Согласно п.1 Постановления правительства Волгоградской области

205

Вопрос

Согласно п.1 Постановления правительства Волгоградской области от 18.09.2012г. № 380-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011г. № 469-п "об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Объект был введен в эксплуатацию 30.07.2013г. по истечении трехлетнего срока, администрация (Арендодатель) произвела перерасчет арендной платы. Однако период перерасчета арендной платы Арендодатель посчитал с 16.09.2013г. т.е с момента государственной регистрации права собственности на нежилое здание. Мы считаем, что Арендодатель руководствуясь вышеуказанными Постановлениями, должен был произвести перерасчет арендной платы с 30.07.2013г. с момента получения Арендатором разрешения на ввод в эксплуатацию. Более того, считаем что произведенный Арендодателем расчет размера арендной платы на последующие годы до 2062 года из ходя из кадастровой стоимости противоречит ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ от 16.07.2009 № 582. Вопрос: Чья позиция в данном споре соответствует нормам действующего законодательства.

Ответ

: Перерасчет арендной платы должен осуществляться с момента с ввода объекта в эксплуатацию, т.к. именно момента ввод в эксплуатацию является основанием для изменения фактических целей использования земельного участка (см. Постановление 1 ААС от 16.09.2013 № А43-25125/2012, Постановление ФАС УО от 06.12.2012 № А76-24922/2011).

 

Размер арендной платы может определяться одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582), в т.ч. на основании кадастровой стоимости земельных участков. Однако учитывая п. 9 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 условия договора аренды на будущий период не может быть произведено в твердой сумме, а подлежит указанию в процентном соотношении к кадастровой стоимости (см. Постановление 6 ААС от 14.03.2010 № А37-1522/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

"Каким образом определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации«; далее — постановление № 582):

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов и аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.*

Вместе с тем, земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос. К примеру, постановление правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП в редакции от 10 октября 2013 г. «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление № 273-ПП).

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и расположены за его пределами, определяется для участков, расположенных (п. 2.1 постановления № 273-ПП):

  • в России — в соответствии с приложением 1 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка);
  • за ее пределами — на основании отчета независимого оценщика.

Также постановление № 273-ПП определяет порядок установления арендной платы при строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Как разъясняет Минэкономразвития России, арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23-3010).

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Вместе с тем если стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, то с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не может приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. № 9069/11).

Нужно иметь в виду, что предельный размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства любых объектов с предварительным согласованием места их размещения, составляет 2 процента от кадастровой стоимости. Это правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Такую правовую позицию содержит постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10782/13".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.