• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Юридическое лицо обратилось с заявлением в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:85, занятого зданием, строением, сооружением, в собственность

Юридическое лицо обратилось с заявлением в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:85, занятого зданием, строением, сооружением, в собственность

222

Вопрос

Юридическое лицо обратилось с заявлением в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:85, занятого зданием, строением, сооружением, в собственность. В соответствии с Приказом №475 от 13.09.2011г. Министерства экономического развития РФ «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» ОАО «Мострансстрой» были приложены к поданному заявлению все необходимые документы для приобретения прав на земельный участок. По почте получен ответ из министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, в котором сообщалось, что у министерства имущественных и земельных отношений Тульской области отсутствуют правовые основания для предоставления земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:85 в собственность. При этом, министерство обосновывает свой отказ следующим. Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от следует, что на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание(операторская) с сараями, уборной и забором общей площадью 6,3 кв.м., учитывая вышеизложенное из этого следует, что здание занимает не весь земельный участок, для использования объекта недвижимого имущества не требуется вся площадь земельного участка 2335кв.м. Кроме того, земельный участок значительно (в 370 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания и функционально может быть использован в части превышения в иных целях, в отношении него не может быть реализовано право заявителя на выкуп земельного участка площадью 2 335кв.м. Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, в качестве правовых оснований для отказа указывает положения ст. 33,35,36 Земельного кодекса РФ, пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011г. №13335/10. Предполагаем обратиться с заявлением о признании решения незаконным и понудить к заключению договора купли-продажи. Насколько законно на Ваш взгляд решение министерства? Мы считаем, что ссылки министерства на пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11, и постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011г. №13335/10, некорректными в силу нижеследующего. Приведенная правовая позиция пленума ВАС и Президиума ВАС, в соответствие с которой, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования вытекает из положений ст. 35 Земельного Кодекса РФ «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение» и ст. 552 ГК РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». ОАО «Мострансстрой» не является покупателем недвижимости на земельном участке с кн 71:30:020603:85. Нежилое здание(операторская) с сараями, уборной и забором общей площадью 6,3 кв.м, принадлежит обществу на праве собственности и не отчуждалась ему со стороны третьих лиц, на земельном участке, отведенном для эксплуатации зданий и сооружений бензохранилища, следовательно ссылка министерства на отдельно регулируемые законом( ст. 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ) случаи перехода права собственности на здания, строения сооружения, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности(чужом земельном участке) как минимум некорректна. Кроме того, министерством не учтено, что площадь 6,3 кв.м. относится лишь к зданию операторской. Площадь бетонного забора, который выстроен по периметру земельного участка, площадью 2335кв.м., уборной и сараев не отражена в свидетельстве на право собственности, но они указаны в нем в качестве объектов недвижимого имущества. Может быть сможете привести судебную практику, усиливающую нашу позицию?

Ответ

: Ссылки Министерства имущественных и земельных отношений ТО на положения ч.1 ст. 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ могут быть признаны необоснованными, т.к. собственник не является покупателем, однако, в случае обжалования отказа, собственнику недвижимости нужно будет представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

 

В случае отказа в предоставлении земельного участка в собственность, организация имеет право обжаловать данный отказ в судебном порядке (см. Постановление 12 ААС от 26.11.2012 № А06-2334/2012, Определение ВАС РФ от 19.09.2013 № ВАС-12748/2013, Определение ВАС РФ от 19.06.2013 № ВАС-7423/13).

Судебная практика исходит из возможности предъявления исков к уполномоченному органу об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, занятного объектом недвижимости. Однако следует отметить, что судебная практика неоднозначна, и зависит от конкретных обстоятельств. Одни суды признают правомерность отказа в данных ситуациях (см. Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № А40-127016/2011,Постановление ФАС МО от 29.05.2012 № А40-87571/2011), другие удовлетворяют заявленные требования (см.Постановление ФАС МО от 27.05.2013№А40-132256/2012,Определение ВАС РФ от 17.10.2011 № А56-51600/2010). Факт наличия бетонного забора по периметру участка будет оценено судом, однако следует учитывать, что право собственности на забор как сооружение — самостоятельный объект недвижимости не зарегистрировано.

Тем не менее следует отметить, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Содержащееся в этом постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания.

Хотя ранее в определении от 31 января 2011 г. № ВАС-501/11 ВАС РФ возложил обязанность по доказыванию обоснованности площади земельного участка для использования здания на администрацию муниципального района: «Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с учетом его назначения и фактического использования, не соответствует требованиям, предусмотренным положениями статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Следует отметить, что закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС МО от 23.03. 2009 г. № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС МО от 09.08.2010 г. № А41-10854/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить

«Президиум ВАС РФ: заявитель должен обосновать площадь земельного участка, который он намерен приватизировать. Дело в том, что на необходимость обоснования площади земельного участка, предоставляемого для выкупа, указал Президиум ВАС РФ (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). А арбитражные суды восприняли эту позицию.

Так, в рассмотренном Президиумом деле компания приобрела несколько объектов недвижимости. После заключения договора купли-продажи этих объектов покупатель не оформил право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации. Лишь спустя три года компания обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, пояснив, что участок именно такой площади требуется для эксплуатации приобретенного имущественного комплекса. Однако суд посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения покупателем именно имущественного комплекса.

Тем не менее требование покупателя о предоставлении ему в собственность земельного участка суды удовлетворили. Президиум ВАС РФ разъяснил, что выводы судов противоречат требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 33) о нормах предоставления земли. Ведь в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Правовая аргументация данной позиции следующая. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом предельные размеры площади части земельного участка определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗКФ РФ).

Позиция Президиума ВАС РФ не решает проблему злоупотреблений полномочиями органов власти при предоставлении земельных участков

Конечно, в данной правовой позиции Президиума ВАС РФ есть смысл. На практике достаточно часто встречаются случаи злоупотребления правом, когда под одним или несколькими небольшими объектами недвижимости формируются гектары земли.

Однако с данными злоупотреблениями надо бороться, прежде всего, на законодательном уровне. Ведь правовая позиция, пусть и высшей судебной инстанции, необязательна для органов власти. В то время как злоупотребления чаще всего происходят с согласия органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Отказы в выкупе земельных участков, как правило, получают добросовестные собственники объектов недвижимости, и именно они сталкиваются с проблемой доказывания обоснованности площади земельного участка.

Вот она — очередная ниша для коррупции. Если заявителю удастся «договориться» с уполномоченным органом «по-хорошему», то для выкупа земли потребуют только документы, которые положено требовать по закону. А если «договориться» не получилось, заявителю придется долго и упорно обосновывать в суде каждый незастроенный метр выкупаемого земельного участка.

Бремя доказывания необоснованности площади земельного участка должно лежать на уполномоченном органе

Правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в рассмотренном постановлении № 13535/10, вызывает еще одну неясность. Так, позиция о необходимости доказать обоснованность площади выкупаемого земельного участка сложилась в судебной практике и относится к порядку разрешения судебных споров. Но нормативно-правового акта, который бы регулировал требования к процедуре такого доказывания, устанавливал бы перечень документов, которыми подтверждается обоснованность заявленной площади, в настоящее время нет.

Возникает вопрос: если административный порядок не требует от заявителя доказывать обоснованность площади земельного участка, но в судебном разбирательстве, как посчитал ВАС РФ, это сделать необходимо, то почему обязанность доказывания обоснованности площади возложена вопреки АПК РФ не на административный орган, а на заявителя? Ведь если у органа власти имеются возражения относительно площади выкупаемого земельного участка, то он и обязан доказывать свои возражения.

В практике ВАС РФ сложилась позиция, в соответствии с которой необоснованность площади земельного участка, который компания или гражданин намерены выкупить, должен доказать уполномоченный государственный (муниципальный) орган, если земельный участок был сформирован таким органом власти (определение ВАС РФ от 31.01.2011 № ВАС-501/11).*

Но данная позиция не получила своего закрепления в постановлении Президиума ВАС РФ, который бы указал на ее общеобязательность. В итоге, несмотря на выгодное для заявителей (покупателей недвижимости) мнение судей Высшего арбитражного суда, которое они озвучивали в «отказных» определениях, обосновывать площадь спорных земельных участков приходится все-таки их покупателям, поскольку именно такое мнение было выражено в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, рассмотренном выше".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль