Организация осуществила реконструкцию нежилых помещений, находящихся в собственности

390

Вопрос

Организация осуществила реконструкцию нежилых помещений, находящихся в собственности. Изменения внешних границ нет, архитектурный облик тоже не менялся. В результате реконструкции изменилась этажность (сделали перекрытие этажа, ранее высота потолков была более 6 м.) Разрешение на реконструкцию, а также акт ввода в эксплуатацию организация не получала. Проект на реконструкцию не с кем не согласовывался. 1. Подскажите требуется ли получение разрешения на реконструкцию в данном случае? 2. Нужен ли акт ввода в эксплуатацию? 3. Каков порядок внесения изменений в ЕГРП в отношении нежилых помещений в данном случае? (права на нежилые помещения зарегистрированы в ЕГРП, на кадастровом учете помещения стоят как ранее учтенные, площадь и этажность указана другая). Какие документы необходимо предоставить в Росреестр?

Ответ

: Частью 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрены случаи, когда выдача разрешения на реконструкцию не требуется, в т.ч. при изменении объекта капитального строительства и (или) его частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ к реконструкции объекта капитального строительства относится изменение его площади и этажности. Как правило, судебные инстанции делают вывод, что поскольку изменение этажности строения, очевидно, затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, в том числе ввиду увеличения нагрузки на несущие конструкции здания, и влечет существенное изменение объекта, для производства реконструкции требуется получение соответствующих разрешений, связанных с реконструкцией объекта и вводом его в эксплуатацию. Без разрешения на реконструкцию и акта ввода в эксплуатацию объекта, Росреестр может отказать во внесении изменений в ЕГРП (см. Постановление ФАС СЗО от 19.03.2012 № А56-24652/2011, Постановление 13 ААС от 12.04.2012 № А56-49831/2011, Постановление 15 ААС от 21.07.2014 № А32-30001/2013, Постановление 15 ААС от 26.01.2012 № А53-16047/2011, Определение ВАС РФ от 22.06.2012 № ВАС-7377/12).

 

Также следует отметить, что Правила ведения ЕГРП допускает учет изменений объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ. Для этой цели возможно обратиться в органы Росреестра с соответствующим заявлением об учете изменений объекта недвижимости (как правило представляется новый технический план здания — ст.21, 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ, акт ввода в эксплуатацию). С примерным перечнем документов можно ознакомиться на оф.сайте управления Росреестра.

Необходимо отметить, что понятие перепланировка Градостроительный кодекс РФ не содержит. Определение самого понятия «перепланировка помещения» (а также основания для ее проведения и последствия самовольной перепланировки) содержится лишь в главе 4 Жилищного Кодекса РФ, который не распространяет свое действие на нежилые здания. В связи с чем, вопросы перепланировки нежилых помещений отчасти урегулированы региональным законодательством. В частности часть 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы. указано что, в том числе, капитальный ремонт объектов капитального строительства с перепланировкой помещений не требует никаких согласований, а должен осуществляться специализированными организациями, имеющими допуск к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Таким образом, выдача разрешения на реконструкцию не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

В целях Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Следует отметить, что несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях. Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В случае, если реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта, получать разрешение на реконструкцию не нужно, даже в случае изменения площади нежилого помещения произошедшее в результате реконструкции (перепланировки). Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 22.04.2010 № А57-23644/2008, ФАС Центрального округа от 14.12.2009 № А14-14855/2008, от 14.10.2009 № А14-11243/2008, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2013 г. А40-159190/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Постановление ФАС МО от 04.10.2013 № А40-111348/2012;

Несанкционированная перепланировка при аренде объектов публичной недвижимости (на примере г. Москвы);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«VII. Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права

67. Лист записи об изменениях (приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка),* изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п..*

68. В графу «Содержание изменений» вносятся сведения о произведенных изменениях. В графе «Документы-основания» указываются реквизиты документов, послуживших основанием для внесения изменений.

69. Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится это изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись (приложение N 10). На штампе указываются дата внесения изменений, фамилия и инициалы регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений в регистрационную запись.

70. Лист записи об изменениях располагается непосредственно за листом записи Единого государственного реестра прав, к которым эти изменения относятся. На листе с записью об изменениях проставляются номер подраздела и кадастровый или условный номер, аналогичные соответствующим номерам листа с записью, в которую вносятся изменения. Номер листа с записью об изменениях проставляется в соответствии с правилами, указанными в пункте 14".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль