Предоставление в собственность земельного участка, если на нем располагается объект незавершенного строительства

1382

Вопрос

Возможен ли выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства? Существует ли гарантия того, что после осуществления строительства объекта недвижимости (на предоставленном в аренду земельном участке) будет предоставлено собственнику объекта право выкупа данного земельного участка.

Ответ

Земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11. Аналогичный вывод содержится в Обзоре судебной практики Челябинского областного суда от 23.11.2011 «Обзор практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле, за 2010 — 2011 годы».

Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на законченный строительством объект, введенный в эксплуатацию.

В случае регистрации права собственности на законченный строительством объект, собственник объекта вправе оформить приобретение земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности путем приватизации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

  • органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставленииземельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);
  • затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как оформить приобретение земельного участка

«Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).*

Пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

  • органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);
  • затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Важно отметить, что после подачи частным лицом заявки на приватизацию земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ этот участок не может быть расформирован в административном порядке по заявке публичного собственника земли. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 октября 2010 г. № 6200/10.

Внимание! (167,923) Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Содержащееся в этом постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания.*

Хотя ранее в определении от 31 января 2011 г. № ВАС-501/11 ВАС РФ возложил обязанность по доказыванию обоснованности площади земельного участка для использования здания на администрацию муниципального района: «Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с учетом его назначения и фактического использования, не соответствует требованиям, предусмотренным положениями статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС Московского округа от 23 марта 2009 г. № КГ-А41/1979-09 по делу № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 9 августа 2010 г. № КГ-А41/8090-10-П по делу № А41-10854/09)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.