Было приобретено в собственность нежилое помещение, оно расположено на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию

227

Вопрос

Было приобретено в собственность нежилое помещение, оно расположено на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию. Договор аренды земли между собственником нежилого помещения и муниципальным образованием был заключен через год после покупки нежилого помещения. С какого момента возникает обязанность вносить арендные платежи за землю - с момента покупки нежилого помещения или с момента заключения договора аренды земли? Также в договоре аренды земли прописано, что арендная плата начисляется арендатору (собственнику нежилого помещения) с даты заключения договора аренды земли. Может ли потом муниципальное образование (арендодатель) взыскать с арендатора арендные платежи возникшие с момента покупки нежилого помещения по дату заключения договора аренды земли (это целый год)?

Ответ

: Согласно п.п.7 п.1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Сложившаяся судебная практика исходит из того, что при отсутствии заключенного между муниципальным образованием и обществом договора о пользовании муниципальным земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество общества, с собственника здания подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы с момента приобретения объекта в собственность (см. Постановление ФАС ДВО от 02.02.2010 № Ф03-8447/2009, Постановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-5488/09-С6, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 №№ 12790/13). Даже если общество будет ссылаться на тот факт, что объект законсервирован или не используется, суд может не принять данные доводы. К примеру, в Постановлении ФАС ЗСО от 23.09.2010 № А67-9723/2009 сделан вывод, что консервация объекта не исключает факт использования земельного участка, т.к. статьи 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания своего имущества. Аналогичный вывод приведен в Постановлении 2ААС от 23.01.2013 № А82-5874/2012. В связи с этим, общество вправе возразить относительно размера исковых требований основываясь на недоказанности использования земельного участка в размере, из которого был произведен расчет неосновательного обогащения (см. Постановление ФАС ЗСО от 08.10.2010 № А03-1388/2010).

 

Однако следует отметить, что при продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Взыскание неосновательного обогащения: определение надлежащего истца и ответчика;

Иск о возврате неосновательного обогащения. Заблуждения, которые мешают эффективному возмещению;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 08.10.2010 № А03-1388/2010

«муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» (далее — учреждение) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к открытому акционерному обществу «Машиностроительное объединение «Восток» (далее — ОАО «МО «Восток») о взыскании 1 367 835 руб. 70 коп. неосновательного обогащения за период с 05.11.2008 по 31.12.2009, а также 64 829 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 11.12.2008 по 31.12.2009.

Исковые требования основаны на нормах статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы пользованием ответчиком земельным участком без правовых оснований.

Решением от 03.06.2010 Арбитражного суда Алтайского края в иске отказано за недоказанностью.*

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить вынесенное решение и удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что материалами дела доказана площадь занимаемого ответчиком земельного участка в размере 65728,45 м.

Ссылается на применение при расчёте неосновательного обогащения коэффициента, предусмотренного пунктом 2.5. решения Думы г. Бийска № 19 от 30.05.2008 «Об арендной плате за земельные участки», поскольку спорный земельный участок относится к нескольким видам разрешённого использования.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в предусмотренном законом порядке не представил.

Учреждение, ОАО «МО «Восток» о времени и месте слушания дела извещены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между учреждением (арендодателем) и ОАО «МО «Восток» (арендатором) договором аренды земли № 777 от 28.11.2008 в пользование арендатора сроком на 45 лет для эксплуатации нежилых зданий (земли под промышленными объектами) подлежал передаче земельный участок площадью 65 728,45 м, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, 51.

Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю только 28.05.2010.

Полагая, что в период в период с 05.11.2008 по 31.12.2009 ответчик пользовался земельным участком без законных оснований и без оплаты, истец предъявил настоящий иск.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований по тому основанию, что истец не доказал пользование ответчиком земельным участком вышеуказанной площадью и необоснованно применил коэффициент К1 ко всей площади земельного участка.*

Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда верными, соответствующими материалам дела и нормам материального права.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, размер неосновательного обогащения рассчитан истцом на основании решения Думы г. Бийска № 19 от 30.05.2008 (в редакции решения Думы г. Бийска от 30.06.2009 № 60) «Об арендной плате за земельные участки», которым утверждён Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г. Бийска (далее — Порядок).

Вместе с тем истцом не учтено, что в соответствии с пунктом 2.6.1-1 Порядка, действовавшим в рассматриваемый период, юридические лица уплачивают арендную плату исходя из годового размера арендной платы с применением коэффициента 0,01 за земельные участки, непосредственно занятые законсервированными* и (или) не используемыми в текущем производстве объектами мобилизационного назначения и (или) мобилизационными мощностями. Применение указанного коэффициента производится на основании документов, предусмотренных Положением о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики от 02.12.2002 № ГГ-181 (далее — Положение).

Согласно пункту 3.2 Положения таким документом является перечень земельных участков, на которых размещены объекты мобилизационного назначения, мобилизационные мощности, законсервированные и неиспользуемые в текущем производстве, испытательные полигоны и склады для хранения всех видов мобилизационных запасов (резервов).

Ответчиком представлен Перечень земельных участков, на которых размещены объекты мобилизационного назначения, мобилизационные мощности, законсервированные и неиспользуемые в текущем производстве, и склады для хранения всех видов мобилизационных запасов (ресурсов) ОАО «МО «Восток», утверждённый 18.11.2008 заместителем генерального директора государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» (далее — Перечень).

Исследовав Перечень и оценив его в совокупности с другими материалами дела, суд пришёл к выводу, что площадь земельного участка под указанными объектами ответчика составляет 60326,65 м, и при исчислении неосновательного обогащения к этому земельному участку не может быть применён коэффициент К1, равный 0,0165, вследствие чего посчитал недоказанным истцом размер рассчитанного им неосновательного обогащения.

Утверждение истца о том, что имеющийся в материалах дела акт № 820,01 свидетельствует о различных видах разрешённого использования спорного земельного участка, во внимание суда кассационной инстанции не принимается, поскольку он не признан судом первой инстанции допустимым доказательством по делу.

Более того, в письме от 22.03.2010 № 1451-01 учреждение признаёт, что часть земельного участка ответчика занята объектами мобилизационного назначения и при этом ссылается на Перечень.

Доказательств, опровергающих сведения, которые содержит Перечень, истец не представил.

Между тем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах истцу правомерно отказано в иске.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нём выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Приведённые в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку выводов суда относительно фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов в любом случае, не установлено. С учётом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль