У нас есть 2 здания с нежилыми помещениями -2 и 4 этажа

158

Вопрос

У нас есть 2 здания с нежилыми помещениями -2 и 4 этажа. У зданий 2 собственника. Доли у собственников не равные, но количество квадратных метров у каждого собственника практически одинаковое (у одного собственника 1953,5 кв.м, у другого -1962 кв.м.). Земля под зданиями оформлена в долевую собственность этих же собственников в равных долях, по 1/2 соответственно. Площадь земельного участка 2038 кв.м.....Собственник 1953,5 кв.м. решил подарить первый этаж четырехэтажного здания общей площадью 792,7 кв.м. третьему лицу. Подскажите, пожалуйста, как нам поступить с землей в связи с отчуждением части здания? Следует ли земля судьбе части помещения, при условии, что выделить в натуре его нельзя? Если следует, то каким образом нам произвести перерасчет долей в в праве собственности на земельный участок между старыми собственниками и новым.

Ответ

: Рассматриваемый вопрос в судебной практике разрешен неоднозначно. Руководствуясь принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, применяя данные положения к дарению помещений в здании, возможно сделать вывод, что отчуждение помещений должно производиться с одновременным отчуждением части земельного участка (см. Постановление ФАС ЦО от 20.01.2009 № А08-1845/2008). Между тем, если приобретенные нежилые помещения не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), суды приходят к выводу о том, что само по себе приобретение права собственности на нежилые помещения не влечет возникновения у приобретателя права собственности на долю в земельном участке, занятом такой недвижимостью (см. Постановления ФАС ПО от 18.02.2014 № А55-1486/2013, ФАС ДВО от 14.06.2013 № А59-3034/2012). Между тем, ряд судебных позиций сводится к тому, что если предметом договора отчуждения являются нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано как на самостоятельные объекты, то п.п. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ неприменим (см. Постановления ФАС ПО от 06.03.2014 № А55-23231/2012). Относительно размера доли земельного участка, подлежащего передачи дарителю, то следует отметить, что при приобретении права собственности на часть здания, возникает право на долю в земельном участке, пропорционально доле в праве собственности на часть здания (см. Постановление ФАС ПО от 17.04.2012 № А55-9170/2011).

 

Кроме того, согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11 размер долей земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно — пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

<...>

«Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

„Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными“ (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;*
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме двух приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль