Об устранении кадастровой ошибки

340

Вопрос

Мы являемся собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (право собственности оформлено). Объект некоторое время находился на консервации, в настоящее время строительство возобновлено. Нами была заказана топографическая съемка и выяснилось что небольшая часть здания расположена за границами нашего участка на смежном земельном участке, принадлежащем компании "А". Мы написали письмо компании "А" и предложили два варианта: - исправить ситуацию путем устранения кадастровой ошибки; - выкупить часть земельного участка, занимаемую нашим зданием. Компания "А" отказалась от предложенных вариантов и предлагает выкупить весь участок. Вопрос: 1. Может ли компания "А" в судебном порядке заставить нас снести часть здания, расположенную на их участке. 2. Примеры судебной практики где суд обязал собственника земельного участка, на котором расположена часть объекта, принудительно исправить кадастровую ошибку или продать часть занимаемого земельного участка.

Ответ

Гражданское законодательство допускает, что собственник участка вправе обратиться в суд с негаторным иском об обязании ответчика освободить земельный участок, что также отмечено в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153. Как правило, предметом исковых требований по аналогичным делам является обязание ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объектов (см. Постановление ФАС МО от 22.07.2013 № А40-101362/12, Постановление ФАС ВСО от 17.03.2014 № А10-1581/2013). К примеру, в Постановлении ФАС СЗО от 15.10.2013 № А56-6135/2013 суд обязал освободить занимаемую часть земельного участка площадью от всех находящихся на нем построек, конструкций и их элементов, строительных остатков, техники и прочих объектов путем их сноса, демонтажа и вывоза с территории земельного участка за счет ответчика. Как правило, правовым основанием для удовлетворения данных требований являются ст.ст. 301, 304, 305 ГК РФ, статьи 60, 62, 76 ЗК РФ. Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, относятся к искам о правах на недвижимое имущество (абзац третий пункта 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

Судебная практика о принудительной продажи части земельного участка, на котором располагается часть здания застройщика не представлена.

Относительно предъявления иска об устранении кадастровой ошибки необходимо отметить, что суд в рассматриваемом случае может и не признать факт наличия кадастровой ошибки, только по тому основанию, что часть здания застройщика располагается на смежном участке. Между тем, относительно разрешения споров о кадастровой ошибке следует отметить, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Одна позиция сводится к тому, что надлежащим средством судебной защиты для правообладателя земельного участка, является требование об исправлении кадастровой ошибки и признании права собственности отсутствующим (Постановление ФАС СКО от 24.01.2011 № А32-22860/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2012 № ВАС-1089/12). Другая позиция исходит из того, что при наличии спора о праве, вопрос об исправлении кадастровой ошибки не может быть решен, т.к. оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29.04.2010, определение ВАС РФ от 07.07.2011 №ВАС-8397/11) и исправление наложения границ земельных участков возможно только путем предъявления виндикационного иска (постановление 15 ААС от 29.06.2012 №15АП-6429/2012, Постановление ФАС ПО от 11.05.2011 № А65-19454/2010) или иска о признании права отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п.53 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Оснований привлекать в качестве ответчика также администрацию муниципальных образований не усматривается.

Следует отметить, что средствами судебной защиты при наличии кадастровой ошибки избираются разнообразные требования: об оспаривании приостановления (отказа) кадастрового учета земельного участка (Постановление ФАС ПО от 21.10.2011 № А12-432/2011), о снятии с кадастрового учета земельного участка, с границами которого имеются пересечения (см. Постановление 3ААС от 20.03.2013 № А33-15381/2012), об обязании внести в государственный кадастр сведения о границах земельного участка, требование об исправлении кадастровой ошибке (см. Постановление ФАС ПО от 11.05.2011 № А65-19454/2010; Постановление ФАС СКО от 24.01.2011 № А32-22860/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2012 № ВАС-1089/12).

Последствия исправления кадастровой ошибки в равной степени важны и для органа кадастрового учета, и для правообладателя земельного участка и оказывают значительное влияние на вещные права правообладателя. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 № 14765/10 указано, что внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка в ЕГРП у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника, т.е., по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Следовательно, представляется целесообразным рассматривать требование об исправлении кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка в порядке искового производства.

Как правило основание иска об исправлении кадастровой ошибки - наличие ошибки в документах, на основании которых в государственный кадастр недвижимости вносились сведения о местоположении границ земельного участка. Предмет иска об исправлении кадастровой ошибки - устранение ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка как в документах, явившихся основанием для внесения ошибочных сведений в кадастр, так и в самом кадастре.

Что касается распределения бремени доказывания, истец должен доказать наличие кадастровой ошибки, а ответчики в свою очередь доказывают соответствие сведений о местоположении границ земельного участка действительности.

При рассмотрении иска об исправлении кадастровой ошибки суд должен установить ее наличие или отсутствие с учетом доказательств и возражений, представленных лицами, участвующими в деле, и указать способ исправления кадастровой ошибки при установлении ее наличия.

В резолютивной части решения суд должен указать те уникальные характеристики местоположения границ земельного участка, которые необходимо внести в кадастр (Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11). Решение по делу должно быть в такой ситуации единственным основанием для исправления соответствующих сведений.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Негаторные иски и иные способы защиты прав собственника;

Обзор ВАС РФ по негаторным искам. Ключевые аргументы в защиту владения;

Кадастровая ошибка. Как исправить ее в судебном порядке;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО ОТ 19.03.2014 № А15-2883/2012

<…>

«Право собственности акционерного общества на здание базы отдыха (литера А) зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003 (т. 1, л. д. 123).

21 января 2010 года территориальное управление (представитель федерального собственника) и акционерное общество (в лице Илимова О.О., действующего на основании доверенности) заключили договор аренды № 244 (т. 1, л. д. 115, 116). По условиям договора акционерному обществу передан в аренду сроком по 20.01.2059 находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером 05:40:000006:0038 площадью 6752,78 кв. м по адресу: г. Махачкала, Кировский район, Караман-7. Участок передан для размещения базы отдыха в границах указанных в кадастровом плане (карте) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. В договоре (пункт 1.2) указано, что на участке имеются здания и сооружения.

Договор прошел процедуру государственной регистрации (запись регистрации 05-05-01/076/2010-797 от 15.04.2010). Участок передан арендатору по акту от 21.01.2010 (т. 1, л. д. 117).

Общество, ссылаясь на то, что часть используемого (арендуемого) им земельного участка незаконно занята забором (иными объектами) ответчика, обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения ответчика участка площадью 428 кв. м и обязании последнего снести расположенные на участке постройки.*

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции установили следующее. Используемые (арендуемые) истцом и ответчиком земельные участки с кадастровыми номерами соответственно 05:40:000006:142 (площадью 27 500 кв. м) и 05:40:000006:0038 (площадью 6752,78 кв. м) являются смежными. Указанные участки накладываются друг на друга, площадь их наложения составляет 601,4 кв. м. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у сторон спора о праве на имущество.

При обращении с иском общество соединило виндикационное требование (об истребовании части земельного участка) с требованием, имеющим негаторную правовую природу (о сносе незаконно возведенных акционерным обществом построек).

Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, относятся к искам о правах на недвижимое имущество (абзац третий пункта 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22)).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса) либо требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Соответствующие права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса).

Вещно-правовая защита может быть предоставлена и арендатору, вступившему во владение имуществом (пункт 9 Информационного письма от 11.01.2002 № 66, пункт 3 Информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее – Информационное письмо от 15.01.2013 № 153)).

Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

В пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, лицо, обратившееся в арбитражный суд с виндикационным либо негаторным требованием, должно доказать наличие прав на спорное имущество. При этом выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма от 15.01.2013 № 153).

Судебные инстанции исходили из того, что истец не вступил во владение спорной частью земельного участка (фактическая передача этой части участка обществу во исполнение договора аренды от 02.11.2012 не состоялась), так как до подписания договора соответствующая часть участка уже была обременена имуществом ответчика и находилась в его фактическом пользовании. Поскольку истец не приобрел права законного владельца в спорной части земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у него возможности использовать вещно-правовые способы защиты, что влечет отказ в удовлетворении требований.

Однако судебные инстанции при разрешении спора не учли следующее.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Как видно из материалов дела, общество (правопредшественник истца) являлось субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (обладало правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000006:142), в подтверждение чего в материалы дела представлен государственный акт от 29.09.1988 серия А-I № 324892.

Из содержания распоряжения министерства от 24.03.2011 № 116-р следует, что земельный участок площадью 27 500 кв. м находится в фактическом пользовании общества, которым используется для содержания и обслуживания объектов пансионата

Распоряжением министерства от 02.11.2012 № 914-р право постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком переоформлено на право аренды на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. При переоформлении титула землепользования площадь участка (27 500 кв. м) и его границы не изменялись. Доказательства выбытия земельного участка (спорной части участка) в границах, указанных в карте (плане) землепользования (приложение к государственному акту), из владения общества материалы дела также не содержат.

Следовательно, договор от 02.11.2012 № 77 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000006:142 заключен сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, ранее находившийся в фактическом владении истца (государственный акт от 29.09.1988 серия А-I № 324892).

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в связи с тем, что общество не вступило в 2012 году во владение участком с кадастровым номером 05:40:000006:142 (в том числе спорной его частью), не могут быть признаны кассационной инстанцией обоснованными.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в ГКН, относится описание местоположения границ земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В деле имеется заключение судебного эксперта от 17.06.2013 № 1038/13, в исследовательской части которого (т. 2, л. д. 66, 67) указано следующее. Капитальный забор возведен ответчиком по смежной границе от точки 1 до точки 2 (фактическое пользование), в то время как по правоустанавливающим документам сторон общая граница земельных участков должна проходить по линии от точек 4-5-6-7-8-9 и до точки 10. Графически границы участков отображены в схеме № 1. При этом экспертом в заключении установлено пересечение (наложение) границ земельных участков и при графическом построении границ по координатам, полученным в результате межевания земельных участков, на основании которого осуществлен их кадастровый учет.

По правилам Кодекса (части 1 и 2 статьи 64, части 1 и 2 статьи 71, часть 3 статьи 86) заключение эксперта является доказательством и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению как в отдельности, так в совокупности с другими доказательствами.

В связи с ошибочным выводом об избрании истцом (не вступившим во владение спорной частью земельного участка) ненадлежащего способа защиты своих прав, судебные инстанции должным образом не исследовали заключение судебного эксперта от 17.06.2013 № 1038/13 (наряду с иными представленными сторонами доказательствами), не дали этим доказательствам должной правовой оценки. Вместе с тем, приведенные в экспертном заключении обстоятельства могут свидетельствовать о наличии между сторонами спора о координатах смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000006:142 и 05:40:000006:0038.

В абзаце третьем пункта 2 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка. Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по такому иску является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Удовлетворение негаторного требования общества (при наличии в ГКН актуальных сведений о пересечении границ земельных участков) не способно привести к восстановлению прав истца на земельный участок (спорную его часть), которые он считает нарушенными.

При отсутствии спора о границах земельного участка (фактическое расположение земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000006:142 и 05:40:000006:0038 соответствует содержащимся в ГКН сведениям об этих участках, но имеет место размещение ответчиком забора (иных объектов) на участке истца) надлежащим способом владельческой защиты является негаторное требование*».

<…>

22.09.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.