Договор на участок

86

Вопрос

Организация купила магазин, зарегистрировала, подписала договор. В процессе выкупа участка возникли проблемы: не может зарегистрировать договор на участок на свою организацию. Почему? Оказалось, что именно на этом участке зарегистрирован еще один объект недвижимости, принадлежащий другому лицу. Вопрос - как зарегистрировать за собой участок?

Ответ

Вопрос возможности защиты прав собственника здания магазина, зависит от правовых оснований приобретения в собственность земельного участка собственником другого объекта недвижимости. В данном случае возможно обратить внимание на общие правила приватизации участков, на которых располагаются несколько объектов, принадлежащих разным лицам. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, в отсутствие акта согласования местоположения границ, подписанного всеми собственниками объектов недвижимости, суд разрешает возникший земельный спор по границам по результатам кадастровых работ. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. На основании вышеизложенных норм следует, что в том случае, если права предыдущего собственника магазина (продавца) были нарушены в процессе приватизации земельного участка, т.е. он не участвовал в приватизации участка и был лишен возможности оформить правоустанавливающие документы на земельный участок занятый зданием магазина, новый собственник магазина вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка в части, необходимого для эксплуатации здания магазина и признании права на соответствующую часть земельного участка (см. Постановление ФАС СЗО от 26.07.2013 № А56-52580/2012, Постановление 13 ААС от 20.08.2014 № А56-52580/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды;

Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 26.07.2013 № А56-52580/2012

«Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 19.05.2008 № 4945-ЗУ на земельном участке находился объект, которым ОАО «Невский завод» не владело, и который не являлся его собственностью. Существовавшая неопределенность в правах на здание цеха жидкого стекла не могла служить основанием для заключения указанного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах возникновение у ЗАО «Фирма «Кварц» права собственности на здание после поступления спорного земельного участка в собственность ОАО «Невский завод» не может служить основанием для признания оспариваемого договора соответствующим требованиям статьи 36 Земельного кодекса.

Не могут быть признаны обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что Общество не является заинтересованным лицом по заявленному требованию.

В Постановлении № 5361/12 разъяснено, что исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьи 36 Земельного кодекса, заявленное Обществом требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Как указано в пункте 48 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений прав, не связанных с лишением владения, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

В настоящее время именно Общество как собственник объекта недвижимости вправе требовать оформления своих прав на соответствующий земельный участок, то есть является надлежащим истцом по заявленному иску.*

Кассационная инстанция считает, что не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца ссылка суда на то, что Общество не доказало размер земельного участка, занятого зданием цеха жидкого стекла и необходимого для его использования.

Согласно Постановлению № 5361/12 при рассмотрении исковых требований, аналогичных требованиям, предъявленным в настоящем деле, подлежат применению правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 (далее — постановление № 4275/11).

В постановлении № 4275/11 указано, что при наличии спора о размере долей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости, они устанавливаются судом пропорционально площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно — пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципа разумности и справедливости. Суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу, причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.*

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит обсудить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы для установления размера и границ земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости, принимая во внимание правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлениях № 5361/12 и № 4275/11, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и вынести законное и обоснованное решение , в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе".

25.09.2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль