Между ЮЛ и Администрацией города заключен договор аренды земельного участка с дальнейшей постройкой промышленного комплекса

426

Вопрос

Между ЮЛ и Администрацией города заключен договор аренды земельного участка с дальнейшей постройкой промышленного комплекса. Площадь ЗУ составляет . ЗУ был приобретен в аренду на торгах. ЗУ находится в муниципальной собственности (собственник ЗУ - министерство управления гос имуществом). Для нормальной деятельности промышленного комплекса необходимо увеличение арендуемого участка на 20 000 кв метров для аренды из соседнего ЗУ, принадлежащего также министерству управления гос имуществом. Вопрос: 1. Какой есть возможный вариант увеличения арендуемой площади (присоединение, перераспределение границ, прирезка)? 2. На каких основаниях и возможно ли сделать присоединение необходимой площади земли из соседнего земельного участка для аренды. 3. Как заключить дополнительный договор аренды (если это возможно) без проведения торгов. Основания и процедура аренды без торгов. Ссылки на НПА, решения судов.

Ответ

: Организация вправе принять меры для получения в аренду дополнительного земельного участка. При этом, без проведения торгов земельный участок может быть получен в аренду, при процедуре предварительного согласования места размещения объекта для строительства (п.п.2 п.1 ст.30 ЗК РФ, ст.ст.31,32 ЗК РФ). В случае предоставления второго участка в аренду, объединить арендуемые земельные участки возможно только в случае, если размер и порядок определения арендной платы и сроки договоров аренды одинаковый. На это указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 8 октября 2013 г. № 3463/13.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Может ли арендатор объединить несколько арендуемых земельных участков и получить объединенный участок в аренду, если условия таких договоров аренды одинаковы

<…>

«Законодательного запрета на совершение таких действий нет. Однако если размер и порядок определения арендной платы и сроки договоров аренды различаются, то такие участки не могут быть объединены по просьбе арендатора. На это указал Президиума ВАС РФ в постановлении от 8 октября 2013 г. № 3463/13. При этом фактически заявление арендатора об объединении земельных участков преследует цель обойти состоявшиеся торги.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что, поскольку условия договоров различаются, требования арендатора об объединении земельных участков и заключении нового договора аренды неправомерно*

ООО «Д.» (арендатор) арендовало у Комитета по управлению имуществом Курской области (далее – Комитет, арендодатель) три смежных земельных участка для строительства жилых домов. Права на земельные участки № 1 и 2 перешли к арендатору в порядке переуступки от прежнего арендатора. Эти участки Комитет предоставил арендатору без проведения аукциона. Ставка по ним определялась исходя из базового размера арендной платы.

Права аренды на третий участок арендатор получил по итогам торгов в форме аукциона.

Впоследствии арендатор обратился в Комитет с просьбой:

  • объединить все три земельных участка в один;

  • предоставить вновь образованный участок в аренду с расторжением прежних договоров.

Однако Комитет в объединении отказал, мотивировав отказ тем, что такое объединение участков:

  • приведет к нарушению условий аукциона;

  • сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком.

В связи с отказом Комитета арендатор обратился с жалобой в арбитражный суд. Три инстанции признали отказ незаконным. Однако Президиум ВАС РФ принял решение отказать в удовлетворении требований арендатора об объединении участков. А акты всех нижестоящих судов отменил.

В частности, Президиум ВАС РФ исходил из следующих оснований.

Размер арендной платы за пользование участком № 3 был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному. Арендная плата по договору, который заключался на торгах, не подлежит нормативному регулированию. Она складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, которые предусматривает договор аренды. Это следует из пункта 18 постановления № 73. Срок арендыземельного участка для строительства жилого дома был определен также на основании условий торгов и составил три года.

В договорах аренды, заключенных без проведения аукциона, арендная плата рассчитана исходя из базового размера арендной платы. Такой размер арендной платы и порядок его определения регулируются публичным органом путем издания нормативных актов. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, который установил регулирующий орган. При этом вносить изменения в договор аренды не нужно (п. 19 постановления № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11). Срок действия договора в договорах аренды составил, соответственно, пять лет и три года.

Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определенияарендной платы и сроке аренды являются различными.

В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право заключить договоры аренды образуемых участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов, и внести изменения в заключенные договоры аренды.

Между тем каждый из участков предоставлялся в аренду в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости. При этом земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование. В связи с этим арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что обращение арендатора с требованием об объединении участков по существу направлено на обход торгов. Ведь образуемый участок не был предметом аукциона. Следовательно, на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах, который может существенно отличаться от регулируемой аренднойплаты. Вместе с тем, объединение участков и заключение договора аренды на новый срок с расторжением прежних договоров позволит арендатору избежать:

  • проведения аукциона на право заключения договора аренды участка № 3 после окончания срока действия договора в случае, если дом не будет возведен в установленный по результатам торгов трехлетний срок, что недопустимо (ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, п. 1 постановления № 73);

  • внесения арендной платы в размере не менее минимальных ставок, установленных законом, в случае если объекты недвижимости не будут введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с момента заключения договоров аренды.

С учетом изложенного объединение таких земельных участков не соответствует действующему законодательству. Президиум также указал, что арендатор, обратившись в Комитет с заявлением об объединении земельных участков, тем самым заявил об изменении условий аренды. В свою очередь, решение Комитета об объединении участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды. Поэтому оспаривать такое решение нужно по общим правилам искового производства (постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 3463/13).

Разъяснение Президиума ВАС РФ разрешило вопросы, не урегулированные статьей 11.6 Земельного кодекса РФ о порядке объединения земельных участков. Поскольку нередко за желанием арендатора осуществить формальную процедуру объединения земельных участков на самом деле стоит интерес в получении в аренду земельного участка без торгов.

Помимо этого нужно иметь в виду особенности объединения территориальных зон земельных участков (к примеру, зон активного отдыха на территориях зеленых насаждений общего пользования и зон общественно-деловой застройки и др.).

Хотя отношения по объединению территориальных зон земельных участков регулируются не столько земельным, сколько градостроительным законодательством, связь между арендой земельных участков и объединением их территориальных зон имеет практическое значение. В частности, в постановлении от 18 июня 2013 г. № 727/13Президиум ВАС РФ указал: если земельный участок расположен в двух различных территориальных зонах, то получить его под строительство посредством предварительного согласовании места размещения объектов невозможно. Этот вывод Президиум ВАС РФ сделал, исходя из положения о запрете формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, которые расположены в различных территориальных зонах (ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ)».

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль