Каков порядок оспаривания кадастровой стоимости на помещения?

419

Вопрос

Каков порядок оспаривания кадастровой стоимости на помещения? Офисное здание расположено в Москве. Юридически здание разделено на 2 больших помещения в сумме превышающих 27 000 кв.м. Каждое помещение принадлежит на праве собственности отдельному юридическому лицу. На какую дату нужно оспаривать кадастровую стоимость? Какие документы необходимо подготовить для оспаривания? Участок под зданием находится в аренде.

Ответ

: Заинтересованные лица вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости, в т.ч. зданий и помещений. За оспариванием кадастровой стоимости можно сразу обращаться в суд. Это следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ, который предусматривает возможность обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

 

Для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, к исковому заявлению возможно приложить в т.ч. копию решения об утверждении результата кадастровой оценки объекта недвижимости, кадастровый паспорт объекта недвижимости, копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Более подробно с составом прилагаемых к исковому заявлению документов Вы можете ознакомиться в образце «Заявление в арбитражный суд об оспаривании кадастровой стоимости».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость Данный вывод следует из Постановления Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013, в котором разъяснено, что рыночная стоимость земельного участка должна определяться на дату определения кадастровой стоимости, указанную оценщиком, проводившим кадастровую оценку, или устанавливаемую на основании сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки (см. Постановление 10 ААС от 24.10.2013 № А41-3163/2013). К примеру, суд в Постановлении ФАС УО от 11.02.2014 № А50-8646/2013 установив, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2009, а истцом был представлен отчет от 23.04.2013 № 5343/2, в котором содержатся сведения о рыночной стоимости объекта по состоянию на 09.10.2012, отказал в иске.

Между тем, положительная практика оспаривания кадастровой стоимости зданий в частности приведена в Постановлении 15 ААС от 27.01.2014 г. №А53-13006/2013, Постановлении 15ААС от 02.11.2013 № А53-2755/2013.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде;

Кадастровая стоимость участка существенно завышена. Ключевые точки оспаривания в суде;

Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд;

Исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как оспорить кадастровую стоимость

<...>

«Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться по своему выбору:

— в суд;

— в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.*

Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

— арендной платы за использование земель;

— выкупной цены объекта недвижимости;

— сумм земельного налога.

Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке созданы специальные органы — комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 „Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости“»).

Комиссии создаются по одной в каждом субъекте РФ.

Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).

Оспорить кадастровую стоимость в комиссии можно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

Какие документы нужно представить в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (131,7665)

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания:

— заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

— либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки (если основание оспаривания — недостоверность сведений);

— альтернативный отчет об оценке (если основание оспаривания — установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

— если отклонение рыночной стоимости по отчету об оценке составило более 30 процентов, то к пакету документов нужно приложить положительное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

— в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определения кадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

— лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:

— отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

— принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

Подача заявления в комиссию не является обязательной, поэтому заинтересованное лицо может сразу за оспариванием кадастровой стоимости обращаться в суд.

Это следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ, который предусматривает возможность обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 167-ФЗ).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

— несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

— несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

— несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

— установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:*

— просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

— заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

— оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости важными являются три постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10, от 28 июня 2011 г. № 913/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11.*

Право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости следует из постановления Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ указал, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости. Такие требования заинтересованного лица не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета. Поэтому они подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В данном споре, который дошел до Президиума ВАС РФ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка. При этом он ссылался на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, которую определил оценщик. Общество представило отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, который свидетельствовал о том, что кадастровая стоимость более чем на 30 процентов превышает рыночную стоимость участка.

Из постановления Президиума ВАС РФ также следует, что заинтересованное лицо может оспаривать в суде кадастровую стоимость в любое время (не только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости).

В третьем важном постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11 указано, что споры, которые связаны с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Таким образом, можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведь кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают и примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

Пример из практики: суды сочли правомерными требования арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, и удовлетворили иск об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи и аренды*

ОАО «П.» (арендатор) решил выкупить арендуемый им земельный участок. В это время администрация (арендодатель) как раз утвердила новые результаты кадастровой оценки земель, которые не устроили арендатора.

Департамент направил арендатору письмо с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка и проекта договора аренды земельного участка. По условиям проекта договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность земельный участок за 7 505 372 руб. 32 коп. По договору аренды земельного участка размер арендной платы составил 669 626 руб. 72 коп. в месяц.

Не согласившись с условиями проектов договоров в части определения цены выкупаемого земельного участка и размера арендной платы, арендатор направил департаменту письмо с приложением протокола разногласий. Арендатор исходил из того, что в проектах договоров на выкуп и аренду цена была сильно завышена.

Для обоснования своей позиции арендатор произвел оценку рыночной стоимости земельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков подтверждал, что кадастровая стоимостьзначительно превышает их рыночную стоимость. Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11, в таком случае можно претендовать на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Однако департамент отказал арендатору согласовывать такую выкупную цену и арендную плату. Поэтому арендатор подал в суд два иска:

  • об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости;
  • об урегулировании возникших разногласий при заключении договоров.

Арендатор просил определить цену выкупаемого земельного участка в размере 1 318 775 (один миллион триста восемнадцать тысяч семьсот семьдесят пять) руб. и установить арендную плату в размере 10 647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) руб. 87 коп. в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012).

На основании этого решения суды удовлетворили в полном объеме и требования арендатора об урегулировании разногласий, которые возникли при заключении договора с администрацией.

Апелляционная, а в дальнейшем и кассационная инстанции подтвердили правильность судебного решения.

В частности, кассационный суд указал, что суды обеих инстанций, «учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012, которым установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, и принимая во внимание установленный факт приобретения объектов недвижимости, находящихся на спорных земельных участках, из государственной собственности в порядке приватизации, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований». Выкупная цена должна соответствовать требованиям действующего законодательства на момент принятия судом решения об урегулировании разногласий по цене.

В результате выкупную стоимость имущества арендатору удалось существенно снизить. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с выкупной стоимостью в семь раз ниже той, которую установил департамент (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2013 г. № Ф03-1005/2013 по делу № А51-22874/2011)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль