Про изменение правил работы бизнес-центра

188

Вопрос

Имеют ли право собственники помещений бизнес-центра изменить Правила работы бизнес-центра, если собственник бизнес-центра, который изначально сам построил бизнес-центр, потом распродал помещения и на данный момент владеет 20% помещений бизнес-центра и его территорий, против изменения правил работы бизнес-центра?

Ответ

Правила работы изменяются и утверждаются управляющей компанией. Можно предположить, что для их изменения придется выбрать другую УК. Для этого нужно организовать собрание собственников помещений (более 50%). Для принятия решения необходимо простое большинство. Таким образом, шансы изменить Правила есть, т.к. у противников изменений только 20% гарантированных голосов.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст 161 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников регулируется ст. 44 — 48 ЖК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Управление многоквартирным домом. Какие риски несет управляющая компания

«СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ ИМЕЮТ ПРАВО НА ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

Если собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с управляющей компанией посредством соответствующего решения общего собрания собственников и она уведомлена об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с такой организацией, признаются прекращенными.

Так, по одному делу общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Общество с ограниченной ответственностью привлечено к участию в деле первоначально в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, затем — второго ответчика. Суды отказали ООО в удовлетворении иска об обязании МУП передать обществу техническую документацию на многоквартирный дом, поскольку ранее заключенный с ООО договор управления домом прекращен на основании решения общего собрания собственников помещений, которым в качестве управляющей организации избрана другая компания (постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2008 по делу № А05-1712/2007).

Высший арбитражный суд РФ, отказывая в передаче дела в Президиум, указал, что поскольку управляющая компания была уведомлена о решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, то заключенные договоры считаются прекращенными (определение ВАС РФ от 24.10.2008 № 13261/08).

Ранее Высшим арбитражным судом РФ была сформирована позиция, согласно которой в удовлетворении иска о понуждении передать техническую документацию на жилой дом следовало отказывать, если истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условия договора управления многоквартирным домом (постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10).

В настоящее время действует позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11. В данном деле общество обратилось в суд за защитой права управления многоквартирным жилым домом. Однако было указано, что закон такого права не содержит, предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению между собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений. Ответчик не имеет с обществом-истцом договорных отношений. Поскольку иск был предъявлен к ненадлежащему лицу, он не подлежал удовлетворению судами. Кроме того, при рассмотрении дела судами не было учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит нормам Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ). Кроме того, Жилищный кодекс РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Односторонний отказ возможен и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162).

Таким образом, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).*

В случае предъявления ТСЖ требования о передаче технической документации, должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).

Практика. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к федеральному государственному унитарному предприятию ЖЭК-2 об обязании передать товариществу техническую документацию и документацию паспортного учета, необходимую для эксплуатации и содержания многоквартирного дома. Судами трех инстанций в удовлетворении требований было отказано. Суды возложили на товарищество бремя доказывания факта наличия у ЖЭКа истребуемой документации, сочли, что оно не доказало данный факт и, руководствуясь нормами жилищного законодательства, пришли к выводу об отсутствии у ЖЭКа обязанности восстановить и передать документацию товариществу. Однако Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих судов и указал, что в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу) (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09).

Кроме того, суды удовлетворяют иски ТСЖ, заявленные в интересах собственников помещений к лицу, прекратившему исполнять функции по управлению многоквартирным домом, об обязании передать карточки регистрационного учета граждан на квартиры жилого дома. При этом суды указывают, что права граждан нарушаются длительным и продолжающимся неисполнением обязанности по передаче документов. Данное требование не может быть ограничено сроком. Такой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 1089/11 об отмене судебных актов по делу № А60-5559/2010-С3, где указано, что заявляя требование о передаче карточек регистрационного учета граждан — собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество обосновывало его положениями ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ, наряду с другими лицами, осуществляет полномочия должностного лица, ответственного за регистрацию граждан. При смене формы управления многоквартирным домом приступившая к обязанностям организация вправе потребовать денежные средства на капитальный ремонт, собранные жильцами данного дома. Арбитражные суды удовлетворяют такие требования, если в дело не представлены доказательства осуществления капитального ремонта.Так, новая управляющая компания обратилась в суд с иском к прежней компании о взыскании суммы неосновательного обогащения. Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, указали, что в дело не было представлено доказательств осуществления управляющей компанией капитального ремонта на полученные от собственников помещений денежные средства. Однако суд кассационный инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Согласившись по существу примененных норм материального права, суд кассационной инстанции указал, что структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

  • плату за пользование жилым помещением (для нанимателей);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда);
  • плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).

Постановлением администрации города спорный многоквартирный жилой дом включен в программу «Капитальный ремонт». Арбитражные суды установили, что ответчик осуществлял сбор денежных средств с собственников помещений на капитальный ремонт дома. Однако суд не выяснил, на основании какой проектно-сметной документации (товарищества или ответчика) выполнен капитальный ремонт спорного дома. Доказательства того, что товарищество заказывало и оплачивало сверх сумм, собранных управляющей организацией, какую-либо техническую документацию, необходимую для производства капитального ремонта дома и включения дома в целевую программу, в материалах дела отсутствуют."

18.09.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.