Возник вопрос о возможности регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в качестве вспомогательного

601

Вопрос

Возник вопрос о возможности регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в качестве вспомогательного. На земельном участке, принадлежащем организации на праве собственности для производственных нужд располагаются сооружение растворо-бетонного узла, сооружение пилорамы, здание котельной, также находящиеся в собственности у данного юридического лица. Кроме этого, еще в 2000 году возведен административно-бытовой корпус, права на который не оформили надлежащим образом. Возможно ли зарегистрировать право собственности на административно-бытовой корпус как вспомогательный объект к указанным выше объектам производственного назначения? В каком порядке осуществить данную процедуру? Есть ли еще какие-либо варианты регистрации права собственности в данной ситуации без судебного разбирательства?

Ответ

: Действующее законодательство предусматривает возможность регистрации права собственности юр.лиц без получения разрешения на строительство в упрощенном порядке, но только в отношении объектов вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако вопрос отнесения объекта к вспомогательному назначению в каждом случае разрешается отдельно. Регистрация права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного назначения в упрощенном порядке допускается на основании ст. 25.3 Закона о регистрации, на что указывалось в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ.

 

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок (в т.ч. договор аренды), на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что регистрируемый объект относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям (см. Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011). Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз.

Между тем, градостроительный Кодекс РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования». При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В Постановлении 12ААС от 28.06.2012 г. № А57-11609/2011 также указано, что: «определение понятия «строения и сооружения вспомогательного использования», дается в Разъяснении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N КЧ-48/981 от 10 октября 2006 г. — Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Таким образом, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Возможно рассмотреть вариант обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и впоследствии получить акт ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами ГрК РФ. Однако данный вариант может быть нереализуем, т.к. разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства и, следовательно, в выдаче разрешения на строительство объекта, который уже фактически построен может быть отказано (см. Постановление 16 ААС от 23.04.2013 № А20-4579/2012, Постановление ФАС СКО от 19.08.2013 г.№ А20-4579/2012 , Определение ВАС РФ от 25.09.2013 № ВАС-12892/13).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

"Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.*

2. Абзац утратил силу с 1 марта 2010 года — Федеральный закон от 21 декабря 2009 года N 334-ФЗ. — См. предыдущую редакцию.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. Указанное заключение запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствующем органе местного самоуправления, если такое заключение не представлено заявителем самостоятельно.

Положения пункта 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Положения пункта 4 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг — см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.

5. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль