Между Продавцом и Покупателем (оба являются физическими лицами) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор 1)

452

Вопрос

Между Продавцом и Покупателем (оба являются физическими лицами) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор 1). Один месяц спустя между теми же Покупателем и Продавцом был заключен еще один договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Покупатель отчуждает в пользу Продавца недвижимое имущество, которое было предметом Договора 1, цена имущества также совпадает с ценой имущества по Договору 1. Из владения и пользования Продавца по Договору 1 недвижимое имущество не выбывало. Цена недвижимого имущества по обеим сделкам занижена примерно в 10 раз, по сравнению с рынком. Таким образом, Договор № 1 является притворным, а в действительности между сторонами имели место правоотношения, вытекающие из договора займа. Недвижимое имущество выступало в качестве обеспечения исполнения обязательств Продавца по договору займа (по сути обременялось залогом). Вопросы: 1. Есть ли в судах ОБЩЕЙ юрисдикции судебная практика, которая бы указывала, что существенное занижение стоимости имущества, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и договора "обратной" купли-продажи недвижимого имущества в короткий срок и то, что фактически недвижимое имущество не выбывало из владения и пользования Продавца, является признаками притворности сделки? 2. Действует ли в отношении оспаривания притворной сделки (прикрывающей договор займа с условием о залоге недвижимого имущества),предметом которой является недвижимое имущество, исключительная подсудность, если учесть, что в настоящий момент лицо, которое будет оспаривать притворную сделку (Продавец по Договору 1), является собственником недвижимого имущества, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП (на основании договора "обратной" купли-продажи недвижимого имущества)?

Ответ

: Как следует из вопроса, заключая сделку купли-продажи жилого дома, воля сторон была направлена возникновения способа обеспечения исполнения обязательства, возникшему из договора займа денежных средств. Учитывая, что из указанных в вопросе обстоятельств усматриваются признаки притворности договора купли-продажи недвижимости, так как он прикрывает договор залога имущества, имеются правовые основания обратиться в суд с требованием о признании заключенного договора купли-продажи недействительным. Данный способ защиты прав заемщика приведен в следующей судебной практике, которая в т.ч. исследует вопрос фактического выбытия отчуждаемого имущества (см. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 28.08.2012 № 33-4538/2012, Постановление ФАС ЗСО 10.11.2003 № Ф04/5756-657/А81-2003, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2014 № 33-8278). Однако возможность положительного решения по данным спорам зависит от фактических обстоятельств и наличия соответствующих доказательств (см. Постановление ФАС СКО от 29.03.2006 № А01-2411/2005, Постановление 17 ААС от 07.10.2011 № А60-4216/2011).

 

Законодатель определяет понятие притворной сделки в пункте 2 статьи 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным не подпадают под правило исключительной подсудности, поскольку иск заявлен об оспаривании сделки, следовательно, подсудность данного спора определяется по общим правилам подсудности гражданских дел (см. определение Верховного Суда Республики Алтай № 33-797).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)

«Как оспорить мнимую или притворную сделку

Мнимые и притворные сделки являются ничтожными.

В мнимой сделке волеизъявление (содержание сделки) не соответствует подлинной воле сторон (тому, что они хотят на самом деле). Контрагенты хотя и заключают сделку, но не собираются ее исполнять или требовать ее исполнения.

Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, совершаемую сторонами в действительности (прикрываемая сделка). Одним из внешних показателей притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В частности, с 1 сентября 2013 года в пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ появилось важное уточнение: сделка считается притворной, в том числе если она прикрывает сделку на иных условиях (например, сделку по иной цене).*

Сделки с неравноценным встречным предоставлением могут быть квалифицированы как притворные. Примером неравноценности может служить договор купли-продажи недвижимости, цена которой была занижена сторонами в 57,5 раза (постановление ФАС Уральского округа от 20 января 2011 г. № Ф09-2493/09-С6 по делу № А60-2841/2009-С4)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль