• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Юридическое лицо с администрацией муниципального образования заключило договор аренды земельного участка на три года для строительства "многоуровневой автомобильной парковки", договор был заключен на основании аукциона

Юридическое лицо с администрацией муниципального образования заключило договор аренды земельного участка на три года для строительства "многоуровневой автомобильной парковки", договор был заключен на основании аукциона

135

Вопрос

Юридическое лицо с администрацией муниципального образования заключило договор аренды земельного участка на три года для строительства "многоуровневой автомобильной парковки", договор был заключен на основании аукциона. Юридическое лица полтора года собирали документы для строительства, но решили, что им это не интересно и предложили нам, другому юридическому лицу, приобрести данный проект. Подскажите, как правильно и лучше оформить сделку по объекту незавершенного строительства. Мы предлагаем, оформить им объектом незавершенным строительством и заключить договор купли-продажи, мы достраиваем, получаем свидетельство и заключаем договор аренды земельного участка, но строительные работы не были начаты вообще. Пустой земельный участок. Вопрос касается только строительства здания, земли вопрос не касается

Ответ

: В Вашем случае целесообразно заключить договор купли-продажи будущей недвижимости. Это объясняется тем, что (как следует из вопроса) строительство еще не начато.

 

В этом случае нужно учитывать, что договор купли-продажи будущей вещи не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 постановления № 54).

Если же организация, имеющая в аренде муниципальную землю, начнет строительство и зарегистрирует право собственности на объект незавершенного строительства, то в данном случае можно заключить обычный договор купли-продажи объекта незавершенного строительство.

Этот вариант более удобен тем, что практически отсутствуют риски, связанные с переходом права собственности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Статья:Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов

«Прошел почти год с момента принятия Пленумом ВАС РФ постановления от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54). Его принятие значительно повлияло на работу компаний, инвестирующих в строительство. Юристам пришлось адаптироваться к новым правилам, учитывать новую судебную практику, искать новые способы оформления отношений в сфере финансирования строительства, так как некоторые старые, сложившиеся конструкции больше не дают прежних гарантий.

Судьба инвестиционных договоров

В пункте 4 постановления № 54 Пленум ВАС РФ указал на отсутствие в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости такой правовой конструкции, как инвестиционные договоры. Судам при рассмотрении дел предписано определять правовую природу спорных отношений, вытекающих из инвестиционных договоров, и квалифицировать их с применением конкретных норм Гражданского кодекса — о подряде, купле-продаже, простом товариществе. Если договор нельзя отнести ни к одной из известных конструкций, судам рекомендовано квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Цитируем документ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях <...> не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 постановления № 54).*

Поясним, что это меняет. Раньше на основании договоров, названных инвестиционными, и ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также статью 5 и пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», инвесторы могли подать иск о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Такие иски, как правило, удовлетворялись (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.11 по делу № А45-12862/2010, ФАС Московского округа от 03.02.11 по делу № А41-4251/09). Это позволяло, например, оформить право собственности, не дожидаясь окончания затянувшегося строительства и продать свою долю третьему лицу или признать за собой право собственности, если недобросовестный застройщик зарегистрировал объект целиком на себя либо передал третьим лицам.

Теперь же инвестиционный договор (точнее, договор купли-продажи будущей вещи, как судам предписано его квалифицировать) не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5 постановления № 54).*

Минимизация рисков. В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора тоже лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве. Этот договор не поможет избежать применения абзаца 2 пункта 4 постановления № 54 (правила о том, что лица, финансирующие строительство, не могут требовать признания за собой права собственности на возводимую за их счет недвижимость). Конкретно это правило распространяется и на договоры о долевом участии в строительстве (абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому участник долевого строительства не может на основании этого договора, например, потребовать признания за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. постановления ФАС Московского округа от 19.12.11 по делу № А40-150035/10-60-941, ФАС Уральского округа от 08.02.12 по делу № Ф09-9464/11, определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-2430/12).

Однако договор долевого участия в строительстве все равно предоставляет компании-инвестору больше гарантий, чем иная конструкция. С момента госрегистрации договоров долевого участия у дольщиков в залоге находится земельный участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, этот объект тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1, 2 ст. 13 закона № 214-ФЗ). Кроме того, у застройщика нет возможности зарегистрировать законченный строительством объект на себя — право собственности сразу регистрируют дольщики (ст. 16 закона № 214-ФЗ)".

2. Статья: Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию

«Пленум ВАС РФ дал новые разъяснения по квалификации договоров в сфере строительства и инвестиций

Статья 8 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», вместо определения инвестиционного договора содержит лишь отсылочную норму, не раскрывая содержания возникающих из него правоотношений. В свою очередь, правоприменительная и судебная практика относила «инвестиционный договор» к непоименованным в ГК РФ договорам (ст. 421 ГК РФ). При этом вопрос о его характере как самостоятельного вида договора либо как смешанного договора решался неоднозначно.

Так, по ряду арбитражных дел1 ВАС РФ приходил к выводу, что инвестиционный договор является самостоятельным видом договора, непоименованным напрямую в ГК РФ. В других же случаях2 ВАС РФ поддерживал вывод нижестоящих судов о смешанном характере договора между участниками инвестиционной деятельности.

Точку в этой дискуссии поставил пункт 4 Постановления № 54, в котором сказано, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу таких отношений исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд и т. п.).

Таким образом, понятие «инвестиционный договор» фактически утратило юридическое содержание, оставшись скорее экономическим термином.

Однако ВАС РФ на этом не остановился и дал последовательные разъяснения по основным принципам правовой квалификации договоров в сфере инвестиционной деятельности. В соответствии с Постановлением № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное. Несмотря на то, что Постановление № 54 умалчивает о роли участников процесса в «установлении иного», полагаю, что с учетом общих правил доказывания (п. 1 ст. 65 АПК РФ) именно стороны должны будут предпринимать необходимые усилия, чтобы обосновать необходимость переквалификации спорных отношений в рамках иного предусмотренного Гражданским кодексом вида договора.*

Предварительный договор с условием об оплате судьи будут рассматривать как куплю-продажу будущей вещи

Помимо конструкции «договора купли-продажи будущей вещи», Постановление № 54 последовательно затрагивает вопросы юридической квалификации ряда иных договоров, которые также часто используются в сфере строительства и инвестиций: предварительный договор купли-продажи, договор строительного подряда, договор простого товарищества.

В частности, в пункте 8 Постановления № 54 разрешен вопрос о квалификации правоотношений сторон по предварительному договору, предусматривающему движение денежных средств. Вопрос о допустимости платежей по предварительному договору в судебной практике уже давно решался преимущественно отрицательно3. Суды делали вывод о недопустимости платежей по предварительному договору, что прямо противоречило реалиям гражданского оборота и потребностям рынка.

По мнению Пленума ВАС РФ, отраженному в Постановлении № 54, при наличии в предварительном договоре обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть суды должны квалифицировать такой договор как «договор купли-продажи будущей вещи» с условием о предварительной оплате.*

Казалось бы, данное разъяснение Пленума ВАС РФ разрешает проблему противоречия существующих правоприменительной и судебной практик, однако это не так. Предложенное решение носит непоследовательный характер, так как Пленум ВАС РФ ограничивается ситуациями наличия «обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть». Но вопрос о квалификации предварительных договоров, предусматривающих оплату несущественной части цены, остается открытым. Помимо этого, более чем расплывчатым является оценочный термин «существенная часть цены», хотя именно с ним Пленум ВАС РФ связывает правовые последствия переквалификации договора.

С учетом того, что существующая судебная практика не признает возможности платежей по предварительному договору, представляется, что было бы логичным квалифицировать любой предварительный договор купли-продажи, предусматривающий платежи вне зависимости от их размера, как «договор купли-продажи будущей вещи».

Информацию, индивидуализирующую будущий объект недвижимости, свели к минимуму

Несомненно, наибольший резонанс в юридическом сообществе вызвали вынесенные в заголовок Постановления № 54 положения о порядке применения договоров купли-продажи будущей вещи. Пленум ВАС РФ подчеркнул, что конструкция «договора купли-продажи будущей вещи» не является его изобретением и существовала в ГК РФ с момента вступления в силу второй части кодекса (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

С этим нельзя не согласиться, однако к заслугам Пленума ВАС РФ стоит отнести обоснование применимости этой конструкции к договорам в отношении недвижимости.Из пункта 2 статьи 455 ГК РФ, на который ссылается Пленум, следует, что нормы о купле-продаже будущей недвижимости могут применяться, если «иное не вытекает из характера товара». Исторически в отношении объектов недвижимости и доктрина, и судебная практика склонялись к мнению, что именно «характер» будущего объекта недвижимости как товара не позволяет применять в отношении него названную норму. Причина — затруднена индивидуализация будущего объекта недвижимости. Сложности с индивидуализацией обусловлены тем, что описание объекта недвижимости как индивидуально-определенного объекта права обеспечивает кадастровый учет, который осуществляется только в связи с образованием или созданием недвижимости (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

В свою очередь, Закон о госрегистрации недвижимости под угрозой отказа в государственной регистрации также требует не просто описания объекта в подаваемых на регистрацию документах для его индивидуализации, а наличия четкого обязательного перечня сведений, подлежащих внесению в ЕГРП.*

Определить предмет договора купли-продажи будущей недвижимости можно двумя способами

Учитывая эту проблему, Пленум ВАС РФ специально посвятил вопросу индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей вещи пункт 2 Постановления № 54, в котором содержатся два важных разъяснения.

Во-первых, наличие кадастрового номера у объекта, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, — необходимое и достаточное условие для его индивидуализации.*

Следует отметить, что в обоснование этого вывода дается ссылка только на статью 554 ГК РФ, которая непосредственно такой нормы не содержит. Но при системном толковании с уже упомянутыми положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» с этим выводом в целом можно согласиться.

В то же время с учетом будущего характера объекта недвижимости применимость этого способа индивидуализации на практике сомнительна. Более того, этот способ решает только проблему согласованности предмета договора купли-продажи будущей вещи, но не устраняет полностью проблему государственной регистрации перехода прав на этот объект, ведь требования по заполнению ЕГРП существенно шире с точки зрения вносимой в него информации об объекте.

Во-вторых, Пленум разъяснил, что индивидуализация будущего объекта недвижимости допустима путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К ним относятся сведения о местонахождении, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах недвижимости, определенные, в частности, в проектной документации. Перечень таких «иных сведений» является открытым, и это предоставляет сторонам договора максимальные возможности по описанию предмета сделки, которое бы обеспечивало его индивидуализацию.*

Такой способ описания объекта также не является новым и широко применяется на практике. Например, для описания подлежащего передаче по инвестиционному договору объекта используется указание строительного адреса, этажа, строительных осей на листах проекта с выделением границ на плане этажа4".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.