Договор аренды нежилого помещения между юрлицами

148

Вопрос

Договор аренды нежилого помещения между юр. лицами заключен на неопределенный срок. Арендодатель согласен на включение в договор условия о том, что если он выступит с инициативой расторжения данного договора в одностороннем порядке (а не по соглашению сторон), то готов за это выплатить штраф (компенсацию). Насколько законно такое условие и не будет ли оно впоследствии признано в судебном порядке недействительным, как противоречащее закону?

Ответ

ст.610

ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указанная статья также не предусматривает возможность ограничения данного права условиями договора.

 

 

Из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

 

Анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено. Однако эти случаи скорее исключения из общего правила. Так, например, если отказ от договора аренды и выселение арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности, притом что впоследствии помещение может быть передано арендатору на праве оперативного управления, требование о его выселении может быть расценено судом как злоупотребление правом, несмотря на то, что договор считается расторгнутым (Постановление ФАС ВСО от 21.07.2009 № А10-1222/08).

 

Учитывая, что ответственность в виде штрафа наступает за нарушение условий договора, устанавливая штраф за односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, стороны фактически договором ограничивают право арендодателя на отказ от договора, предусмотренное законом и существом обязательства.

 

В то же время, имеется судебная практика признания подобного условия не противоречащим действующему законодательству (Постановление ФАС УО от 07.03.2012 № А50-13039/11).

 

С учетом изложенного, можно предположить, что однозначная позиция по данному вопросу отсутствует, имеются значительные риски признания судом недействительным подобного условия договора на основании ст.168 ГК РФ, как нарушающее требования закона.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

 

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

 

<…>

 

«Статья 330. Понятие неустойки

 

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства*, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.»

 

<…>

 

2.Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»

 

<…>

 

«3.

 

<…>

 

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

 

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер...»*

 

<…>

 

3. Постановление ФАС УО от 07.03.2012 № А50-13039/11

 

<…>

 

«Из абз. 2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

 

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично может иметь место, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

 

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

 

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе.

 

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

 

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актам.

 

Следовательно, в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

 

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

 

Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.

 

Проанализировав условия п. 2.2.9 договора и установив действительную волю сторон, суды пришли к выводу о том, что стороны согласовали условие о неустойке, подлежащей выплате в случае, если арендатор досрочно расторгнет договор аренды*.»

 

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль