каким образом и в каком порядке можно приобретенную квартиру в долевую собственность переоформить на одного собственника

173

Вопрос

каким образом и в каком порядке можно приобретенную квартиру в долевую собственность переоформить на одного собственника. Где это нужно сделать и какие необходимо предоставить документы.

Ответ

: Один из собственников доли в праве на жилое помещение вправе произвести отчуждение своей доли второму собственнику посредством заключения договора дарения или купли-продажи. Переход права собственности на долю подлежит обязательной государственной регистрации. В случае приобретения одним лицом всех долей в общей собственности на недвижимость режим общей долевой собственности прекращается и собственник может требовать от Росреестра выдачи свидетельства о праве собственности на единый объект. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 30.11.10 № ВАС-9702/10.

 

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных законом (часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Учитывая, что доля планируется отчуждаться второму собственнику, данное правило не применяется.

Таким образом, в примерный перечень документов для государственной регистрации прав на основании договоров дарения или купли-продажи доли в праве жилого помещения:

— заявление о государственной регистрации права собственности. Заявления на государственную регистрацию подаются всеми сторонами договора либо их представителями.

— документ об уплате государственной пошлины.

— документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.

— правоустанавливающий документ — договор купли-продажи или дарения, на основании которого должны быть произведены регистрационные действия. Правоустанавливающий документ представляется в количестве не менее двух подлинных экземпляров в случае, если он составлен в простой письменной форме.

— нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя/продавца по договору либо заявление о том, что продавец на момент приобретения отчуждаемого объекта недвижимости в браке не состоял (в случаях, установленных действующим законодательством).

Данный перечень не является исчерпывающим.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Размеры госпошлины за регистрацию различных видов договоров (сделок);

Договор дарения недвижимого имущества (квартиры). Даритель и одаряемый — физические лица;

Договор купли-продажи квартиры (продавец и покупатель — физические лица);

Соглашение об определении долей в жилом доме, находящемся на праве долевой собственности (нотариальная форма);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Приобретение всех долей одним лицом прекращает режим общей долевой собственности

<...>

«В случае приобретения одним лицом всех долей в общей собственности на недвижимость режим общей долевой собственности прекращается. Компания может требовать от Росреестра выдачи свидетельства о праве собственности на единый объект. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 30.11.10 № ВАС-9702/10.*

Суть дела: изменение правового режима недвижимой вещи как единого объекта

В 2006 году на основании договора о совместной деятельности компания приобрела 231/232 доли вправе общей долевой собственности на объект недвижимости — производственный цех. Право на эту долю было зарегистрировано в ЕГРП. Спустя год компания по договору купли-продажи приобрела права на оставшуюся долю в общей собственности на вышеуказанный объект, зарегистрировала права на нее в ЕГРП и таким образом стала собственником 100 процентов долей в праве на производственный цех. В ноябре 2008 года компания обратилась в территориальное управление Росрегистрации (далее — управление) с заявлением повторно выдать свидетельство о госрегистрации на объект недвижимого имущества и внести изменения в ЕГРП в части наименования вида зарегистрированного права — с общей долевой собственности на частную собственность. Но в выданном компании повторном свидетельстве о госрегистрации было указано право на 231/232 доли вправе общей долевой собственности, а на оборотной стороне было отмечено, что компания является собственником оставшейся 1/232 доли. Полагая, что допущена техническая ошибка, компания обратилась в управление с заявлением о ее исправлении, но получила отказ. Собственник подал в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявление о признании данного отказа незаконным, а также об обязании управления исправить техническую ошибку путем изменения сведений в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную собственность.

В чем заключается основной вопрос

В данном деле фактически имеет место некоторая конкуренция норм гражданского законодательства и законодательства о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

С одной стороны, по смыслу положений статьи 244 Гражданского кодекса, как только все доли в собственности на объект недвижимости переходят к одному лицу, в отношении этого имущества прекращается режим общей долевой собственности и данное лицо становится его единоличным собственником. Соответственно, в рассматриваемом деле в выданном компании повторном свидетельстве вид зарегистрированного права был указан неправильно.

Но с другой стороны, управление формально ничего не нарушило, поскольку руководствовалось положениями законодательства о регистрации прав.

Основания отказа. Отказывая в исправлении технической ошибки, управление сослалось на статью 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ) и пункты Правила ведения ЕГРП, Правила ведения ЕГРП Правил ведения ЕГРП и сделок с ним, утвержденных Правила ведения ЕГРП (далее — Правила ведения ЕГРП). Отказ был обусловлен тем, что право собственности общества на доли зарегистрировано на основании разных правоустанавливающих документов за разными регистрационными номерами.

В соответствии со статьей 14 закона № 122-ФЗ свидетельством удостоверяется проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Согласно Правила ведения ЕГРП Правил ведения ЕГРП, в графе реестра «документы-основания» указываются основные сведения о документах, на основании которых принято решение о госрегистрации права. Сведения, указываемые в графах свидетельства, определены в Правила ведения ЕГРП Правил ведения ЕГРП. В частности, указываются реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право, и вид зарегистрированного права. В случае общей долевой собственности свидетельство выдается каждому из сособственников, а сведения об иных участниках долевой собственности и размере их доли указываются на оборотной стороне свидетельства.

Согласно приказом Минюста России от 18.09.03 № 226 Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав », утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226, по ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство. В графы этого свидетельства вносятся сведения, содержащиеся в ЕГРП на дату его выдачи.

Соблюдение формальных требований. На момент обращения компании в управление с заявлением о повторной выдаче свидетельства в ЕГРП имелись две записи за разными регистрационными номерами о госрегистрации права собственности этой компании на производственный цех, которые были внесены на основании разных правоустанавливающих документов. Поэтому формально управление выдало свидетельство строго в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, указав в нем именно тот вид права, который был внесен в реестр.

Каких-либо положений, прямо обязывающих управление внести изменения в реестре в части режима права собственности в случае приобретения одним лицом всех долей в праве собственности на недвижимость, в законе № 122-ФЗ и Правилах ведения ЕГРП не указано.

Выводы суда первой инстанции. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области согласился с доводами управления и отказал компании в удовлетворении заявления. Суд принял во внимание, что, согласно пункту 1 статьи 21 закона № 122-ФЗ, технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

Если техническая ошибка допущена не только в ЕГРП, но и в свидетельстве о регистрации права, то лицо, которому ранее было выдано это свидетельство, может ходатайствовать о выдаче нового свидетельства (приказом Минюста России от 01.07.02 № 184, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.02 № 184).

Но в данном случае, по мнению суда, никакой технической ошибки не было. В выданном компании свидетельстве о регистрации права были указаны сведения, содержащиеся в ЕГРП на дату его выдачи, как того требуют Правила ведения ЕГРП.

Выводы апелляции и кассации. Впоследствии вышеуказанные выводы полностью поддержали и вышестоящие инстанции. При этом Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отметил, что действующим законодательством не предусмотрено объединение долей в целую часть, поскольку регистрация произведена на основании двух отличных друг от друга правоустанавливающих документов (постановление от 27.11.09 по делу № А56-20086/2009). А кассационная инстанция, фактически согласившись с тем, что принадлежность всех долей означает прекращение режима общей долевой собственности, тем не менее указала, что компетенция регистрирующего органа определена законом № 122-ФЗ и он совершает регистрационные действия по результатам правовой экспертизы представленных документов, а не по результатам толкования норм законодательства. Поэтому факт приобретения одним лицом по различным правоустанавливающим документам всех долей в праве общей долевой собственности не может служить для управления основанием для изменения прежних записей, совершенных в соответствии с этими правоустанавливающими документами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.10 по делу № А56-20086/2009).

Позиция Высшего арбитражного суда

Высший арбитражный суд не стал заострять внимание на Правилах ведения ЕГРП и руководствовался исключительно нормами закона. В постановлении № 9702/10 содержится следующий вывод суда: если собственником всех долей в праве на недвижимую вещь становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим недвижимой вещи как единого объекта. В этом случае отказ во внесении сведений в реестр по мотиву возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается.

Обоснование позиции. Высший арбитражный суд обратил внимание на то, что, согласно пункту 1 статьи 2 закона № 122-ФЗ, госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. По смыслу данной нормы такое подтверждение должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса без искажения содержания правового режима собственности в отношении объекта недвижимости. Следовательно, если режим собственности изменился в силу положений статьи 244 Гражданского кодекса, то сведения в реестре тоже должны измениться.

Результаты рассмотрения дела. Высший арбитражный суд отменил решения и постановления всех инстанций по делу и принял новое решение: признать незаконным отказ управления и обязать управление Росреестра (за время рассмотрения дела изменилось наименование регистрационного органа) внести изменения в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную собственность.

Значение постановления ВАС РФ

Содержащееся в постановления Высшего арбитражного суда № 9702/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Необходимо также отметить, что ситуация с прекращением режима общей долевой собственности в случае приобретения одним лицом прав на все доли очень похожа на ситуацию с приобретением одним лицом всех помещений в здании. В последнем случае приобретатель фактически становится собственником здания как единого объекта, хотя по данным ЕГРП он является собственников отдельных объектов — помещений. Эта ситуация была решена в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров оправах собственников помещений на общее имущество здания». Собственник всех помещений в здании вправе, обратившись с заявлением к регистрирующему органу, избрать правовой режим здания как единого объекта. В таком случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения. Ситуация с приобретением всех долей в праве общей долевой собственности решена в постановления Высшего арбитражного суда № 9702/10 похожим образом".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль