здание недвижимости (ооо лютик-двухтажное -абк( где сидит итр) диспетчера и т.д.)) находится у залогодержателя в БАНКЕ, имеются поручители (их четыре)

93

Вопрос

здание недвижимости (ооо лютик-двухтажное -абк( где сидит итр) диспетчера и т.д.)) находится у залогодержателя в БАНКЕ, имеются поручители (их четыре). сейчас проводятся торги. в июле уже проводились одни торги по этому же АБК, но они признаны недействительными. сейчас новые торги по этому абк. Изначальная стоимость объекта была 450 000 руб. теперь стала на 15 процентов ниже...снизились на вторые торги...теперь вопрос если торги не состоятся то залогодержатель заберет себе 450 000 руб или сумму ниже на 15 процентов..как это все отразится на поручителях...тоесть поручитель банку (балансодержателю) должны будут возместить разницу ) они сейчас должны на сумму 450 000 руб).. и как быть поручителям с 15 процентами недостающимися.... и еще поручителям нужно ли платить 7 процентов исполнительного сбора ???

Ответ

: Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника (п. 11, п. 12 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).

 

Таким образом, БАНК сможет забрать себе здание за 337 500 рублей. Оставшуюся часть, 112 500 рублей, он сможет требовать с поручителей.

Если обязательство, по которому выдано поручительство, было обеспечено другим поручительством, залогом, банковской гарантией и т.п., то судам следует исходить из того, что прекращение иных обеспечительных сделок само по себе не прекращает поручительство (п. 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 № 42).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 2 ст. 363 ГК РФ).

Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства (п. 3 ст. 363 ГК РФ).

Да, исполнительский сбор необходимо будет оплатить поручителям в том случае, если они не выполнят требования исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения исполнительного документа (п. 1 ст. 112 Закона об исполнительном производстве).

В отношении нескольких должников по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя исполнительский сбор устанавливается с каждого из должников в размере семи процентов от подлежащей взысканию суммы или стоимости взыскиваемого имущества, но не менее одной тысячи рублей с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя и десяти тысяч рублей с должника-организации (п. 3.1 ст. 112 Закона).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

 

Какое обеспечение можно представить для получения кредита

<…>

В качестве обеспечения обязательств по гражданско-правовым договорам статья 329 Гражданского кодекса РФ предлагает использовать неустойку, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток. Этот список открытый – допускается использовать и другие способы, которые предусмотрены законом (например, государственные и муниципальные гарантии) или даже самим договором между сторонами (разумеется, если такие выбранные сторонами способы не противоречат принципам гражданского законодательства).

Непосредственно банковское законодательство использует немного другую формулировку, но смысл ее тот же: кредиты могут быть обеспечены залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором (ст. 33 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Наиболее часто для обеспечения кредитного договора используется поручительство и залог.

Как показывает судебная практика, кредитный договор может быть обеспечен одновременно и залогом, и поручительством.

Что представляет собой залог по кредитному договору

Предметом залога может быть имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью кредитора.

Если залогодатель не исполняет обязательства по кредитному договору, банк приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество преимущественно перед другими кредиторами.

Кроме того, залог обеспечивает иные требования банка, связанные с основным обязательством. В частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, возмещение расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (если иное не предусмотрено договором). Вместе с тем залог не обеспечивает требований в отношении процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренныхстатьей 395 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Президиум ВАС РФ, по смыслу статьи 337 Гражданского кодекса РФ требование об уплате данных процентов не является требованием, обеспеченным залогом (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2006 г. № 4020/06).

Договор о залоге стороны должны заключить в письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если же правила о форме договора залога стороны проигнорируют, то это повлечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

При этом с 1 июля 2014 года требование о государственной регистрации договора о залоге недвижимости отменено. Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Таким образом, для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1). С этой же даты признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и, соответственно, прекратили действие все правила, которые содержатся в нем, о залоге движимого имущества.

Залогодателем может быть как сам заемщик, так и третье лицо.

Договор о залоге предусматривает обязательные меры, принимаемые залогодателем, которые гарантируют сохранность заложенного имущества. В частности, залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязаны страховать его, принимать меры, необходимые для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ).

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. Однако стороны могут предусмотреть в договоре о залоге, что имущество передается залогодержателю, то есть банку.

Совет

Для залогодателя более выгодно, когда заложенное имущество остается у него, поскольку тогда сохраняет возможность использовать предмет залога в своих интересах. Залогодатель вправе в таком случае (ст. 346 ГК РФ):

  • пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (если иное стороны не предусмотрели в договоре и не вытекает из существа залога);

  • передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам (если иное не предусмотрено законом или договором). При этом залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога;

  • отчуждать предмет залога (если иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа залога). Здесь действует только одно ограничение – необходимо получить согласие залогодержателя на такое распоряжение предметом залога.

Есть и еще один вариант: предмет залога может хоть и остаться у залогодателя, но под замком и печатью залогодержателя, если стороны закрепили такое условие в договоре. Это означает, что залогодатель не имеет возможности пользоваться им.

Кроме этого, предмет залога можно оставить у залогодателя с наложением знаков, которые свидетельствуют о залоге (твердый залог) (п. 2 ст. 338 ГК РФ).

Если имущество остается у залогодателя, то он обязан надлежащим образом его содержать, в частности (ст. 343 ГК РФ):

  • Страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования.

  • Пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с требованиями закона и условиями договора.

  • Не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

  • Принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

  • Немедленно уведомлять банк о возникновении угрозы утраты или повреждении заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.

Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором. При этом нужно регулярно представлять залогодателю отчет о пользовании (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

Какие условия должны быть определены в договоре залога (131,72953)

По общему правилу требования кредитора (банка) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Пример из практики: суд обратил взыскание на заложенное имущество, поскольку заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору

Вместе с тем, закон называет случаи, когда можно обратить взыскание на заложенное имущество и без судебного решения.

В каких случаях банк может обратить взыскание на предмет залога без решения суда

Внимание! В случаях, перечисленных в законе, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда

С 1 июля 2014 года расширен перечень имущества, за счет которого залогодержатель может получить удовлетворение обеспеченного требования. Залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (если утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель);

  • причитающегося залогодателю возмещения, которое предоставляется взамен заложенного имущества (в частности, если право собственности залогодателя на предмет залога прекращается по основаниям и в порядке, установленным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и т. д.);

  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами (например, арендная плата);

  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога (т. е. право в отношении того, что залогодатель должен получить от третьего лица по данному обязательству).

При этом залогодержатель вправе предъявить указанные требования не только к залогодателю, как это было ранее, но и к лицу, которое обязано уплатить денежную сумму или передать имущество, то есть непосредственно к обязанному лицу (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Какие способы реализации имущества предлагает закон

Как поступить, если залогодержатель пытается обратить взыскание на предмет залога несмотря на незначительность нарушения залогодателя

Если заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, юридический отдел банка направляет ему претензию. При недостижении договоренности в досудебном порядке (или если заемщик не отвечает в срок, указанный в претензии) представитель банка подает в суд исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом заемщик имеет возможность в любой момент до продажи предмета залога остановить обращение на него взыскания и его реализацию. Для этого нужно исполнить обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, которое ограничивает это право, ничтожно (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

Совет

До продажи предмета залога у заемщика сохраняется право исполнить обязательства по кредитному договору и, соответственно, вернуть заложенное имущество.

По требованию залогодателя суд может прекратить обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение о продаже заложенного имущества с публичных торгов, если при обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ):

  • будут нарушены права залогодателя;

  • будет иметь место существенный риск такого нарушения.

Может ли заемщик «избавиться» от обязанностей по кредитному договору, если продаст предмет залога третьему лицу

Внимание! При этом закон защищает добросовестного приобретателя заложенного имущества.

В каких случаях договор о залоге прекращается

Прекратится ли договор о залоге, если стороны изменили кредитный договор, но в договор о залоге соответствующие изменения не внесли

Внимание! После расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Что представляет собой поручительство по кредитному договору

При поручительстве в отношениях между банком и заемщиком появляется еще одно лицо – поручитель. Если залогодателем может быть как третье лицо, так и сам должник, то поручителем всегда выступает третье лицо.

Договор поручительства должен быть заключен в письменной форме (ст. 362 ГК РФ).

В силу требований статьи 361 Гражданского кодекса РФ сторонами договора поручительства являются кредитор и поручитель. Поэтому договор поручительства, подписанный только должником и поручителем, является ничтожным. Вместе с тем отметка о принятии поручительства, сделанная кредитором на письменном документе, который составили должник и поручитель, может свидетельствовать о соблюдении письменной формы сделки поручительства. Такой вывод следует из пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20 января 1998 г. № 28 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве» (далее – информационное письмо № 28).

Поручитель обязывается перед кредитором отвечать за исполнение обязательства заемщика.

По общему правилу поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник. То есть он должен заплатить основной долг (кредит), проценты, возместить судебные издержки и другие убытки кредитора, связанные с неисполнением обязательства. Однако в договоре стороны могут ограничить ответственность поручителя.

Если поручитель исполнит обязательство вместо должника, он занимает место кредитора и может потребовать от должника возврата долга в том же объеме, в котором удовлетворил требование кредитора (в т. ч. потребовать уплаты процентов на сумму и возмещения всех убытков, понесенных им за должника).

Ответственность поручителя и должника по общему правилу является солидарной. То есть кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от должника и поручителя одновременно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга.*

Пример из практики: за просрочку уплаты процентов по кредиту банк взыскал сумму кредита, проценты и неустойки солидарно с заемщика и с поручителя

Поручительство прекращается (ст. 367 ГК РФ):

  • с прекращением основного обязательства;

  • при переводе долга по основному обязательству на другое лицо без согласия поручителя;

  • по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано;

  • если в договоре не указан срок поручительства, а кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявил иска поручителю;

  • если срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, а кредитор в течение двух лет со дня заключения договора поручительства не предъявил иска поручителю;

  • при отказе кредитора принять надлежащее исполнение;

  • если соглашением банка и заемщика изменяется обязательство, влекущее неблагоприятные последствия для поручителя без его согласия.

Например, заемщик и банк могут внести в кредитный договор изменения, предусматривающие продление срока возврата кредита, увеличение размера процентной ставки по кредиту или размера ответственности за несвоевременный возврат кредита.

Президиум ВАС РФ по вопросу прекращения поручительства в пункте 6 информационного письма № 28 разъяснял следующее: в случае изменения основного обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя без его согласия, поручительство считается прекращенным с момента внесения изменений в основное обязательство.

Поручительство по договору не является прямым выражением согласия поручителя отвечать в соответствии с измененными условиями кредитного договора. Поскольку поручитель согласия на изменение условий кредитного договора не давал, поручительство является прекращенным с момента внесения изменений в кредитный договор (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2010 г. по делу № А19-4933/09).

Однако в настоящее время нужно учитывать положения постановления Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством» (далее – постановление № 42).

Пленум ВАС РФ в этом постановлении разъяснил, что положения статьи 367 Гражданского кодекса РФ о прекращении поручительства в случае изменения (без согласия поручителя) обеспеченного им обязательства, которое влечет увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, нужно рассматривать с учетом их цели.

Цель состоит в защите поручителя от неблагоприятных изменений основного обязательства, а не в создании для него необоснованных преимуществ в виде прекращения поручительства и в том случае, если основное обязательство было изменено без каких-либо неблагоприятных последствий для поручителя, хотя бы и без согласия последнего.

По мнению Пленума ВАС РФ, изменение основного обязательства (в случае увеличения суммы долга должника перед кредитором, размера процентов по денежному обязательству) само по себе не ухудшает положение поручителя и не прекращает поручительство, так как при этом поручитель отвечает перед кредитором на первоначальных условиях обязательства, обеспеченного поручительством, как если бы изменение обязательства не произошло. Обязательство в измененной части не считается обеспеченным поручительством (абз. 3 п. 37 Постановления № 42).

Поручительство также сохраняется, если с поручителем не согласовали сокращение или увеличение срока исполнения обязательства, обеспеченного поручительством. При этом поручитель отвечает перед кредитором до истечения сроков, которые определяются в соответствии с пунктом 4 статьи 367 Гражданского кодекса РФ с учетом первоначальных условий обязательства.

Поручительство прекращается, только если поручитель докажет, что выдача поручительства за должника была обусловлена иными обстоятельствами, а не наличием общего с должником экономического интереса (например, систематическая выдача поручительств за вознаграждение является одним из видов предпринимательской деятельности поручителя), и в результате не согласованного с ним изменения условий обеспеченного обязательства оно стало заведомо неисполнимым. Однако если будет установлено, что поручитель знал или должен был знать о таких изменениях обязательства, но не выражал своего несогласия с ними, он отвечает на первоначальных условиях обеспеченного обязательства (абз. 5 п. 37 Постановления № 42).

Так, в одном из судебных дел кредитор потребовал взыскать долг солидарно как с должника, так и с поручителя. Установив, что должник действительно не выполнил свои обязательства, суды всех трех инстанций признали обоснованными требования кредитора к должнику и отказали в удовлетворении иска к поручителю. При этом суды сослались на то, что стороны изменили основное обязательство. А такое изменение без согласия поручителя повлекло неблагоприятные последствия для него.

Однако Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что, несмотря на изменение основного обязательства, фактически кредитор заявил требования к поручителю в соответствии с первоначальными договоренностями. Причем поручитель не мог не знать об изменении основного договора и пределов своей ответственности, но не выразил несогласия с этими изменениями. Поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов. ВАС РФ счел, что неблагоприятных последствий для поручителя в связи с изменением условий основного обязательства не произошло, и взыскал долг солидарно как с должника, так и с поручителя (постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2013 г. № 3702/13).

Кроме того, Пленум ВАС РФ подчеркнул, что договор поручительства может предусматривать заранее данное согласие поручителя в случае изменения обязательства отвечать перед кредитором на измененных условиях. Такое согласие должно быть явно выраженным и должно предусматривать пределы изменения обязательства (например, денежную сумму или размер процентов, на которые могут быть увеличены соответственно сумма долга и проценты по нему; срок, на который может быть увеличен или сокращен срок исполнения обеспеченного обязательства, и т. п.), при которых поручитель согласен отвечать по обязательствам должника. Если же такие пределы изменения обязательства в договоре поручительства стороны не установили, но обеспеченное обязательство изменилось, то поручитель отвечает перед кредитором на первоначальных условиях обеспеченного обязательства (п. 16 Постановления № 42).

Если договор поручительства является типовым, с заранее определенными условиями, и поручитель был фактически лишен возможности влиять на его содержание, то поручитель вправе оспорить условия договора поручительства о том, что при изменении обязательства поручитель отвечает на изменившихся условиях, а также условия об ответственности поручителя за нового должника при переводе долга (п. 18 Постановления № 42).

Таким образом, по аналогии с залогом, если без согласия поручителя стороны внесли изменения в основной договор, то поручительство не прекращается, а продолжает обеспечивать обязательство, но на первоначальных (неизмененных) условиях. При этом основное обязательство в измененной части остается необеспеченным, поскольку согласия на него поручитель не давал.

Также Пленум ВАС РФ уточнил, что при отсутствии иного указания в договоре поручительства оно прекращается, если кредитор в течение одного года со дня заключения договора поручительства не предъявит иск к поручителю в ситуации, когда поручительством обеспечивается обязательство, срок исполнения которого в момент заключения договора поручительства наступил и которое не исполнено должником (абз 3. п. 33 Постановления № 42).

Следовательно, это уточнение касается случаев, когда договор поручительства заключается после наступления срока исполнения основного обязательства (п. 3 Постановления № 42).

С этими и другими актуальными вопросами, возникающими в процессе заключения и прекращения договора поручительства, которые также разъяснил Пленум ВАС РФ в постановлении № 42, можно ознакомиться, просмотрев видеосеминар Р.С. Бевзенко, кандидата юридических наук, начальника Управления частного права ВАС РФ «Поручительство: актуальные правовые позиции ВАС РФ»

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.