Организация арендует земельный участок у КУГИ

545

Вопрос

Организация арендует земельный участок у КУГИ . ЗУ в собственности города Срок аренды – 49 лет. Вид разрешенного использования – под производственный участок, код вида деятельности 11.4. Договором предусмотрено право Арендодателя на одностороннее изменение арендной платы в связи с изменением вида деятельности Арендатора. В течение срока действия договора Арендодатель направил ГУИОН на обследование земельного участка. ГУИОН провел обследование земельного участка без участия арендатора, и поставил код 18 применительно ко всей территории земельного участка (в связи с невозможностью доступа на участок) На основании данных ГУИОН Арендодатель вручил Арендатору Уведомление об изменении арендной платы, арендная плата в квартал существенно увеличилась. Арендодатель через месяц заказал повторное обследование земельного участка ГУП ГУИОН, предоставил Арендодателю новые результаты обследования. На основании новых данных от Арендатора КУГИ направил повторное (в течение года) уведомление об изменении арендной платы. Арендная плата существенно не снизилась, поскольку в ведомости инвентаризации присутствовал код 18 ((в связи с невозможностью доступа в часть помещений на участке) Ни первое, ни второе уведомление не были зарегистрированы в Росреестре. Арендатор не признал ни первое, ни второе уведомление об одностороннем увеличении размера арендной платы обоснованным, продолжал платить по прежней ставке, КУГИ обратилось в суд с требованием о принудительном взыскании суммы задолженности и пени. Арендатор придерживается позиции, что ни первое, ни второе уведомление не породило правовых последствий ввиду необоснованности расчетов ГУИОН, отсутствии государственной регистрации уведомлений, и повторного направления уведомления в течение года. КУГИ придерживается позиции, что произошло изменение вида деятельности Арендатора, подтверждаемое результатами обследования ГУИОН. Существует ли возможность опровергнуть результаты расчетов ГУИОН в ходе судебного процесса, и какие доказательства могут быть приняты/неприняты судом с учетом судебной практики?

Ответ

: Общество вправе оспаривать результаты инвентаризационной ведомости составленной ГУИОН (см.Постановление ФАС СЗО от 26.03.2014 № А56-20547/2013).

 

В соответствии с п.2.8 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее — ГУП «ГУИОН»). В связи с этим, КУГИ вправе руководствоваться инвентаризационной ведомостью составленной ГУИОН при определении размера арендной платы в случае изменения функционального назначения земельного участка, что подтверждает и судебная практика (см. Постановления 13 ААС от 15.02.2011 № А56-25041/2010, от 24.01.2014 № А56-31492/2013, от 21.04.2014 № А56-42677/2013, от 20.05.2014 № А56-66460/2013).

Довод арендатора о том, что уведомление о повышении арендной платы не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не подлежит применению может быть отклонен судом. В частности, в Постановление ФАС СЗО от 28.12.2011 № А56-14993/2011 что изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате изменения вида деятельности арендатора не является в данном случае изменением условия договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем, данные уведомления не подлежат государственной регистрации.

Однако в рассматриваемом случае, общество вправе оспаривать результаты инвентаризационной ведомости составленной ГУИОН. В частности, в Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2014 № А56-20547/2013 суд признал недействительным уведомления КУГИ об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, поскольку ведомость инвентаризации составлена в отсутствие представителя общества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы<...>

"3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Пример из практики: суд указал, что изменение размера арендной платы в соответствии с порядком ее определения, установленным в договоре, является не изменением условий договора, а исполнением заключенного договора*

Между сторонами 15 ноября 1999 года был заключен договор аренды в отношении объекта культурного наследия, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы был установлен распоряжением мэра Москвы. В соответствии с договором при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором. Письмом от 28 июня 2003 года арендодатель направил обществу предложение об изменении договора в части увеличения с 1 июля 2003 года арендной платы. С изменением названного условия договора арендатор согласился. Письмом от 30 августа 2007 года арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 1 сентября 2007 года арендной платы, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28 июня 2003 года, допущена ошибка. Арендатор с увеличением арендной платы не согласился и продолжал ее вносить в прежнем размере, что послужило основанием для обращения в суд.

Как указал Президиум ВАС РФ, изменение размера арендной платы письмом от 30 августа 2007 года представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о размере арендной платы, в соответствии с которым арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы. Исполнение указанного условия договора не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации. В данном случае арендодатель исправил допущенную им в 2003 году ошибку в расчете суммы арендной платы и привел расчет в соответствие с упомянутым распоряжением мэра Москвы (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204).

Совет (166,784)

Для минимизации рисков резкого увеличения суммы арендной платы без согласия арендатора последнему рекомендуется не включать в договор условия об установлении механизма определения размера арендной платы на основании актов государственных органов.

В то же время при аренде государственного или муниципального имущества подобные пункты в договоре прописываются практически всегда, поскольку в этих случаях применяются особые правила предоставления имущества в аренду. Чаще всего предоставление государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется по регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.