12.09.2008 г. между ФГУП ЗиД и ООО Лотос был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества

112

Вопрос

12.09.2008 г. между ФГУП ЗиД и ООО Лотос был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества. 13.07.2009 г. ООО Лотос перепродало недвижимое имущество по договору купли-продажи ООО РиэлтЪ. ФГУП ЗиД обратилось в суд с иском о возврате имущества. Первоначальный договор купли-продажи от 12.09.2008 г. был признан недействительным. На этом основании в настоящий момент рассматривается иск, предъявленный к ООО РиэлтЪ об истребовании недвижимого имущества от ООО РиэлтЪ как недобросовестного приобретателя. Проблема заключается в том, что недвижимое имущество, незаконным собственником которого сейчас является ООО РиэлтЪ, занимается многочисленными арендаторами. В суде возник вопрос о привлечении этих арендаторов к участию в деле в качестве 3-х лиц. Однако количество арендаторов огромное, т.к. их больше 70 (а может еще больше). Договоры аренды заключены на срок до 1 года. Дело рассматривается в закрытом судебном заседании. Привлекать такое огромное количество участников нереально. Возникает вопрос, возможно ли доказать суду каким образом обоснованно не привлекать арендаторов к участию в деле в качестве третьих лиц?

Ответ

Если Вы представляете ООО «Риэлтъ» —

Из фабулы «иск, предъявленный к ООО РиэлтЪ об истребовании недвижимого имущества от ООО РиэлтЪ как недобросовестного приобретателя.». А чем подтверждается недобросовестность ООО «Риэлтъ»? Как минимум это виндикационный иск, (в иске о признании такой сделки (последующей) недействительной надлежит отказать, т.к. выбран неверный способ защиты права), НО для этого надо доказать недобросовестность, о том что ООО «Риэлтъ» заведомо знало об основаниях недействительности сделки, получило в дар и прочее, а это очень трудно. Это же не залоговое имущество, где залогодержатель может забрать заложенное имущество у любого последующего собственника. ООО «Риэлтъ» ничто не мешает доказывать свою добросовестность, свое неведение и прочее, оспоренная сделка была зарегистрирована, в ЕГРП никаких ограничений не было, Вы не могли предвидеть, что та сделка была недействительна. Вы добросовестный собственник. К Вам предъявлен иск на основании того, что та сделка оспорена или к Вам предъявлен иск на том основании, что Вы недобросовестно приобрели это имущество — суть разные вещи.

Из фабулы вопроса: «Проблема заключается в том, что недвижимое имущество, незаконным собственником которого сейчас является ООО РиэлтЪ, занимается многочисленными арендаторами.». А чем доказано, что ООО «Риэлтъ» незаконный собственник.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Но, право собственности переходит с момент регистрации на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223 ГК РФ), Ваше право не оспорено, собственником являетесь Вы. А значит, истец не может заявить такое требование, т.к. он НЕ СОБСТВЕННИК, а значит, им выбран неверный способ защиты права, т.к. Вы владеете на законном основании, где доказательство того, что Вы недобросовестны.

А, судя по вопросу, истец настаивает на Вашей недобросовестности не будучи собственником. Оспорили то сделку, а вопрос с правом собственности «подвис». Более того, заявляя виндикационный иск, по ст. 301 ГК РФ, истец должен доказать наличие оснований по ст. 302 ГК РФ, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя, в частности, что имущество выбыло помимо воли ситца, а это вопрос спорный.

Согласно ст. 302 ГК РФ

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда

1) имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо

2) похищено у того или другого,

3) либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (прим.: но, первоначальный-то договор, признанный недействительным бывший собственник заключил, подписи — стоят (надо смотреть основания, по которому договор признан недействительным). Другое дело, что он его не правильно заключил, поэтому он был признан недействительным. Кто подавал документы на регистрацию перехода прав по недействительному договору, если там участвовал ФГуП, то уж ВОЛЯ то его была, а значит, выбыло ПО ВОЛЕ, а значит оснований для истребования у добросовестного приобретателя — нет).

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с прецедентным Постановлением КС РФ от 21.04.2003 № 6-П права, лица, считающего сея собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22

32. Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, (прим.: если в аренду Вы передали во владение и пользование, значит всех арендаторов НАДО соответчиками) суд по правилам абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с ч. 1 ст. 41 ГПК РФ или частями 1, 2 ст. 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (ст. 43 ГПК РФ, ст. 51 АПК РФ) (прим.: ООО «Логос» — третьим лицом).

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

36. В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ на имущество, находящееся во владении ответчика. (прим.: а права то нет, право перешло с момента регистрации)

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

37. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).!!!!!!!

Для целей применения пунктов 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

38. Приобретатель признается добросовестным, ЕСЛИ ДОКАЖЕТ, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. (прим.: доказывайте)

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. (прим.: доказывайте)

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. (прим.: доказывайте, что Вы не могли усомниться, запись в ЕГРП была без ограничений, срок владения почти год, никаких исков об оспаривании ФГуП не подавал, обеспечительные меры не налагал в течение этого года и прочее)

39. По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. (прим.:доказывайте, что выбыло первоначально ПО ВОЛЕ, документы подавали сами, договор подписывали, это ФГуП, значит, были какие-то согласования и прочее, переписка с бывшим собственником, поговорите с ним)

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует САМА ПО СЕБЕ о его выбытии из владения передавшего это имущество лица ПОМИМО его воли. Судам необходимо устанавливать, БЫЛА ЛИ ВОЛЯ собственника на передачу владения иному лицу.!!!!

Если Вы передавали во временное владение И пользование, то арендаторов не просто НАДО привлекать в качестве третьих, они соответчики, им передано владение. И это ВАМ на руку, затяните процесс, продумаете позицию.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение И пользование ИЛИ во временное пользование.

Если передавали только в пользование (смотрите свои договоры аренды), но, если Вы не привлечете третьими арендаторов, они пойдут к Вам с убытками. ВАМ нужно ТРЕБОВАТЬ привлекать из третьими, опять же затяните процесс, продумаете позицию по своей добросовестности и воле ФГуП. На сегодняшний момент, судя по вопросу, Вы безропотно соглашаетесь с ярлыком о своей недобросовестности, имея прекрасную возможность возразить и сохранить имущество. Это ФГуП, бюджетная организация. Не просто так был заключен оспоренный договор, для этого было множество согласований, уж Воля там была, просто заключили его не правильно, потому его оспорили.

Если Вы представляете ФГУП — действуйте от обратного от вышесказанного. Доказывайте, что воли Вашей на то, чтобы убыло имущество — не было, что должен был усомниться покупатель в правомочиях ООО «Логос», что подтверждается тем-то. Если арендаторам передано только в пользование — то доказывайте, что на их права истребование из незаконного владения ООО «Риэлтъ» (незаконность которую ВЫ должны доказать (знать и должен был знать, было ограничение в реестре и прочее, что следует из документов (ст. 431 ГК РФ, суды толкуют ВСЕ доказательства и последующее проведение сторон) не повлияет, Вы также можете перезаключить с ними договоры.

Обоснование данной позиции приведено в материалах «Системы Юрист»

<...>

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

28.08.2014

С уважением, Флоненкова Светлана, адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер 61/4043), эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.