О недобросовестном выполнении договора долевого участия

241

Вопрос

Гражданином (Сторона-1) заключен договор с физическим лицом (Сторона-2) на совместное участие сторон в инвестировании строительства жилого дома на участке. (подразумевается передача Стороне-1 в последующем квартиры в нем). Также, в договоре дана следующая ссылка: при заключении и исполнении договора стороны руководствуются ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", Градостроительным кодексом, ГК РФ, Земельным кодексом РФ. Деньги Стороной-1 переданы Стороне-2 по расписке со ссылкой на этот договор. Сторона-2 обязалась по Договору: обеспечить выполнение собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с эскизом, заданием и проеткной документацией и др необходимые для строительства работы. Установлен срок выполнения строительно-монтажных работ. В целом договор очень похож на договор долевого участия в строительстве. Но в нем в качестве застройщика - физ лицо, и ссылки на инвестиционную деятельность. В свою очередь Сторона-2 в установленный срок свои обязательства не выполнила, дом не достроен, а более того он строился незаконно (документация была выдана уполномоченным органом но не правомерно). Вопрос: Распространяются ли на данный договор нормы Закона 214-ФЗ, Закон о ЗПП - двойная неустойка, штраф 50%, моральный вред и т.д.? Будет ли Сторона-2 - физ лицо - нести всю ответственность как застройщик по 214-ФЗ? Вправе ли Сторона-1 требовать уплаченные деньги Стороне-2 обратно (имеется расписка о получении со ссылкой на договор)? Как квалифицировать лучше это - убытки, неосновательное обогащение и тд? Если сторона-2 не выходит на связь и скрывается - имеются ли основания для подачи Стороной-1 заявления в полицию? В прокуратуру?

Ответ

Возможность распространения на изложенные правоотношения, норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» маловероятна. Судебная практика допускает, что к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права или осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (п.8 Обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 04.12.2013). Однако в рассматриваемом случае застройщик не является юр.лицом (ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), в связи с чем, суд может не усмотреть оснований для применения норм ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Относительно квалификации заключенного договора, следует отметить, что по смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. В соответствии с данными разъяснениями, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

В связи с неисполнением условий договора, сторона-1 вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора. Неотработанный аванс по прекращенному договору можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию (см. Постановление ФАС МО от 13.03.2008 № КГ-А40/1321-08, Постановление ФАС СКО от 15.12.2010 № А53-5043/2010, Постановление ФАС МО от 06.10.2009 № КГ-А41/10264-09, Постановлении ФАС УО от 22.12.2010 № А60-4143/2010).

Если сторона-1, считает, что в действиях стороны-2 содержатся признаки состава преступления (напр. 159 УК РФ), сторона-1 вправе обратиться в правоохранительные органы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 04.12.2013

<...>

«8. К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».*

Пример 1. Между М. и ЗАО «Домостроительный комбинат N 3» заключены договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик — обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа — путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры. Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО " Домостроительный комбинат N 3″ неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе же судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

На основании изложенного, а также с учетом статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» судом было вынесено решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, судом в соответствии со статьями 13 (пункт 6) и 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» принято решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Пример 2. Между Т. и ООО «В.» заключен договор присоединения к совместной деятельности, согласно которому стороны согласились признать присоединение участника ко всем условиям формулярного договора для осуществления строительства жилого дома. По его условиям прочие товарищи, к которым относился истец, принимают участие в строительстве конкретного объекта недвижимости посредством вложения определенной денежной суммы, а ответчик осуществляет строительство, используя привлеченные денежные средства и выступая в роли заказчика-застройщика в отношениях с подрядной организацией, и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить прочему товарищу квартиру.

При рассмотрении дела по требованию Т. о взыскании с ООО «В.» неустойки за нарушение срока передачи квартиры, убытков и компенсации морального вреда суд обоснованно исходил из того, что отношения сторон, фактически возникшие при заключении договора о совместной деятельности в целях приобретения гражданином квартиры для личных бытовых нужд, не могут регулироваться статьей 1041 ГК РФ. Содержание заключенного сторонами договора соответствует положениям статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Квалификация отношений сторон как основанных на договоре участия в долевом строительстве явилась основанием для удовлетворения требований истца.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда решение оставлено без изменения".

23.09.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.