хотим продать земельные участки, находящиеся в собственности, при проведении публичных торгов

110

Вопрос

хотим продать земельные участки, находящиеся в собственности, при проведении публичных торгов. Подскажие, пожалуйста, порядок наших действий. и нужно ли уведомлять местную администрацию? если да-то как?

Ответ

: Любая частная компания может провести торги в отношении принадлежащего ей имущества или имущественных прав (п. 2 ст. 447 ГК РФ). Посредством проведения торгов может быть заключен любой гражданско-правовой договор, в т.ч. договор купли-продажи земельного участка, при этом законом не предусмотрена обязанность по уведомлению органа местного самоуправления о проведении торгов. Так же следует отметить, что в соответствии со ст.8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Таким образом, при продаже участка с/х назначения с публичных торгов субъект РФ или органы местного самоуправления лишаются права преимущественного выкупа данных участков.

 

Торги могут быть проведены в форме (п. 4 ст. 447 ГК РФ): аукциона; конкурса. В свою очередь аукционы и конкурсы могут быть (п. 1 ст. 448 ГК РФ): открытыми (когда в них могут участвовать любые лица); закрытыми (когда в них могут участвовать только лица, приглашенные организатором торгов). Форму проведения торгов определяет собственник реализуемого имущества или обладатель имущественного права (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как провести торги, чтобы выбрать поставщика (подрядчика)

<…>

«Какие торги компания может провести по своей инициативе

Любая частная компания может провести торги в отношении принадлежащего ей имущества или имущественных прав (п. 2 ст. 447 ГК РФ). При этом необязательно проводить торги самостоятельно, это можно поручить иному лицу (в т. ч. специализированной организации) на основании договора. Хотя в статьях 447–449 Гражданского кодекса РФ речь идет о торгах на продажу имущества или имущественных прав, действующее законодательство не исключает возможность проведения торгов на покупку такого имущества или имущественных прав. Поскольку специальных правил на этот счет в законе нет, нормами статей 447–449 Гражданского кодекса РФ следует руководствоваться по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Посредством проведения торгов может быть заключен любой гражданско-правовой договор, это подтверждает судебная практика (постановление ФАС Уральского округа от 9 апреля 2009 г. по делу № А47-2630/2008-5ГК). В то же время закон говорит, что договор может быть заключен путем проведения торгов, если иное не вытекает из его существа (п. 1 ст. 447 ГК РФ). Однако по вопросу, какие именно договоры не допускается заключать на торгах, судебная практика не сложилась.

Также предметом торгов может быть право на заключение какого-либо договора (абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ). При этом нужно учитывать, что право на заключение договора как объект гражданского права имеет свои особенности.

В каких случаях проведение торгов требуется по закону

В отдельных случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (п. 3 ст. 447 ГК РФ). К таким случаям относятся, в частности:

  • заключение договора на проведение обязательного аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации, в уставном (складочном) капитале которой доля государственной собственности составляет не менее 25 процентов, а также договора на проведение аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности государственной корпорации, государственной компании, государственного унитарного предприятия или муниципального унитарного предприятия;

  • реализация ломбардом невостребованной заложенной вещи, если сумма ее оценки превышает 30 тыс. руб. (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 2007 г. № 196-ФЗ «О ломбардах»);

  • реализация имущества должника на торгах в рамках исполнительного производства (гл. 9 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»);

  • продажа предприятия должника в деле о банкротстве (ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

  • в других случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Если закон не обязывает частную компанию проводить торги, то делать это необязательно. Но если руководство все-таки решило провести торги, компании необходимо соблюдать правила их проведения (ст. 447–448 ГК РФ). Нарушение таких правил может повлечь признание торгов недействительными (ст. 449 ГК РФ).

В каких формах проводят торги

Торги могут быть проведены в форме (п. 4 ст. 447 ГК РФ):

  • аукциона;

  • конкурса.

Как отдельную форму торгов можно выделить публичный конкурс (гл. 57 ГК РФ).

В свою очередь аукционы и конкурсы могут быть (п. 1 ст. 448 ГК РФ):

  • открытыми (когда в них могут участвовать любые лица);

  • закрытыми (когда в них могут участвовать только лица, приглашенные организатором торгов).

Форму проведения торгов определяет собственник реализуемого имущества или обладатель имущественного права (п. 4 ст. 447 ГК РФ).*

Исключения составляют случаи, когда законом прямо предписано, в какой форме могут проводиться торги.

Так, к примеру, по итогам размещения заказа путем проведения торгов в форме открытого конкурса нужно заключать договоры на проведение обязательного аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации, в уставном (складочном) капитале которой доля государственной собственности составляет не менее 25 процентов. Такое требование установлено в пункте 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности».

Необходимо учитывать, что если в законе прямо предусмотрена та или иная форма проведения торгов, организатор торгов не вправе ее изменить. В противном случае есть риск признания недействительным контракта, заключенного по результатам проведения торгов.

Внимание! (167,1689) Нужно учитывать, что не каждая процедура по отбору контрагентов является торгами.

Какой порядок надо соблюсти при проведении торгов

Порядок проведения торгов урегулирован законом лишь в общих чертах. На основе этих положений организатор торгов разрабатывает документацию о торгах, которая и становится детальным разъяснением порядка проведения торгов как для участников, так и для самого организатора. Точный перечень сведений, которые должны быть включены в документацию о торгах, не определен. При этом исходя из смысла самой процедуры торгов в документацию нужно включить следующие сведения: форму, дату, время и место проведения торгов, предмет торгов, требование об уплате задатка и его сумму, порядок определения победителя.*

Требования к составу такой документации применительно к отдельным случаям могут быть предусмотрены в законе (например, вЗаконе о контрактной системе).

Извещение о проведении торгов. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно соответствовать содержанию документации о торгах и включать в себя следующую информацию (п. 2 ст. 448 ГК РФ):

  • время проведения торгов;

  • место проведения торгов;

  • форму торгов;

  • предмет торгов;

  • порядок проведения торгов (в т. ч. порядок оформления участников торгов, определения победителя торгов);

  • начальную цену;

  • срок, предоставляемый на заключение договора ( в случае если предметом торгов является только право на заключение договора).

В извещении также могут быть указаны сведения о задатке, который потребуется внести участникам торгов (п. 4 ст. 448 ГК РФ).*

Форма, в которой должно быть сделано извещение о проведении торгов, не утверждена законом. В свою очередь ВАС РФ разъяснил, что надлежащей формой извещения о проведении торгов является опубликование необходимой информации в печати. При этом ВАС РФ указал, что в случае оспаривания результатов торгов «вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов».

Внимание! (167,1690) Организатор торгов может отказаться от их проведения, но в отдельных случаях придется компенсировать участникам уже понесенные ими расходы.

Задаток. Организатор торгов может установить, что для участия в торгах участникам необходимо внести задаток, такое требование должно быть указано в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с победителем торгов сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Остальным участникам торгов организатор торгов обязан возвратить внесенные суммы задатка.

Возвратить внесенные суммы задатка организатор торгов также обязан, если торги не состоялись.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Квалификационные требования к участникам торгов. Закон не запрещает организаторам торгов устанавливать к участникам квалификационные требования. Такие требования можно установить в документации о торгах.

Если для участия в торгах и исполнения обязательств по контракту, заключаемому по результату аукциона, требуется действующая лицензия или иное специальное разрешение, то участники торгов должны их иметь.

Участника могут не допустить к торгам, если окончание срока действия лицензии приходится на период до окончания срока исполнения контракта и документацией о торгах предусмотрено обязательное наличие лицензии на весь период действия и исполнения контракта (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу № А70-1239/2009; в данном случае организатором торгов выступал государственный заказчик, однако такая практика может быть применима и к торгам, организованным частной компанией).

Публичный конкурс. Публичный конкурс – это торги в виде конкурса, организованные с целью достижения общественно-полезных целей, их проведение регулируется положениями главы 57 Гражданского кодекса РФ. Если проведение конкурса имеет иные цели, то правила о публичном конкурсе не подлежат применению (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2009 г. по делу № А57-3584/2009).

Если по условиям публичного конкурса организатор обязуется заключить договор с победителем, то подлежат применению положения статей 447–449 Гражданского кодекса РФ, при этом правила главы 57 Гражданского кодекса РФ применяются только в части, не противоречащей указанным положениям (п. 5 ст. 1057 ГК РФ).

При проведении публичных торгов организатор публично (на сайте в Интернете, в газете и т. п.) сообщает о выплате вознаграждения или выдаче иной награды (любое, не ограниченное и не изъятое из оборота имущество, бонусы и др.) за лучшее выполнение работы или достижение иных результатов публичного конкурса. В сообщении должны быть указаны условия публичного конкурса и порядок определения победителя (п. 1 ст. 1057 ГК РФ).

В сообщении о проведении публичного конкурса необходимо отразить следующую информацию (п. 4 ст. 1057 ГК РФ):

  • условия, предусматривающие существо задания;

  • критерии и порядок оценки результатов работы или иных достижений;

  • место, срок и порядок представления результатов работы или иных достижений;

  • размер и форму награды;

  • порядок и сроки объявления результатов конкурса.

Виды публичного конкурса (п. 3 ст. 1057 ГК РФ):

  • открытый (когда предложение принять участие в конкурсе обращено ко всем желающим путем объявления в печати или иных средствах массовой информации);

  • закрытый (когда предложение принять участие в конкурсе направлено определенному кругу лиц по выбору организатора конкурса).

Организатор публичного конкурса вправе изменить его условия или отменить конкурс только в течение первой половины срока, установленного для представления участниками своих работ. При этом извещение об изменении условий или отмене конкурса должно быть сделано тем же способом, каким был объявлен конкурс (п. 1 и 2 ст. 1058 ГК РФ). В противном случае организатор публичного конкурса обязан выплатить вознаграждение всем участникам, которые выполнили указанные им работы (п. 4 ст. 1058 ГК РФ).

В случае изменения условий конкурса или его отмены расходы участника распределяются следующим образом. Лицо, объявившее о конкурсе, должно возместить расходы, понесенные любым лицом, которое выполнило предусмотренную в объявлении работу, до того, как ему стало или должно было стать известно об изменении условий конкурса и о его отмене. Лицо, объявившее о конкурсе, освобождается от обязанности возмещения расходов, если докажет, что указанная работа была выполнена не в связи с конкурсом, в частности, до объявления о конкурсе, либо заведомо не соответствовала условиям конкурса (п. 3 ст. 1058 ГК РФ)».

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.