Наше предприятие РИФ передало в управлении дочернему предприятию ООО недвижимое имущество

173

Вопрос

Наше предприятие РИФ передало в управлении дочернему предприятию ООО « недвижимое имущество. Сделка была оформлена соглашением о сотрудничестве, в рамках которого были заключены агентские договоры и договоры аренды. На сегодняшний день стал вопрос о передаче имущества путем заключения договора доверительного управления. Вопрос: Какие преимущества имеет договор управления имущества перед договором комиссии и агентским договором?

Ответ

: Преимущества различных видов договоров, которые предполагают действие исполнителя в пользу заказчика, в том числе договор доверительного управления имущества, зависят от конкретных обстоятельств ситуации. Сравнительные характеристики договоров комиссии, агентирования и поручения Вы найдете в рекомендации ниже.

 

Договор доверительного управления имуществом, в отличие от посреднических договоров (поручение, комиссия, агентирование), определяет, что:

1) доверительный управляющий действует от собственного имени (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ);

2) доверительный управляющий может совершать в отношении имущества не только сделки и юридические действия, но и фактические действия с имуществом, переданным в доверительное управление. Перечень сделок, которые доверительный управляющий вправе совершить в отношении имущества, охватывает практически весь перечень полномочий собственника имущества без перехода права собственности на имущество к доверительному управляющему (пункты 1, 2 статьи 1012 ГК РФ);

2) в обычных случаях доверительным управляющим может быть либо юридическое лицо, либо ИП. Физическое лицо, которое не обладает статусом индивидуального предпринимателя, управлять имуществом учредителя управления не может, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 1015, 1026 ГК РФ);

3) срок договора не может превышать 5 лет (пункт 2 статьи 1016 ГК РФ);

4) доверительный управляющий не просто несет ответственность за свои действия в отношении имущества, переданного в доверительное управление, а не проявив должной заботливости, обязан возместить учредителю управления или выгодоприобретателю стоимость имущества и убытки (статья 1022 ГК РФ);

5) выгодоприобретателем по договору доверительного управления может быть не только учредитель управления, однако в таком случае в договоре доверительного управления нельзя будет установить доход выгодоприобретателя в твердой денежной сумме (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ; Определение ВАС РФ от 23.11.2007 № 15320/07).

Для учредителей управления самым основным преимуществом договора доверительного управления можно назвать именно обособление имущества, переданного в доверительное управление, от любого другого имущества как учредителя управления, так и доверительного управляющего. Данное имущество отражается на отдельном балансе у доверительного управляющего, обслуживается отдельным расчетным счетом и не может быть взыскано по долгам учредителя управления, за исключением случая банкротства (статья 1018 ГК РФ).

Следует отметить, что в пункте 23 Информационного письма от 17.11.2004 № 85 Президиум ВАС РФ указал, что учитывая специфику правового режима недвижимого имущества, для совершения сделок в отношении недвижимости между посредником и клиентом следует заключить договор поручения, а не договор комиссии.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Комиссия, агентирование, поручение: преимущества и риски разных видов договоров для посредника.

«Работа с организациями-заказчиками — основной источник дохода для любого посредника. Соответственно, если для клиента (комитента, принципала, доверителя) важен результат посреднического договора (посредник заключил сделку с третьим лицом, выполнил какие-либо фактические действия и т. п.), то для посредника важно получить вознаграждение за свои услуги.

Отношения посредничества оформляются одним из трех видов договоров: комиссия, агентирование, поручение. Договоры существенно отличаются друг от друга. Например, есть различия в предмете договора, правовом статусе посредника, порядке отказа от исполнения обязательства.

Какие действия может совершать посредник в рамках разных видов посреднических договоров

Прежде чем заключить один из договоров, посредник должен оценить свои возможности. То есть понять, какие именно действия он планирует выполнить в рамках договора*:

  • совершить для клиента только юридические действия или же и действия иного рода (фактические);
  • заключить в интересах клиента только одну сделку или же целый ряд сделок.

Для каждого из трех видов посреднических договоров закон устанавливает конкретный перечень действий, которые может выполнять посредник. Поэтому для разных видов посреднических услуг лучше подходят разные виды договоров*.

Основной вывод: если клиент поручает посреднику совершить одну или несколько сделок с третьим лицом, нужно воспользоваться договорами комиссии или поручения.

Пример выбора договора комиссии или поручения

Клиент поручает посреднику заключить договор поставки с третьим лицом. Предмет договора — конкретная вещь. Отношения носят разовый характер: клиент не намерен в будущем работать через посредника. В таком случае уместнее заключить с клиентом договор комиссии или поручения.

Если посредник обязался совершить сделки и (или) иные юридические действия (представительство в суде, действия патентного поверенного и т. д.), то имеет смысл заключить договор поручения. Договор комиссии в такой ситуации заключить нельзя, поскольку комиссионер вправе совершать в интересах клиента только сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Внимание! (167,527) Президиум ВАС РФ указал несколько конкретных случаев, когда с посредником не стоит заключать договор комиссии*.

Не стоит заключать договор комиссии, если:

1. Договор направлен на получение задолженности (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»; далее — информационное письмо № 85)*. Если предмет договора — получение посредником долга от третьего лица в пользу клиента, то нужно заключить договор поручения, а не комиссии.

Так, лицо А. должно лицу B. денежную сумму. Предположим, лицо B. захочет вернуть свой долг через посредника. Если в данном случае лицо B. и посредник заключат договор по взысканию денежной суммы от имени посредника с лица А., то такой договор не будет считаться договором комиссии. Ведь взыскание задолженности — это не сделка, а иное юридическое действие. Между тем предметом договора комиссии могут быть только сделки.

Вместе с тем, это не влечет за собой автоматическое признание такого договора недействительным. Суд может переквалифицировать заключенный договор в другой договор (например, агентский) или решить, что заключенный договор является непоименованным. В обоих случаях правила главы 51 Гражданского кодекса РФ применяться не будут. Отношения сторон будут регулироваться либо правилами о другом договоре (в случае переквалификации), либо исключительно условиями заключенного договора (в случае признания его непоименованным).

2. Предмет сделки между посредником и третьим лицом — недвижимое имущество (п. 23 информационного письма № 85)*. В такой ситуации имеет смысл заключить договор поручения, а не комиссии.

Если все же заключить договор комиссии, он будет действительным. Однако комиссионер не сможет самостоятельно исполнить сделку ввиду специфики правового режима недвижимости. Например, посреднику нельзя будет зарегистрировать переход права на недвижимое имущество, поскольку собственником недвижимого имущества является комитент, а не комиссионер (п. 1 ст. 996 ГК РФ). Следовательно, теряется смысл заключения договора комиссии в такой ситуации.

Агентский договор необходимо заключить в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических.

Пример выбора агентского договора

Клиент намерен реализовать произведенный товар, но нет конкретного покупателя. В таком случае организация заключает агентский договор с посредником (агентом). В обязанности агента могут входить*:

  • маркетинговые исследования;
  • реклама товара;
  • поиск покупателя;
  • заключение договора купли-продажи товара с покупателем.

В данном примере лишь заключение договора купли-продажи — юридическое действие, все остальные — фактические.

Сколько клиентов выбрать для работы: преимущества и риски в договорах комиссии, агентирования, поручения

Важнейший вопрос для посредника: с каким количеством клиентов работать. Правда ли, что чем больше заказчиков, тем лучше? Влечет ли это дополнительные риски и дополнительные сложности в работе юриста?

Универсального ответа на эти вопросы нет. Можно придерживаться различной тактики при ведении посреднической деятельности*:

  • работать с несколькими клиентами и заключать договоры с каждым из них;
  • работать с одним клиентом и заключать с ним множество посреднических договоров;
  • работать с одним клиентом или с небольшим количеством клиентов и заключать с каждым один или несколько договоров.

Разумеется, на практике количество клиентов зависит от самых разных факторов: стратегии развития организации, сферы деятельности, наличия конкуренции и т. д. Однако юрист может представить руководству четкое описание рисков и возможностей, которые возникают при работе с разным количеством клиентов.

У кого из сторон посреднического договора возникают права и обязанности по сделкам с третьими лицами

Клиент может действовать*:

  • либо от своего имени,
  • либо от имени посредника.

Это важнейший критерий для выбора посреднического договора. Практическое значение состоит в том, у кого (у посредника или у его клиента) возникают права и обязанности по сделке с третьим лицом и кто несет ответственность по этой сделке.

Предположим, организация-изготовитель работает через посредника. Цель посреднического договора — сбыть какой-либо товар. Посредник заключает договор купли-продажи с третьим лицом в интересах клиента. К кому будет предъявлять претензии третье лицо, если по договору купли-продажи посредник передаст товар ненадлежащего качества?

Ответ зависит от того, у кого первоначально возникли права и обязанности по договору купли-продажи — у клиента или у посредника.

Пример из практики: поскольку стороной по сделке с третьим лицом является доверитель, суд не взыскал неосновательное обогащение с поверенного

Государственное унитарное предприятие «У.» (покупатель) заключило с общественной организацией «С.» (продавец) договор купли-продажи скульптурной композиции. Покупатель перечислил продавцу денежные средства, но товар не получил.

По этой причине предприятие «У.» предъявило к продавцу иск о взыскании неосновательного обогащения.

Суд не удовлетворил требования истца. Аргументация: общественная организация осуществляла деятельность по договору поручения. Она выступала в роли поверенного, доверителями были физические лица. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 971 ГК РФ). Следовательно, общественная организация не является стороной спорных правоотношений и не должна выступать в роли ответчика (постановление ФАС Уральского округа от 4 марта 2008 г. № Ф09-1059/08-С5 по делу № А07-2809/2007).

Пример из практики: поскольку стороной по сделке с третьим лицом является комиссионер, суд взыскал неосновательное обогащение с посредника

ООО «Д.» (покупатель) заключило с ООО «Л.» (поставщик) договор поставки лесоматериалов. ООО «Д.» перечислило поставщику в качестве предоплаты денежные средства. Однако покупатель не получил товар и потребовал вернуть деньги.

По этой причине ООО «Д.» предъявило к ООО «Л.» иск о взыскании неосновательного обогащения.

ООО «Л.» привело следующий довод в свою защиту: оно заключило договор комиссии с ООО «У.» и действовало в качестве комиссионера. По мнению ООО «Л.», задолженность возникла не у него, а у его комитента (ООО «У.»). Поэтому надлежащий ответчик в данном споре — комитент.

Суд отклонил довод ООО «Л.». По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). В данном случае ООО «Л.» являлось комиссионером, а ООО «Д.» — третьим лицом. Следовательно, иск должен предъявляться к посреднику, а не к его клиенту (ООО «У.»).

Поскольку ответственность возникла у комиссионера (ООО «Л.»), суд взыскал с него деньги в пользу истца (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7686/2010-АК по делу № А50-5622/2010 оставлено без изменения постановлением ФАС Уральского округа от 29 ноября 2010 г. № Ф09-9636/10-С5).

Можно ли в договоре комиссии предусмотреть, что ответственность по обязательствам перед третьими лицами несет комитент, а не комиссионер (131,2639)

Нет, нельзя.

Поскольку комиссионер заключает сделку от своего имени, права и обязанности по этой сделке возникают у него во всех без исключения случаях (п. 2 информационного письма № 85).

Какую ответственность несет клиент при нарушении договоров комиссии, агентирования, поручения

Закон устанавливает несколько общих оснований ответственности клиента (т. е. одинаковых для всех видов посреднических договоров). У клиента возникает ответственность, если он нарушает одну из своих обязанностей*:

  • возместить расходы, понесенные посредником при исполнении поручения (п. 2 ст. 975,ст. 1001 ГК РФ);
  • выплатить посреднику вознаграждение (п. 1 ст. 972, п. 1 ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). Клиент обязан выплатить награду даже в случае, когда третье лицо не исполнило сделку, заключенную через посредника. Ведь по общему правилу (т. е. если иное не предусмотрено договором) посредник отвечает лишь за действительность заключаемых сделок, а не за их исполнимость третьим лицом.

Пример из практики: суд решил, что размер и порядок выплаты вознаграждения по договору поручения не зависит от результата действий поверенного

Унитарное предприятие «О.» (доверитель) заключило с некоммерческим партнерством «А.» (поверенный) договор поручения, направленный на осуществление ряда юридических действий. В частности, поверенный обязался подписать с налоговой инспекцией акты сверки расчетов. Стороны установили, что оплата услуг поверенного производится по частям в зависимости от совершения тех или иных юридических действий.

Некоммерческое партнерство «А.» выполнило все обязанности, однако унитарное предприятие «О.» не выплатило часть вознаграждения. По этой причине поверенный предъявил иск о взыскании долга в размере невыплаченной награды.

Довод ответчика: истец исполнил обязательство ненадлежащим образом, поскольку акты сверки расчетов, подписанные поверенным от имени доверителя, имеют расхождения по налогам.

Суд не согласился с приведенным доводом. По договору поверенный обязался совершить юридические действия — подписать акты сверки расчетов (п. 1 ст. 971 ГК РФ). Причем выплата вознаграждения не зависела от согласия налоговой инспекции с содержанием этих актов. Следовательно, доверитель обязан заплатить поверенному вознаграждение в полном размере. В итоге суд удовлетворил требование истца (постановление ФАС Центрального округа от 4 июня 2007 г. по делу № А64-4364/06-7).

Практика судов по данному вопросу единообразна (см. п. 3 информационного письма № 85).

Стоит отметить, что закон устанавливает некоторые дополнительные обязанности клиента по договору поручения. Так, доверитель должен выдать поверенному доверенность (п. 1 ст. 975 ГК РФ) и обеспечить его средствами, необходимыми для исполнения поручения (абз. 3 п. 2 ст. 975 ГК РФ). Однако нарушение таких обязанностей, как правило, свидетельствует об отмене поручения еще до того, как поверенный приступил к его исполнению. Поэтому к отношениям сторон будут применяться правила об одностороннем отказе доверителя от исполнения договора поручения. Если же договор не прекратился, поверенный исполнил свои обязательства и при этом доверитель не выплатил необходимые средства, то клиент будет нести ответственность перед посредником. Однако в таком случае суды, как правило, аргументируют возникновение ответственности тем, что доверитель не возместил посреднику понесенные расходы. Лишь изредка суды могут указать на то, что клиент нарушил также и обязанность по выплате необходимых средств.

Пример из практики: суд взыскал с доверителя задолженность, поскольку тот не возместил поверенному понесенные издержки, а также не обеспечил его необходимыми средствами

Федеральное государственное предприятие «В.» (доверитель) заключило с ЗАО «Э.» (поверенный) договор поручения. Поверенный обязался от имени и за счет доверителя оплачивать коммунальные услуги в нескольких зданиях и помещениях.

ЗАО «Э.» исполнило обязательства за свой счет: рассчиталось по оплате коммунальных услуг. Доверитель от поручения не отказался, принял отчеты посредника без каких-либо возражений, однако денежные средства поверенному не перечислил. ЗАО «Э.» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.

Суд решил, что доверитель нарушил правила пункта 2 статьи 975 Гражданского кодекса РФ:

  • не возместил поверенному понесенные издержки;
  • не обеспечил поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

В итоге суд взыскал с ответчика сумму задолженности по договору поручения (постановление ФАС Московского округа от 14 декабря 2010 г. № КГ-А40/15388-10-П по делу № А40-9278/09-131-102).

Следовательно, при нарушении доверителем обязанности выдать доверенность и выплатить необходимые средства ответственность у клиента наступает крайне редко. Это означает, что посреднику не стоит выбирать посреднический договор в зависимости от того, какую ответственность будет нести клиент в случае нарушения обязательства. Основания ответственности, установленные законом, фактически одинаковы для любого клиента.

Какие последствия влечет односторонний отказ клиента от исполнения посреднического договора

Клиент вправе отказаться от любого посреднического договора. Исключением является лишь срочный договор агентирования (т. е. заключенный на определенный срок). По общему правилу такой договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке (ст. 1010 ГК РФ).

В случае отказа клиента от посреднического договора нарушаются интересы посредника. Так, посредник лишается работы и возможности получить всю сумму агентского вознаграждения. Поэтому закон обязывает клиента*:

  • либо возместить посреднику понесенные расходы и выплатить вознаграждение за сделки (иную работу), совершенные до прекращения договора, — при отказе клиента от исполнения бессрочного договора комиссии (п. 2 ст. 1003 ГК РФ), бессрочного договора агентирования, а также договора поручения, по которому поверенный не действует в качестве коммерческого представителя (п. 1 ст. 978 ГК РФ);
  • либо возместить посреднику все убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду) — при отказе клиента от исполнения срочного договора комиссии (п. 1 ст. 1003 ГК РФ) илидоговора поручения, по которому поверенный действует в качестве коммерческого представителя (п. 2 ст. 978 ГК РФ).

Когда клиент отказывается от исполнения договора, он обязан распорядиться своим имуществом, которое находится у посредника. Законом такое правило установлено лишь в отношении договора комиссии (п. 2 ст. 1003 ГК РФ). Однако в тексте других посреднических договоров можно (и нужно) предусмотреть данную обязанность клиента.

Срок для распоряжения имуществом устанавливается конкретным договором. Если в договоре нет подобного условия, клиент обязан распорядиться имуществом незамедлительно. Если он этого не сделает, посредник вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной цене (законом эти правила установлены лишь для договора комиссии — п. 3 ст. 1003 ГК РФ). Вырученную от продажи сумму необходимо передать клиенту.

Внимание! (167,528) Даже если клиент отменил поручение, у посредника остаются обязанности перед клиентом.

Посредник продолжает действовать в интересах клиента до тех пор, пока клиент не распорядится своим имуществом (если это имущество находится у посредника). По указанию клиента необходимо либо возвратить имущество обратно, либо передать его третьему лицу. Если не исполнить указание клиента, то у посредника может возникнуть ответственность.

Пример из практики: суд взыскал с посредника долг и проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку посредник не исполнил указание клиента

Департамент строительства Краснодарского края (далее — Департамент) заключил с муниципальным унитарным предприятием «Д.» договор на исполнение функций государственного заказчика. Во исполнение договора Департамент передал предприятию «Д.» денежную сумму, но через несколько месяцев отказался от исполнения договора и распорядился денежными средствами.

Посчитав, что предприятие «Д.» не исполнило свои обязанности, Департамент обратился с иском о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд решил, что стороны заключили между собой агентский договор по модели договора комиссии. Департамент (принципал) отказался от исполнения агентского договора и отменил данное агенту поручение (ст. 1010 ГК РФ). При этом суд применил правила об отмене комиссионного поручения (ст. 1003 ГК РФ). По мнению суда, Департамент исполнил свою обязанность — распорядился своим имуществом, находящимся в ведении посредника (п. 3 ст. 1003 ГК РФ). А именно: предписал передать имущество третьему лицу.

Предприятие «Д.» имущество не передало. Кроме того, ответчик не воспользовался правом сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно выгодной для комитента цене (п. 3 ст. 1003 ГК РФ). Поскольку ответчик не исполнил указание клиента, суд удовлетворил требования истца (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2005 г. № Ф08-350/2005).".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль