• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется по договорам долевого участия на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве собственности

Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется по договорам долевого участия на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве собственности

772

Вопрос

Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется по договорам долевого участия на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве собственности. Через некоторое время планируется возведение паркинга за счет средств Застройщика на том же земельном участке. После передачи квартир дольщикам и оформления на них прав собственности земельный участок получается в долевой собственности дольщиков, ставших собственниками, и Застройщика (как собственника не проданных по ДДУ квартир). Как обеспечить отсутствие притязаний дольщиков, в последствии собственников квартир, на паркинг? Требуется ли получение согласия дольщиков на строительство паркинга, если строительство паркинга будет начато: а) в период до оформления прав собственности на квартиры; б) после оформления прав собственности на квартиры?

Ответ

: При строительстве паркинга до регистрации прав участников долевого строительства на жилые квартиры следует исходить из следующего. В соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности. Таким образом, дольщики являются залогодержателями земельного участка застройщика в силу закона. В соответствии со ст.65 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, по общему правилу на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, однако право залога будет распространяется у залогодержателей на эти здания и сооружения.

 

После регистрации прав дольщиков на квартиры в многоквартирном доме, из положений ст.36 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности. Кроме того, данный земельный участок будет являться общим имуществом собственников дома. Таким образом, после регистрации дольщиками прав на квартиры, застройщик сможет осуществить строительство только после получения согласия всех собственников помещений в силу части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ, ст.246 ГК РФ (см. Постановление ФАС ДВО от 25.04.2011 № А24-3128/2010).

Вопросы строительства нескольких объектов на одном земельном участке также рассмторены Управлением Росреестра по Новосибирской области, в которых разъясняется следующее:

1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п.6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т.ч. для эксплуатации первого дома.

Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.

Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности участников долевого строительства на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.

Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:

— до государственной регистрации прав застройщика на вновь образованные земельные участки осуществлять государственную регистрацию сделок уступки права требования, дополнительных соглашений к договорам, договоров залога права требования с участниками долевого строительства уже созданного жилого дома, так как имеется информация о ликвидации земельного участка, в отношении которого велась регистрация таких сделок, и об образовании земельного участка, необходимого для эксплуатации созданного дома, а заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении уже прекратившего свое существование земельного участка;

— осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве по другим строящимся объектам недвижимости, так как заявления о государственной регистрации таких сделок могут быть поданы только в отношении прекратившего свое существование земельного участка, записи о правах на вновь образованные участки отсутствуют;

— осуществить государственную регистрацию прекращения права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:

• один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Регистрируются права собственности участников долевого строительства на помещения, входящие в его состав. Соответственно, в силу п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;

• при прекращении прав на прежний земельный участок необходимо перенести все записи о сделках, зарегистрированных в отношении данного земельного участка и записи об ипотеке на вновь образованные земельные участки. Записи о сделках долевого участия в отношении первого созданного дома невозможно перенести из-за отсутствия записи о праве застройщика на земельный участок, сформированный под этим домом, более того, он принадлежит уже собственникам помещений в этом жилом доме, чьи права зарегистрированы;

— осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности участников долевого строительства на земельный участок, сформированный под первым созданным домом, так как права застройщика на прежний земельный участок не прекращены по сведениям ЕГРП.

Возможно, если на практике все застройщики будут руководствоваться нормой, содержащейся в п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, а факт выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию будет поставлен в зависимость от наличия сформированного земельного участка для эксплуатации конкретного объекта, при этом, все застройщики своевременно будут оформлять права на вновь образованные земельные участки (до начала регистрации прав собственности в первом созданном доме), то возможно будет избежать всех вышеперечисленных проблем, возникающих при комплексном строительстве.

Тогда и положения п.2 ст.23 Закона о регистрации будут соответствовать действительности, где идет речь о том, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В решении данной проблемы, в первую очередь, должны быть заинтересованы такие субъекты как застройщики, так как ее неразрешенность «тормозит» процесс государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, и, соответственно, влияет на возможность привлечения денежных средств в строительство.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23-4059;

Письмо Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 16.07.1998 № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

«Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения*, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии спунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.