К сожалению, так и не поняли необходимо ли расторгать или нет договор аренды и чем это для нас чревато

87

Вопрос

К сожалению, так и не поняли необходимо ли расторгать или нет договор аренды и чем это для нас чревато. Изменена лишь была категория уже сформированного земельного участка. При этом указанный перевод никак не повлиял на имущественные отношения - рассматриваемый земельный участок по-прежнему находится в собственности РФ. И существуют сомнения относительно расторжения текущего договора аренды и заключения нового договора (позиция Росимущества), т.к. это возможно только по конкурсу. Перевод был осуществлен по нашей инициативе и именно для капитального строительства базы отдыха. В настоящий момент на участке есть рекреационная инфраструктура, возведенная нами и отраженная в Проекте освоения лесов, планах застройки, программах развития района т.п. И мы склоняемся к тому, что расторгать договор не обязаны. В подтверждение нашей позиции есть письмо Минэкономразвития России от 04.05.2011 № Д23-1876 о подобной нашей ситуации, но, к сожалению, большего материала по описанной ситуации не нашли и присланный ответ эксперта, к сожалению, также окончательно не внес ясности.

Ответ

: В письме Минэкономразвития России от 04.05.2011 № Д23-1876 приведены разъяснения, что при перевод участка из земель лесного фонда в земли особо охраняемых территорий и объектов не влияет на имущественные отношения, происходит только смена лица, осуществляющего полномочия собственника. Высказана также позиция, что в данном случае между обществом и Росимуществом должно было быть заключено дополнительное соглашение о замене в договоре аренды агентства лесного хозяйства Росимуществом. При этом данная замена, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, не должна была повлечь для арендатора каких-либо отрицательных последствий, связанных с прекращением права аренды. Данные разъяснения учитываются в т.ч. и судебной практикой. Так, в решении АС Кемеровской области от 31.07.2012 № А27-10101/2012 суд отказал департаменту лесного комплекса в иске к арендатору о расторжении договора аренды по причине изменения категории арендуемого земельного участка, т.к. согласно пункту 4 статьи 5 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется. Однако следует отметить, что встречается и противоположная судебная практика (см. Постановление ФАС ЗСО от 30.11.2009 № А02-1271/2008).

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС ЗСО от 30.11.2009 № А02-1271/2008

«Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды земельного участка от 30.03.2006 N 187, заключенным на основании постановления администрации «Майминский район» от 27.03.2006 N91, ООО «Катунское» приняло от администрации «Майминский район» в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 5 гектар, с кадастровым номером: 04:01:01 13 08:48, для сельскохозяйственного производства.

Подписанное 15.06.2007 между ООО «Катунское» и администрацией «Майминский район» соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2007 N187 признано незаключенным решением Арбитражного суда Республики Алтай от 21.07.2008 по делу NА02-970/2007.

На основании Федерального закона от 22.07.2005 N116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», положения «О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Республике Алтай», утвержденным Приказом РосОЭЗ от 22.02.2007 NП/0020, между Правительством Российской Федерации, Правительством Республики Алтай, администрациями «Майминский район» и «Чемальский район» было подписано Соглашение от 02.03.2007 N2766-ГГ/Ф7 о создании на территориях муниципальных образований «Майминский район» и «Чемальский район» особой экономической зоны туристско-рекреационного типа.

Дополнительным соглашением от 30.04.2008 N5938-ЭН/Ф7 определены границы особой экономической зоны, в состав которой вошел земельный участок с кадастровым номером 04:01:01 13 08:0048, площадью 5,03 га, арендуемый обществом по договору от 30.03.2006 N187.

Функции по оказанию государственных услуг, правоприменительные функции в сфере управления особыми экономическими зонами, контроль за выполнением соглашений об осуществлении туристско-рекрационной деятельности возложены на ТУ ФАУОЭЗ с осуществлением полномочий по управлению и распоряжению по согласованию с Агентством земельными участками в пределах территории особой экономической зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ТУ ФАУОЭЗ в целях исполнения подписанных Соглашения от 02.03.2007 N2766-ГГ/Ф7 и дополнительного соглашения от 30.04.2008 N5938-ЭН/Ф7 при наличии предоставленных полномочий по распоряжению земельными участками, вошедшими в особую экономическую зону, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что включение спорного земельного участка в состав особой экономической зоны является основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 30.03.2006 N187 в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь ООО «Катунское» оспорило действительность дополнительного соглашения от 30.04.2008 N5938-ЭН/Ф7 в части включения в состав особой экономической зоны земельного участка с кадастровым номером 04:01:01 13 08:0048, сославшись на совершение этой сделки в нарушении требований действующего законодательства и прав общества, как арендатора земельного участка.

Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования ТУ ФАУОЭЗ, исходили из того, что спорный земельный участок был переведен в иную категорию земель в порядке, установленном частью 3 статьи 10 Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», и в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации ТУ ФАУОЭЗ в силу закона перешли полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.*

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что существенное изменение обстоятельств выразилось вхождением спорного земельного участка в организованную особую экономическую зону туристско-рекрационного типа, повлекшим изменение категории земельного участка, что не позволяло сохранить правоотношения по предоставлению этого земельного участка в пользование на условиях аренды для сельскохозяйственного производства.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 30.03.2006 N 187 стороны не могли предвидеть создание на территориях муниципальных образований «Майминский район» и «Чемальский район» особой экономической зоны туристско-рекрационного типа. Передача арендованного земельного участка в особую экономическую зону не зависела от воли сторон по договору аренды.

Материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка от 30.03.2006 N 187.

Указанные обстоятельства не опровергнуты обществом.

Таким образом, является обоснованным вывод судебных инстанций о существенном изменении обстоятельств.

Арбитражный суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора аренды земельного участка, не допустив нарушений норм действующего законодательства".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль