещения с органами опеки и попечительства? 2. В каких вообще случаях требуется согласование гражданско-правовых сделок с органами опеки и попечительства?

Ответ

Согласование заключаемой сделки купли-продажи жилого помещения с органами опеки и попечительства требуется, вне зависимости от факта проживания в данном помещении. При этом, в зависимости от возраста ребенка, для заключения договора отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо разрешение органа опеки и попечительства (на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет), письменное согласие родителей (на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет), разрешение органов опеки и попечительства на дачу законным представителям согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение недвижимым имуществом.

Согласно ст.ст. 26, 28 ГК РФ несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Из положений ст. 64 СК РФ следует, что родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и законных интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.

Исходя из смысла ст. 32, ст. 33 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство.

Соответственно при распоряжении имуществом детей применяются положения ст. 37 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, имущества подопечного.

Таким образом, только получив необходимое согласие органа опеки и попечительства на отчуждение имущества ребенка, возможно заключение договора отчуждения прав на недвижимое имущество несовершеннолетнего (см. Определение ВС РФ от 17.01.2006 № 5-В05-106, Определение ВС РФ от 24.04.2012 № 49-В12-1).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Гражданский кодекс РФ. Часть первая

«Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Доходы подопечного, в том числе суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на его содержание социальных выплат, а также доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе ежемесячно расходовать на содержание подопечного его денежные средства в пределах установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Со дня вступления в силу федерального закона, вносящего изменения в настоящий Кодекс в части введения правил о номинальном счете, Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ пункт 1 настоящей статьи будет изложен в новой редакции.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.*

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом „Об опеке и попечительстве“.

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками».

30.09.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль