Договор купли продажи будущей вещи

1183

Вопрос

В каких случаях заключается предварительный договор купли - продажи вещи, которой у продавца еще нет, а в каких случаях договор купли продажи будущей вещи? В чем различие этих договоров. Наша организация является участником долевого строительства квартиры, дом в эксплуатацию не сдан. Наша организация заключает предварительный договор купли - продажи квартиры с физическим лицом по условиям которого обязуется заключить основной договор после оформления квартиры в собственность. В качестве подтверждения намерения покупатель платит нам 50.000 рублей - несущественную сумму по сравнению со стоимостью квартиры. В комментариях я прочитала, что если предметом предварительного договора является недвижимость, которой у продавца еще нет и покупатель оплачивает полную ее стоимость или существенную часть, то такой договор следует квалифицировать как договор купли - продажи будущей вещи. В нашем случае предварительная плата небольшая. Тогда наш договор является предварительный? В чем отличие этих двух видов договоров и в каких случаях применяется каждый из них?

Ответ

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Данные разъяснения содержатся в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54. Между тем, оформление договорных отношений с физ.лицом на строительство жилого помещения в многоквартирном доме возможна только по договору долевого участия в строительстве (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 19318/13).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности (постановления ФАС СЗО от 24.02.2012 № А56-27027/2011, от 27.03.2012 № А56-27037/2011).

Между тем квалификация договора определяется не его названием или названием сторон, а содержанием договора, которое суд будет устанавливать отдельно в каждом конкретном случае. Такой вывод подтверждается сформировавшейся судебной практикой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2002 по делу № А56-23526/01, Западно-Сибирского округа от 27.02.2003 № Ф04/844-134/А46-2003, Уральского округа от 17.08.2004 № Ф09-2625/04-ГК, Центрального округа от 20.02.2008 № Ф10-162/08).

Отличие предварительного договора от договора купли-продажи будущей недвижимости в следующем. С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность — заключить основной договор, при этом объект купли-продажи может уже существовать. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, а содержание предварительного договора составляют те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора. В том случае, если эти требования не соблюдаются, предварительный договор считается незаключенным. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению договора. Также, в предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Интересна более ранняя судебная практика. Одна из позиций допускала заключение предварительных договоров в отношении объекта до регистрации на него права собственности (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 11.01.06 № КГ-А40/12963-05, Северо-Западного округа от 14.09.07 № А56-50744/2006, Волго-Вятского округа от 26.08.09 № А11-12651/2008). Ряд судебных актов указывает на невозможность совершения сделок с незарегистрированным объектом (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 28.06.05 № КГ-А40/5563-05, от 24.03.05 № КГ-А40/1737-05, Западно-Сибирского округа от 02.10.07 № Ф04-6926/2007(38909-А45-16)).

Также следует отметить возможность внесения задатка по предварительному договору. Арбитражные суды считают, что задаток не может обеспечивать обязательство по предварительному договору. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, а также указывать на срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор (п. 2–4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств между его сторонами. Поэтому обязательство из предварительного договора не может быть обеспечено задатком. Данный вопрос по-разному решается судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Поэтому, если организация собирается обеспечить задатком обязательство по предварительному договору, необходимо ориентироваться на подведомственность спора. Если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о выдаче задатка в обеспечение предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным. Если возможный спор будет рассматривать арбитражный суд, то следует иметь в виду, что согласно правовой позиции ВАС РФ предварительный договор обеспечиваться задатком не может.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль