Определение кадастровой стоимости земельного участка

214

Вопрос

ООО приобрело на основании договора купли-продажи недвижимого имущества земельный участок общей площадью 20353 кв.м. с кадастровым номером: 42:25:0106002:236.  Данный земельный участок с кадастровым номером: 42:25:0106002:236 является вновь образуемым в результате преобразования (деления) ранее существующего земельного участка имеющего кадастровый номер 42:25:0106002:224. Согласно полученной кадастровой справки, кадастровая стоимость земельного участка имеющего кадастровый номер: 42:25:0106002:236 по состоянию на 21.10.2013 г. составляет 39 764 877,28 рублей. Данная кадастровая стоимость определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 13.06.2013 г. б/н, выданного Филиалом ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» по Кемеровской области, не смотря на то, что предыдущий собственник Ф.Н.В в судебном порядке, а именно на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 16.05.2013 г. по делу № А27-2888/2013 устанавливала кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 42:25:0106002:224 равной его рыночной стоимости в размере 7 760 000 руб., и на основании данного решения Филиалом ФГБУ Федеральной кадастровой палатой федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области 17.06.2013 года в сведения ГКН были внесены данные изменения. В связи с этим считаем, что установлением данной кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка были нарушены права ООО как собственника, так как согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка. Определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее - методические указания). Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела. Так, подпункт 2.1.17 методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Данной позиции также придерживается судебная практика, руководствуясь разъяснениями данными Высшим Арбитражным судом РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013 года. С таким обращением мы обратились в кадастровую палату. На что был получен ответ, что земельный участок с кадастровым номером 42:25:0106002:236 постановлен на кадастровый учет 11.06.20132 г. путем раздела с наследованием характеристик земельного участка с кадастровым номером 42:25:0106002:224 (в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222), но так как решение суда № А27-2888/2013 от 16.05.2013 г. об установлении кадастровой стоимости вступило в законную силу 17.06.2013 г., а именно после даты постановки на кадастровый учет вновь образованного земельного участка наследование экономических характеристик не возможно.

Вопрос 1. Законны ли действия кадастровой палаты при определении кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка.

Вопрос 2. При вступлении решения суда № А27-2888/2013 от 16.05.2013 г. в законную силу не должен ли вновь образованный земельный участок так же унаследовать установленную кадастровую стоимость исходя из рыночной стоимости первоначального участка.

Вопрос 3. Почему при вступлении решения суда в законную силу было получен ответ о снижении кадастровой стоимости 42:25:0106002:224 не смотря на то что на ту дату этого участка уже не существовало так как он был разделен, а вновь образованных участков данное снижение кадастровой стоимости не коснулась.

Вопрос 4. Какой порядок действия выбрать в данной ситуации?

Ответ

: В случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Данное правило установлено в п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222). Как указано в Постановлении ФАС ЗСО от 23.07.2014 № А27-15594/2013 при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка кадастровым органом применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка. Таким образом, суды делают вывод, что удельный показатель кадастровой стоимости нетождественен удельному показателю рыночной стоимости 1 м 2 (которая была установлена решением суда), ввиду чего кадастровая стоимость вновь образуемого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, не может определяться посредством умножения его площади на рыночную стоимость 1 м 2 стоимости преобразуемого (исходного) земельного участка. В данном споре суд отказал признать действия Росреестра по определению кадастровой стоимости вновь образованных участков исходя из удельной стоимости в размере ранее установленной стоимости (до оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке) незаконными. Хотя имеется и противоположная судебная практика (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.07.2014 № А32-21091/2013). Тем не менее, учитывая, что в рассматриваемом вопросе раздел земельного участка произошел до вступления в силу решения суда об установлении кадастровой стоимости участка, вероятность признания действий Росреестра правомерными высока.

Возможным вариантом является оспаривание кадастровой стоимости вновь образованного участка. В соответствии с новой редакцией ст.24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ юридическое лицо, с целью оспорить кадастровую стоимость, обязано вначале обратиться в комиссию, и только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его за один месяц, юр.лицо вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, при этом решение комиссии об отказе не будет являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. В то же время, редакция ст.24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ подразумевает, что в судебном порядке возможно обжаловать как решение самой комиссии, так и оспорить в судебном порядке кадастровую стоимость (но не оспорить само решение комиссии) после рассмотрения заявления комиссией, в случае если оно не удовлетворяет заявителя.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Кадастровая стоимость участка существенно завышена. Ключевые точки оспаривания в суде;

Практика оспаривания результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов;

Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде;

Как оспорить кадастровую стоимость;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПРИКАЗ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель»

"2.1.17. В случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка*(абзац дополнительно включен с 5 января 2010 года приказом Минэкономразвития России от 2 ноября 2009 года N 439).В случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка кадастровые стоимости образуемых земельных участков определяются согласно пунктам 2.1.1-2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования.
(Абзац дополнительно включен с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673)

2.1.18. В случае образования новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования (абзац дополнительно включен с 5 января 2010 года приказом Минэкономразвития России от 2 ноября 2009 года N 439).В случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка кадастровые стоимости образуемых и преобразуемого земельных участков определяются согласно пунктам 2.1.1-2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования. (Абзац дополнительно включен с 13 марта 2012 года приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2011 года N 673)

2.2. В случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка*".

19.09.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.