Собственник нежилого помещения юр лицо сдает в аренду помещение

399

Вопрос

Собственник нежилого помещения юр лицо сдает в аренду помещение. Арендодатель просрочил арендные платежи два раза ,при этом по условиям договора Аренждодатель вправе в отдонстороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки платежа за один месяц(единожды). кроме того есть условие о том что арендодатель вправе в любое время досрочно расторгнуть договор предупредив арендатора за 30 дней. Однако уведомлений таких он не посылал а лишь вел переговоры. появился новый претендент на аренду данного помещения. При таких обстоятельствах правомерны ли следующие действия Арендодателя:
1. День в день вручить лично уведомление должнику -арендатору о б отказе от исполнения договора и его досрочном расторжении(дата уведомления и день расторжения одна и та же)? 2.Обязать в этом же уведомлении в течени 24 часов оплатить долги и вывезти свое оборудование , а в случае если не подчинится, спустя 24 часа самому в присутствии свидетелей вскрыть помещение, увезти оборудование и поместить его на ответхранение с последующим выставлением счета. 3.Допустимо ли удержание имущества арендатора само по себе (прямо договором не предусмотрено) и учитывая что договор считается расторгнутым.?

Ответ

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Так же п. 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны. Дополнительно в п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указано то, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, включая однократное невнесение арендатором арендной платы.

 

Таким образом, арендодатель может иметь право в один день вручить требование о выплате задолженности, расторжении договора и, соответственно, обязанности вывезти имущество. Невывезенное во время имущество может быть помещено на ответственное хранение. Право на удержание имуществе также подтверждено вышеуказанным п. 14 вышеуказанного письма Президиума ВАС.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

«Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора —расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текстадоговора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.*

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращениидоговора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».«.

2. Рекомендация. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

«На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды — как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.*

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому „удержанию“ будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать».

3. Постановление ФАС ЦО от 09.04.2012 № А68-4054/2011

«В связи с нарушением предпринимателем сроков внесения арендной платы 07.06.2008 арендодатель в одностороннем порядке отключил электроэнергию и заменил замки во входных дверях, не передав арендатору ключей, в связи с чем, стороны составили акт о передаче имущества на ответственное хранение, которое Нестерова М.А. не вывезла из занимаемого ранее помещения.

Дополнительным соглашением от 25.07.2008 стороны возобновили договор аренды от 01.11.2007 до 31.10.2008.

25.07.2008 Нестерова М.А. погасила имевшуюся задолженность по арендной плате в размере 125 000 руб., которую стороны дополнительно согласовали, однако ЗАО «Водолей» доступ в арендуемое помещение не предоставило, а 23.08.2008 в одностороннем порядке расторгло договор аренды нежилого помещения во внесудебном порядке в соответствии с п.7.3.1 дополнительного соглашения № 2.

Имущество предпринимателя, находившееся в арендуемом Нестеровой М.А. помещении, ответчик принял на ответственное хранение.*

13.01.2009 предприниматель обратилась к ЗАО «Водолей» с претензией о возврате в добровольном порядке в течение двух дней с момента получения претензии имущества, переданного на вынужденное ответственное хранение.

Поскольку имущество, находящееся на ответственном хранении у ЗАО «Водолей» истцу возвращено не было, Нестерова М.А. обратилась в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании причиненных ей убытков тем, что она не имела возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в ином помещении без торгового оборудования.

Суд удовлетворяя требования истца правомерно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Согласно ст. 887 ГК РФ простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей поклажедателю сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, подписанного хранителем.

В соответствии со ст. 891 ГК РФ хранитель обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи. Если хранение осуществляется безвозмездно, хранитель обязан заботиться о принятой на хранение вещи не менее, чем о своих вещах.

Согласно ст. 900 ГК РФ вещь должна быть возвращена хранителем в том состоянии, в каком она была принята на хранение, с учетом ее естественного ухудшения, естественной убыли или иного изменения вследствие ее естественных свойств.

Обязанность по возмещению убытков, причиненных ненадлежащим хранением вещи, установлена ст. 901-902 ГК РФ.

Суды обоснованно определи отношения между сторонами, отнеся их к договору хранения.*

Поскольку ответчиком в суд не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем состоянии принятых от истца вещей, а предлагаемое к возврату имущество находилось в ненадлежащем состоянии, суд частично удовлетворяя требование истца о взыскании стоимости переданного и невозвращенного имущества, руководствовался доказательствами, имеющимися в материалах дела, которые свидетельствуют о приобретении Нестеровой М..А. следующего имущества: обогреватель стоимостью 1 950 руб. в количестве 1 шт., обогреватель настенный Polaris стоимостью 5 620 руб., стол письменный Ф-44 прав. стоимостью 3 720 руб., тумба А-222 с замком стоимостью 1 800 руб., шкаф А-664 стоимостью 5 520 руб., стол СК-23.03 (СКН-01) стоимостью 2 050 руб., диван «Вега» стоимостью 16 500 руб., обеденная группа стоимостью 3 800 руб. (стулья), электрический чайник «Sanussi» стоимостью 1 100 руб., шкаф-купе «FU-103» с зеркалом стоимостью 15 630 руб., морозильный ларь фирмы-поставщика стоимостью 26 200 руб. 1 шт.

С учетом изложенных норм права, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ имеющееся в деле документы, включая акт передачи имущества от 07.06.2008, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о доказанности со стороны истца факта передачи на хранение ответчику спорного имущества, в связи с чем удовлетворили исковые требования в обжалуемой части«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

13.08.2014

С уважением, Арсен Магамаев, эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ответ утвержден Викторией Рыбалкиной,

руководителем Горячей линии «Системы Юрист»

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль