• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Корпоративная работа
  • » Юридическое лицо, созданное в 2013 году, с целью осуществления строительства жилья в 2014 году обратилось в компетентный орган государственной власти, с просьбой об осуществлении мероприятий, направленных на организацию и проведение аукциона по продаже зе

Юридическое лицо, созданное в 2013 году, с целью осуществления строительства жилья в 2014 году обратилось в компетентный орган государственной власти, с просьбой об осуществлении мероприятий, направленных на организацию и проведение аукциона по продаже зе

79

Вопрос

Юридическое лицо, созданное в 2013 году, с целью осуществления строительства жилья в 2014 году обратилось в компетентный орган государственной власти, с просьбой об осуществлении мероприятий, направленных на организацию и проведение аукциона по продаже земельного участка или права аренды земельного участка для жилищного строительства. Из ответа компетентного органа, поступившего в адрес юридического лица, следовало, что земельный участок представлен другому юридическому лицу (арендатору) в долгосрочную аренду, на основании договора аренды. В феврале 2007 года, Земельный участок по договору аренды между компетентным органом и арендатором, был представлен арендатору «для сельскохозяйственного использования», что не предполагало, на тот момент, его использование для каких-либо иных целей. В декабре 2007г. между компетентным органом и арендатором, было заключено Соглашение об изменении условий договора аренды, в соответствии с которым было изменено целевое назначение земельного участка на «использование для жилищных нужд и общественно-деловых целей» (соглашение об изменении условий договора). В сентябре 2007г., муниципальным органом исполнительной власти земельный участок был отнесен к зоне жилой застройки средней этажности. Юридическое лицо, считая, что соглашение об изменении условий договора, заключено в обход порядка, предусмотренного п. 2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Суд с иском о признании соглашения об изменении условий договора недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 167, ст. 168 ГК РФ. Доводы юридического лица, изложенные в иске, а также приведенные при рассмотрении дела: - соглашение об изменении условий договора противоречит порядку и процедуре, установленной п. 2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, а именно обязательности аукционного порядка предоставления прав на землю для целей жилищного строительства; - в случае удовлетворения Судом исковых требований юридического лица, земельный участок, должен быть «выставлен» на аукцион, в порядке п. 2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации, в котором юридическое лицо намерено принять участие; - оспоренным соглашением об изменении условий договора затронуты права и законные интересы юридического лица, а также неопределённого круга лиц, участников гражданского оборота, на равный, конкурентный доступ к использованию земельных участков для целей строительства. Судом в иске юридического лица отказано, по мотиву отсутствия заинтересованности юридического лица. Основанием к отказу в иске, является то обстоятельство, что юридическое лицо создано в 2013 году, в то время как оспариваемое соглашение об изменении условий договора аренды подписано в 2007 году. Таким образом, Суд посчитал, что в момент совершения оспариваемой сделки права юридического лица не могли быть нарушены. Кроме того, Суд посчитал, что не нарушены права юридического лица, поскольку «признание недействительным соглашения не приведет к автоматическому выставлению на торги спорного земельного участка и победе юридического лица в аукционе по продаже права аренды на него». Юридическое лицо планирует подать на Решение суда апелляционную жалобу. В связи с изложенным, как Вы оцениваете вывод Суда относительно того, что обстоятельством, подлежащим доказыванию в данном деле является, именно факт нарушения прав и законных интересов юридического лица, в момент совершения спорной сделки, несмотря на то, что ни абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, ни ст. 4 АПК РФ, таких императивных предписаний не содержит? Кроме того, позиция юридического лица заключается в том, что в данной ситуации земельный участок был представлен в аренду арендатору с целевым использованием «для сельскохозяйственного использования» без проведения аукционных процедур, которые для данного вида предоставления земельного участка не требовались. При изменении целевого назначения ранее представленного в аренду земельного участка (путем подписания оспариваемого соглашения) аукционные процедуры не организовывались и не проводились. Таким образом, ни юридическое лицо, ни другие участники гражданского оборота в 2007 году не могли участвовать в аукционных процедурах, ввиду отсутствия самой организации аукционных процедур. Позиция юридического лица заключается в том, что поскольку в настоящее время земельный участок фактически находится в зоне жилой застройки, то по заявлению заинтересованного лица, в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка должны проводиться аукционные процедуры, связанные с его предоставлением для целей жилищного строительства, в которых может принять участие юридическое лицо. Таким образом, по мнению юридического лица, признание Судом недействительным оспариваемого соглашения об изменении условий договора, приведет к восстановлению нарушенного права юридического лица, на участие в аукционе по приобретению прав на земельный участок с целью жилищного строительства. Как Вы оцениваете изложенную выше позицию юридического лица с точки зрения обоснования «заинтересованности» истца в подаче соответствующего иска по правилам ст. 11 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ?

Ответ

: Правоприменительной практики не предусматривающей возможности подачи и удовлетворения иска о признании сделки (соглашения) недействительной юридическим лицом, которое было создано после совершения сделки не выявлено. Между тем, исходя из ст.4 АПК РФ следует, что любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. К ничтожным относят сделки, которые не соответствуют требованиям закона или иным правовым актам, за исключением случаев, когда закон прямо устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения (ст. 168 ГК РФ). Если предъявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной до 1 сентября 2013 года, истец должен доказать наличие у него заинтересованности в оспаривании сделки. Дело в том, что закон позволяет обратиться с таким иском не любому лицу, а лишь лицу, имеющему материально-правовой интерес в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Таким образом, в случае обжалования судебного акта, истцу в процессе необходимо подтвердить какое субъективное право или охраняемый законом интерес нарушены заключенной сделкой; какие неблагоприятные правовые последствия сделка повлекла для истца (например, нарушение реализации права участия в аукционе, по приобретению прав на спорный участок).

 

Стоит отметить, что изменение вида разрешенного использования на вид «для размещения многоквартирных жилых домов» земельного участка, расцениваются, как действия, направленные на предоставление земельного участка для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в обход установленной законом процедуре (обязательное проведение аукциона в соответствии со ст.30.1 ЗК РФ), что подтверждается многочисленной практикой (см. Постановлении ФАС УО от 08.02.2013 № А50-9120/2012, Постановлении ФАС ВВО от 15.01.2013 № А79-1794/2012, Постановлении ФАС ЗСО от 09.06.2012 № А70-9951/2011, Постановлении ФАС ЗСО от 11.06.2013 № А45-29332/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена до 1 сентября 2013 года)

«Порядок действий при оспаривании сделки

Есть несколько оснований, по которым суд может признать сделку недействительной (в данной рекомендации рассматриваются те основания, которые могут привести к недействительности сделки, заключенной в рамках предпринимательской деятельности). На некоторые из этих оснований может сослаться любое лицо, у которого есть в этом заинтересованность (это касается случаев, когда закон говорит, что сделка, заключенная с такими-то нарушениями, является ничтожной). На другие основания могут сослаться только те лица, которым закон прямо это разрешает (это касается оспоримых сделок). Такие правила содержит пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ.

Если организация считает, что сделкой, заключенной между третьими лицами, нарушаются ее права и законные интересы, она может оспорить такую сделку в суде. Для этого необходимо будет доказать несколько обстоятельств.

Во-первых, что иск заявлен с соблюдением установленных сроков исковой давности (это придется доказывать в том случае, если ответчик сошлется на пропуск срока исковой давности).

Во-вторых, что компания является либо заинтересованным лицом (если сделка ничтожная), либо имеет право оспаривать сделку в силу прямого указания закона (если сделка оспоримая).

В-третьих, какие именно нарушения являются основаниями для признания сделки недействительной. Важно помнить, что бремя доказывания по таким искам лежит на истце.

В то же время есть факты, которые в таких спорах обязан доказывать именно ответчик.

Пример обстоятельств, которые должен доказывать ответчик в деле об оспаривании заключенной им сделки

Срок исковой давности

Самое первое условие удовлетворения иска о признании сделки недействительной — соблюдение срока исковой давности. Ведь пропуск такого срока служит самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Для применения последствий недействительности ничтожных сделок срок исковой давности составляет три года. Для сделок, заключенных до 1 сентября 2013 года, течение срока начинается со дня, когда началось исполнение такой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, сославшись на пропуск срока исковой давности

Для оспоримых сделок срок исковой давности составляет один год. По общему правилу течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Еслисделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности по требованию о признании такойоспоримой сделки недействительной начинается со дня прекращения указанного насилия или угрозы (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Длясделок, заключение которых требует соблюдения специальных корпоративных процедур, таким моментом может служить дата проведения годового общего собрания (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 февраля 2011 г. по делу № А29-3522/2010).

Совет (166,1648)

Если суд отказал в иске несмотря на то, что ответчик не ссылался на пропуск исковой давности, имеет смысл обжаловать такой судебный акт.

Дело в том, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. По собственной инициативе суд применить такой срок не вправе. Если суд так поступит, то действия суда квалифицируются как процессуальное нарушение, дающие основание для отмены решения (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 августа 2007 г. № Ф04-5547/2007(37210-А46-11) по делу № А46-12162/2006).

Право на оспаривание

Если сделка оспоримая, то заявить в суд иск о признании ее недействительной могут только те, кто прямо указан в законе. Следовательно, истцу в ряде случаев необходимо доказать, что он обладает соответствующим статусом. Например, если оспаривается сделка с заинтересованностью, заключенная акционерным обществом, то истец должен подтвердить, что он являлся акционером соответствующего общества и на момент совершения сделки, и на момент заявления иска в суд (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А25-1199/2009).

Если предъявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной до 1 сентября 2013 года, истец должен доказать наличие у него заинтересованности в оспаривании сделки. Дело в том, что закон позволяет обратиться с таким иском не любому лицу, а лишь лицу, имеющему материально-правовой интерес в применении последствий недействительности ничтожной сделки. При этом сам по себе факт обращения с иском в суд не может служить доказательством заинтересованности. Истцу в процессе необходимо подтвердить:

  • какое субъективное право или охраняемый законом интерес нарушены заключенной сделкой;
  • какие неблагоприятные правовые последствия сделка повлекла для истца.*

Пример из практики: суд удовлетворил иск о признании сделки недействительной, посчитав заинтересованность истца доказанной

Если истец не сможет этого сделать, суд, скорее всего, вынесет решение в пользу ответчика.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительными договоров аренды в силу их ничтожности в связи с тем, что истец не доказал своей заинтересованности

Унитарное предприятие передало в аренду ООО «М.» часть салона-магазина, а также движимое имущество. Через некоторое время с просьбой заключить аналогичный договор к предприятию обратилось ООО «Р.», но получило отказ.

После этого ООО «Р.» обратилось к предприятию, ООО «М.» и администрации муниципального образования с иском о признании недействительными двух договоров аренды в силу их ничтожности. По мнению истца, оспариваемыедоговоры нарушили его право на получение имущества в аренду.

Суд в удовлетворении иска отказал, сославшись в том числе на отсутствие у истца заинтересованности. Аргументация суда: лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу этасделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К этим лицам относятся прежде всего сами стороны ничтожной сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием (п. 2.1 определения Конституционного суда РФ от 15 апреля 2008 г. № 289-О-О). Истец стороной договора не является.

Защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством использования предусмотренных законом способов защиты. Удовлетворение же исковых требований о признании ничтожными договоров аренды не направлено на восстановление прав истца (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2011 г. № 15АП-12139/2011 по делу № А32-7159/2011, аналогичные выводы содержатся в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А63-1805/2009).

Совет (166,1649)

Если есть необходимость оспорить сделку третьих лиц, то необязательно делать это самостоятельно. В некоторых случаях целесообразно действовать через правоохранительные органы, а именно прокуратуру. Если прокурор сочтет доводы заявителя обоснованными, то он вправе обратиться в суд от своего имени.*

Поскольку лицо, желающее оспорить сделку, обратилось в прокуратуру, а не непосредственно в суд, нет риска того, что суд сочтет истца незаинтересованным в оспаривании сделки и откажет в иске по этому основанию.

Однако прокурор сможет предъявить иск, только если сочтет, что оспариваемая сделка нарушает публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц либо интересы публичного субъекта). Прокурор не может обратиться в суд в интересах конкретного юридического лица (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Пример из практики: суд отверг доводы ответчиков об отсутствии заинтересованности прокурора в оспаривании сделки

Ничтожные сделки

К ничтожным относят сделки, которые:

  • не соответствуют требованиям закона или иным правовым актам, за исключением случаев, когда закон прямо устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения (ст. 168 ГК РФ);
  • совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимая сделка) (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
  • совершены с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Если сделка отвечает приведенным характеристикам, то суд признает ее недействительной в силу ничтожности и применит последствия ее недействительности (либо по заявлению истца, либо по собственной инициативе).

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона. При заключении сделки стороны должны соблюсти все требования, которые закон предъявляет к договорам вообще и к соответствующему виду договора в частности.

Пример из практики: суд признал ничтожным договор аренды земельного участка, поскольку арендодатель неимел права сдавать его в аренду

Однако если договор не соответствует требованиям закона в части существенных условий (они не согласованы), он считается незаключенным, а не недействительным. В судебной практике, например, указывается, что по смыслу статьи 554 и статьи 555Гражданского кодекса РФ несоблюдение правил, установленных данными статьями (они требуют наличия в договоре купли-продажи недвижимости условий о предмете и о цене), влечет последствия в виде признания договора незаключенным, а ненедействительным (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. № 18АП-1674/2011 по делу № А47-7657/2010, постановлением ФАС Уральского округа от 24 июня 2011 г. оставлено без изменения).

Это не выгодно истцу по двум причинам. Во-первых, с иском о признании договора незаключенным может обратиться только сторона такого договора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 июня 2011 г. по делу № А42-9556/2009). Во-вторых, даже при наличии признаков незаключенности стороны договора могут доказать, что, несмотря на нарушения, допущенные при заключении, фактическое исполнение договора подтверждает тот факт, что он все же заключен (иными словами, что договор исцелен).

В ряде случаев недействительная сделка тоже может быть исцелена. Однако в данном случае речь идет только о сделках, которые были совершены с превышением полномочий или с нарушением корпоративных процедур. Такую недействительную сделкуисцеляет не фактическое исполнение, а последующее одобрение.

2. Сделка, противная основам правопорядка и нравственности. При оспаривании сделки по этому основанию истцу необходимо доказать противоправную цель сделки и прямой умысел как минимум у одной из ее сторон.

Под целью в данном случае суды понимают достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности (определение Конституционного суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-О). К таким сделкам обычно относят (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 10 апреля 2008 г. № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее — постановление № 22):

  • сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов товаров, изъятых или ограниченных в гражданском обороте;
  • сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду;
  • сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Умысел означает понимание противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или хотя бы допущение таких противоправных последствий. Наличие умысла должно быть доказано хотя бы у одной из сторон сделки.

Пример из практики: суд признал передаточный акт по внесению вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью антисоциальной сделкой

Не могут быть квалифицированы как ничтожные в смысле статьи 169 Гражданского кодекса РФ следующие сделки:

  • совершенные компанией в преддверии возбуждения в отношении нее дела о банкротстве или компанией, находящейся в процедуре несостоятельности (банкротства) (п. 4 постановления № 22);
  • направленные на уклонение от уплаты налогов или образующие состав налогового правонарушения (п. 5, 6 постановления № 22).

В целом можно сказать, что, хотя сделки часто пытаются оспорить как антисоциальные, суды крайне редко признают их недействительными в силу несоответствия основам правопорядка и нравственности.

Пример из практики: суд отказал в признании договора купли-продажи доли в уставном капитале антисоциальной сделкой

Отсюда следует вывод, что для достижения цели — признания сделки недействительной предпочтительнее ссылаться на иные основания недействительности, предусмотренные законодательством.

3. Мнимая сделка. В мнимой сделке волеизъявление (содержание сделки) не соответствует подлинной воле сторон (тому, что они хотят на самом деле). Контрагенты, хотя и заключают сделку, но не собираются ее исполнять или требовать ее исполнения. Это значит, что если стороны сделку исполнили или исполняют, то признать ее мнимой нельзя (постановление Президиума ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. № 16002/10). Если же стороны создали лишь видимость исполнения договора, то это будет служить основанием для его признания ничтожным.

Пример из практики: суд удовлетворил требование о применении последствий недействительности сделки в силу ее мнимости, несмотря на то что в деле имелись формальные доказательства ее исполнения

4. Притворная сделка. Хозяйственные общества являются участниками коммерческой деятельности, цель которых — систематическое получение прибыли. Отношения между ними должны носить возмездный характер. Вот почему сделки с неравноценным встречным предоставлением могут быть квалифицированы как притворные. Примером неравноценности может служить договор купли-продажи недвижимости, цена которой была занижена сторонами в 57,5 раза (постановление ФАС Уральского округа от 20 января 2011 г. № Ф09-2493/09-С6 по делу № А60-2841/2009-С4).

Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, совершаемую сторонами в действительности (прикрываемая сделка). Одним из внешних показателей притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны совершили вытекающие из сделки действия (реализовали предусмотренные сделкой права и обязанности), то такая сделка притворной не является (постановление ФАС Центрального округа от 19 января 2010 г. по делу № А14-15418/2008/506/28, определение ВАС РФ от 20 мая 2010 г. № ВАС-5677/10)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль