Возможно ли заключить договор аренды недвижимого и движимого имущества, не возникнут ли проблемы при его регистрации

701

Вопрос

Возможно ли заключить договор аренды недвижимого и движимого имущества, не возникнут ли проблемы при его регистрации

Ответ

: Стороны вправе заключить договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества и договора аренды движимого имущества. Данный договор является смешанным договором и устанавливает единую совокупность обязательств, следовательно, подлежит обязательной государственной регистрации. Основания для отказа в регистрации смешанного договора отсутствуют, однако обременение регистрирующим органом будет наложено только в отношении недвижимого имущества.

 

Согласно пункту 3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор). Как следует из вопроса, планируется заключение договора содержащего в себе признаки договора недвижимого имущества (подлежащего регистрации) и движимого имущества (не подлежащего регистрации). Требование о регистрации распространяется на весь такой смешанный договор в целом, поскольку он порождает единую совокупность обязательств (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). В Постановлении Президиума от 01.03.2005 г. № 12102/04, ВАС РФ еще раз подтвердил данную позицию, указав, что если норма договора устанавливает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимости, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимости (см. Постановление ФАС ВСО от 23.01.2004 № А19-8437/03).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Когда требуется регистрация договора;

Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации;

Какие документы необходимо представить на регистрацию договора аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Какие особенности необходимо учитывать при заключении, изменении и расторжении смешанного договора

<…>

«Заключение смешанного договора

Смешанный договор считается заключенным, если стороны выполнили все требования для заключения каждого из его составных элементов, а именно: достигли соглашения по всем существенным условиям по консенсуальному договору, передали вещи по реальному договору, осуществили государственную регистрацию (при необходимости).

Признание незаключенным одного из элементов смешанного договора не влечет незаключенность всего смешанного договора. Главное условие при этом – чтобы незаключенность одного из договоров в составе смешанного договора не влекла невозможность исполнения другого договорного элемента. Так, к примеру, несогласованность начального и конечного сроков по монтажу оборудования не влияет на возможность исполнения сторонами договора поставки такого оборудования, для которого все условия согласованы. А несогласованность предмета договора поставки не влечет за собой в силу закона незаключенность третейского соглашения, которое заключено в виде оговорки в таком договоре (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», п. 12 информационного письма от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Иная ситуация – когда незаключенность одного из элементов смешанного договора влечет невозможность его исполнения в целом. Например, несогласованность условия о товаре в смешанном договоре на поставку и монтаж оборудования влечет невозможность его исполнения, поскольку неясно, в отношении какого оборудования производить монтаж.

В то же время, если в несогласованной части смешанный договор фактически исполнен его сторонами, он не может быть признан незаключенным. Это связано с тем, что фактическое исполнение договора устраняет неопределенность во взаимоотношениях сторон.

См. также Зависимость правового регулирования от существа смешанного договора.

Однако приведенные правила не относятся к случаю, когда законом установлена особая форма для договора, элементы которого есть в составе смешанного договора. Так, в судебно-арбитражной практике отмечается, что если хотя бы для одного из элементов смешанного договора предусмотрена государственная регистрация, то такое требование распространяется на весь смешанный договор в целом. При ее отсутствии незаключенным признается весь смешанный договор.

Обоснование

Такой подход сформирован в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Была рассмотрена следующая ситуация. Стороны заключили в простой письменной форме смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Суд отметил: «Смешанный договор... устанавливает единую совокупность обязательств.... Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

В указанном случае нарушение требования о государственной регистрации смешанного договора не может быть устранено даже его фактическим исполнением.*

Таким образом, можно сделать вывод, что более строгая форма или процедура заключения договора поглощает менее строгую».

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль