• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Гражданином был заключен с застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов с целью приобретения квартиры в собственность после сдачи объекта

Гражданином был заключен с застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов с целью приобретения квартиры в собственность после сдачи объекта

234

Вопрос

Гражданином был заключен с застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов с целью приобретения квартиры в собственность после сдачи объекта. Был установлен срок сдачи квартиры, но застройщиком он был нарушен. ВОПРОС: А) Можно ли подать иск о взыскании двойной неустойки и морального вреда без расторжения самого договора (либо признания его незаключенным и т.д.)? Иск можно подать только после сдачи квартиры с нарушением срока или также если квартира еще не сдана, но сроки сдачи уже нарушаются? Б) Аналогичная ситуация и вопросы как в А) только если был заключен договор по "серой" схеме - предварительный договор купли продажи, вексельная схема, схема с займом и т.д. - порядок действий аналогичный или нужно также заявлять требования и доказывать тот факт, что фактически по своему содержанию договор носил характер именно долевого участия в строительстве. Обращаем внимание: сам договор расторгать нету цели, получить квартиру все же в интересах - цель только получить неустойку и компенсацию морального вреда.

Ответ

: За нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, дольщик, не заявляя требования о расторжении договора, вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Данное требование возможно заявить как до получения дольщиком квартиры, так и после получения, когда окончательный срок просрочки будет установлен. Если дольщик приобретаете квартиру для личных нужд, то отношения с застройщиком распространяется также Закон «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214 ФЗ). А это значит, что помимо неустойки дольщик сможет потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в пользу дольщика (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Однако суды, как правило, снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ.

 

Если дольщик зарегистрировал право собственности на квартиру, заключив с застройщиком предварительный договор, но застройщик передал квартиру с просрочкой, дольщик вправе взыскать неустойку и возмещение морального вреда. Закон № 214-ФЗ устанавливает обязанность застройщика, который нарушил предусмотренный в договоре срок передачи квартиры дольщику, выплатить ему неустойку. Если дольщик — гражданин, то застройщик должен заплатить эту неустойку в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). В случае, если не был заключен полноценный договор участия в долевом строительстве, не препятствует этой возможности — если дольщик зарегистрировал право собственности на квартиру, суд может квалифицировать, что между сторонами в действительности имели место отношения по долевому строительству. В таком случае суды применяют нормы закона № 214-ФЗ, в том числе о взыскании неустойки (п. 8 обзора от 04.12.13). Кроме того, привлечение застройщиком денежных средств граждан в долевое строительство не теми способами, которые указаны в законе № 214-ФЗ, считается нарушением прав потребителя, и вы можете потребовать за это компенсации морального вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», п. 8 обзора от 04.12.13).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Долевое участие в строительстве жилья

«Я покупаю квартиру в новостройке по «серой» схеме через предварительный договор. Возврат денег с процентами — это все, на что я могу рассчитывать? Мне важнее добиться получения квартиры, так как дом уже сдан в эксплуатацию, но застройщик тянет с подписанием основного договора купли-продажи. Я могу потребовать квартиру?

Можете, если вы полностью оплатили квартиру, а застройщик фактически передал ее вам.* Еще одно условие — в вашем договоре должны быть указаны характеристики, позволяющие идентифицировать квартиру. Верховный суд разъяснил, что гражданин вправе в судебном порядке потребовать признания права собственности на квартиру, несмотря на то, что застройщик не заключил с ним договор участия в долевом строительстве (п. 13 обзора от 04.12.13). В пример приведена такая ситуация: гражданин заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры, ее цена и срок заключения основного договора. Также гражданин якобы предоставил заем застройщику по цене квартиры (фактически оплатил ее). Дом был введен в эксплуатацию, но зарегистрировать право собственности на квартиру гражданин не мог, потому что у него не было договора участия в долевом строительстве. Тогда он в суде добился признания права собственности на квартиру. Суд указал, что фактически ответчик привлекал деньги граждан для строительства жилого дома, поэтому спорные правоотношения должны регулироваться законом № 214-ФЗ . Нормы этого закона направлены на защиту более слабой стороны отношений — дольщиков, и лишение их результатов оплаченных ими строительных работ из-за неправильного оформления отношений противоречит цели и смыслу данного закона. Правда, нужно учитывать, что в этом деле суд принял во внимание, что истец фактически уже получил квартиру и проживал в ней. Это важный момент: во-первых, передаточный акт является одним из документов, которые выступают основанием для регистрации права собственности дольщика (ч. 2, 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, передача квартиры — обязательное условие для подачи иска о признании права собственности на нее (п. 58 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22).

Мой застройщик работал по «серым» схемам, и в результате я смог оформить квартиру в собственность только через суд. К тому же срок окончания строительства сильно затянулся по сравнению с обещанным в договоре. Я могу как-то наказать застройщика рублем?

Да, вы можете взыскать неустойку и возмещение морального вреда.* Закон № 214-ФЗ устанавливает обязанность застройщика, который нарушил предусмотренный в договоре срок передачи квартиры дольщику, выплатить ему неустойку. По общему правилу ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России, которая действовала на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день просрочки. Но если дольщик — гражданин, то застройщик должен заплатить эту неустойку в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). То, что в вашем случае не был заключен полноценный договор участия в долевом строительстве, не препятствует этой возможности — раз вы добились регистрации права собственности через суд, значит, суд признал, что в действительности имели место отношения по долевому строительству. В таком случае суды применяют нормы закона № 214-ФЗ, в том числе о взыскании неустойки (п. 8 обзора от 04.12.13). Кроме того, привлечение застройщиком денежных средств граждан в долевое строительство не теми способами, которые указаны в законе № 214-ФЗ, считается нарушением прав потребителя, и вы можете потребовать за это компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 8 обзора от 04.12.13). Причем сейчас стала встречаться практика компенсации морального вреда не в символических, а во вполне ощутимых размерах — например, в размере 50 тыс. рублей (см. п. 28 обзора от 04.12.13). Также, если застройщик не удовлетворит ваши требования добровольно, суд может взыскать с него штраф в размере половины той суммы, которую взыщет в вашу пользу (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1)".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль