ООО купила объекты недвижимости по договору купли-продажи в 2010г

92

Вопрос

ООО купила объекты недвижимости по договору купли-продажи в 2010г. При этом право собственности у Продавца не было зарегистрировано. Объекты перешли от совхоза к АОЗТ, в дальнейшем из АОЗТ выделилось ЗАО и ОАО. В 208г. Продавец (ОАО) прекратил свою деятельность и был ликвидирован. План приватизации не составлялся, но есть разделительный баланс между ЗАО и ОАО и список основных средств. В 2013г Покупатель обратился в УФРС с заявлением о регистрации перехода права, но получил отказ в виду отсутствия второй стороны сделки, учредительных док-ов Продавца, а также док-ов, подтверждающих право собственности. Общество решило обжаловать отказ УФРС в Арбитражном суде в порядке гл. 24 АПК. При этом на момент подачи документов в УФРС ряд документов (таких как: инвентарная карточка, устав АОЗТ, ЗАО, реестр основных средств, разделительный баланс) не сдавался. Вопрос: 1) есть ли смысл выбрать другой способ защиты, например: признание права собственности на объекты (но не как самострой) или установление юридического факта владения и пользования? Если да, то почему? 2) как обосновать суду тот факт, почему не все документы сдавались в УФРС? 3) какие права Покупателя нарушило УФРС своим отказом?

Ответ

Из анализа условий вопроса видится, что нарушений в действиях УФРС нет. Регистратору не предоставлены все необходимые документы. Как можно заключить из вопроса, покупатель купил в 2010 году недвижимость у продавца, у которого право собственности не зарегистрировано, при этом из фабулы вопроса следует, что продавец был ликвидирован в 2008 году еще за 2 года до договора купли-продажи.

 

С учетом этих условий остается вариант — признавать право собственности через суд.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца права собственности должны быть представлены доказательства наличия юридических оснований возникновения данного права.

Согласно п. 58 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 301, 302 ГК РФ следует, что иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. Иск, направленный исключительно на признание права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом, не может быть удовлетворен, поскольку это не восстановит нарушенное право, а лишь приведет к правовой неопределенности.

В п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 указывается, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Следовательно, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке ст. 65 АПК РФ, в том числе ему необходимо доказать то, например, что в создании объекта не участвовали другие лица и при его создании соблюдены требования действующего законодательства.

Если же у покупателя есть доказательства того, что все-таки продавец был собственником, то покупателю будет полезен п. 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Обоснование данной позиции приведено в материалах «Системы Юрист»

  • Рекомендация: Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности
  • Рекомендация:Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована
  • Рекомендация: Стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Организация-продавец передала объект, но до регистрации права собственности эта организация была ликвидирована. Как поступить покупателю в таком случае
  • Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

28.07.2014

С уважением, Светлана Флоненкова,

адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер 61/4043),

эксперт Горячей линии «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.