Был заключен кредитный договор

176

Вопрос

1. Был заключен кредитный договор. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору были заключены два договора залога - земельного участка и мини-завода. Оба объекта были оценены Кредитором по ничтожно малой цене. В настоящее время Заемщик не смог выплатить кредит, в связи с чем Кредитор обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращения взыскания на предметы залогов (участок и завод). Вопрос: можно ли оспорить оценку земельного участка и завода при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенное имущество? Вопрос № 2: В кредитном договоре 1 подсудность - Арбитражный суд г. Москвы, кредитный договор 2 - Арбитражный суд Московской области, договор поручительства - Мытищинский городской суд Московской области. Однако, обращение взыскания на недвижимое имущество. Можно ли при таких обстоятельствах менять исключительную подсудность?

Ответ

: Заемщик вправе оспорить начальную продажную цену заложенного имущества — земельного участка при его реализации в судебном порядке.

 

По общему правилу взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На основании ст. 349 ГК РФ требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Обзора практики рассмотрения споров — приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26). В п. 12 Обзор судебной практики Президиума ВС РФ от 22.05.2013, что реализация заложенного имущества по цене не соответствующей ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом, не соответствует действующему законодательству.

Относительно подсудности требования об обращении взыскания на предмет залога следует отметить, что в пункте 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 99, указано, что согласно части 1 статьи 38 АПК РФ заявление об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должно предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. Между тем следует отметить, что в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 г. № 10-П отмечено, что споры об обращении взыскания на предмет ипотеки не являются спорами о правах на недвижимость.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости предмета залога. Но при этом залогодатель не может доказать иные обстоятельства, препятствующие обращению взыскания. Как залогодателю защитить свои права в этом случае.

«Если суд установит, что требование залогодержателя несоразмерно стоимости предмета залога, то суд обратит взыскание на часть заложенного имущества (если это возможно).

Для этого залогодателю нужно:

  • доказать, что денежных средств, которые выручены от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя;
  • представить документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодатель предлагает обратить взыскание.

Такие разъяснения содержит пункт 27 постановления № 10.

На эти разъяснения ссылается, в частности, ФАС Поволжского округа в постановлении от 20 ноября 2012 г. по делу № А12-8517/2010 (определением ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № ВАС-3335/13 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора).

В частности, в данном деле у сторон спора возникли разногласия по вопросу о стоимости предмета залога. Суд провел несколько экспертиз. В итоге, ссылаясь на пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (далее — информационное письмо № 26), а также пункты 19и 27 постановления № 10, суд удовлетворил исковые требования залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога с учетом его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении, а также суммы задолженности по кредитному соглашению.

Пример из практики: суд обратил взыскание на предмет залога с учетом суммы задолженности по рыночной стоимости имущества, определенной в заключении экспертов*

ЗАО «Б.» (банк, кредитор) и ООО «С.» (заемщик) заключили кредитное соглашение. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению кредитор и ООО «Т.» (поручитель) заключили договор поручительства. Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика ЗАО «Б.» (залогодержатель) и ООО «С.» (залогодатель) заключили договор об ипотеке. Залогодатель передал в качестве залога: здание участка по проведению ремонта и технического обслуживания автотранспортных средств, сооружение (железнодорожный путь), административно-бытовое здание с пристройками, здание локомотивного депо, здание склада с пристройкой и другие здания, а также право аренды по договору аренды земельного участка.

Поскольку заемщик не обеспечил возврат денежных сумм, не уплатил проценты за пользование кредитом в сроки, предусмотренные кредитным соглашением, банк обратился в суд за взысканием суммы долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек за просрочку исполнения обязательств. Кроме того, он просил обратить взыскание на заложенное имущество ООО «С.» по договору об ипотеке.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично: взыскал солидарно с ответчиков просроченную задолженность, проценты за пользование кредитом, штрафные санкции. Кроме того, суд обратил взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке. В остальной части исковых требований суд отказал.

Апелляционный суд указанное решение изменил. С ответчиков солидарно был взыскан основной долг по кредитному соглашению, проценты за пользование кредитом, пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, пени за несвоевременное погашение кредита. А также суд обратил взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд кассационной инстанции постановление апелляционного суда в части обращения взыскания на имущество отменил и направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решение суда первой инстанции было изменено в части обращения взыскания на заложенное имущество. Суд кассационной инстанции счел это постановление законным по следующим основаниям.

1. Залогодержатель имеет право в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, которое с этой целью подлежит реализации путем продажи с публичных торгов. В договоре об ипотеке стороны предусмотрели, что предмет залога обеспечивает требования кредитора в том объеме, в каком они существуют по соглашению к моменту их фактического удовлетворения, включая основной долг, проценты, комиссии, неустойки и прочие расходы.

2. Для определения начальной продажной цены заложенного имущества суд первой инстанции назначал судебные экспертизы. Их выводы не удовлетворили залогодержателя и заемщика, так как имеют большие расхождения в определении рыночной стоимости имущества. Суд апелляционной инстанции назначил повторную и дополнительную экспертизы, передав на разрешение экспертам вопрос о достоверности результатов оценки ранее произведенных экспертиз, определении рыночной стоимости заложенного имущества. Эксперты пришли к выводу, что ни одно из представленных заключений не является достоверным, при их выполнении было допущено нарушение ряда требований законодательных актов в области судебно-экспертной деятельности. Выявленные недочеты и нарушения установленного законом порядка проведения судебной экспертизы ставят под сомнение выводы, содержащиеся в обоих заключениях. ООО «С.» не согласился с указанной экспертизой.

3. При рассмотрении споров по инициативе любой из заинтересованных сторон могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге. Суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 информационного письма № 26).

4. В пункте 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (п. 19 постановления № 10).

5. В договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом. Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание (п. 27 постановления № 10).

С учетом указанных норм и судебной практики суд пришел к выводу, что исковые требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению с учетом рыночной стоимости заложенного имущества, определенной экспертом согласно экспертному заключению, а также суммы задолженности по кредитному соглашению (постановление ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2012 г. по делу № А12-8517/2010,определением ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № ВАС-3335/13 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль