• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Мы бы хотели заключить договор по купле-продаже недвижимости, с включением в него условий - обязать продавца до определенного срока улучшить тех условия, а в случае невыполнения этого обязательства - покупатель сможет расторгнуть договор, с возвратом опла

Мы бы хотели заключить договор по купле-продаже недвижимости, с включением в него условий - обязать продавца до определенного срока улучшить тех условия, а в случае невыполнения этого обязательства - покупатель сможет расторгнуть договор, с возвратом опла

104

Вопрос

Мы бы хотели заключить договор по купле-продаже недвижимости, с включением в него условий - обязать продавца до определенного срока улучшить тех условия, а в случае невыполнения этого обязательства - покупатель сможет расторгнуть договор, с возвратом оплаты и возмещением затрат на объект за это время. Законно ли включать подобное условие в договор купли-продажи? как происходит в этом случае регистрация в фрс, и самое главное как происходит процесс расторжения договора?

Ответ

государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи. Если к моменту регистрации в Росреестре права собственности недвижимое имущество будет передано покупателю и произведена оплата по договору, расторгнуть договор будет уже нельзя, так как обязательство по оплате имущества и его передаче будут исполнены и прекратят свое действие (ст.408 ГК РФ). В то же время, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве покупатель будет вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (ст.475 ГК РФ). При отказе продавца удовлетворить данные требования, покупатель будет вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

 

Можно предположить, что условия, указанные в вопросе, можно предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи, при этом возможно установить штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий предварительного договора. Однако в этом случае покупатель несет значительные риски, связанные с уплатой полной стоимости объекта до регистрации перехода права собственности и возможным отказом продавца в последующем заключать основной договор купли-продажи, передавать объект, возвращать деньги.

. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

<…>

«Статья 408. Прекращение обязательства исполнением

 

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.»*

<…>

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2

<…>

«Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

<…>

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

<…>

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара*.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.»

<…>

3.Постановление ФАС СКО от 16.11.2010 № А32-14145/2010

<…>

«Надлежащее исполнение договора купли-продажи (передача вещи и выкупной цены) прекращает обязательство купли-продажи, что является основанием для регистрации перехода права собственности (статья 408 Кодекса).»

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.