Организация арендует на долгосрочной основе с 2008 года земельный участок, относящийся к категории "земли лесного фонда" рекреационного назначения

103

Вопрос

Организация арендует на долгосрочной основе с 2008 года земельный участок, относящийся к категории "земли лесного фонда" рекреационного назначения. Собственником земель лесного фонда является Российская Федерация. Соответственно, арендодателем по договору является РФ в лице территориального уполномоченного органа. В нашем случае это соответствующая служба природопользования субъекта РФ. На земельном участке возведены временные сооружения (объекты рекреационного назначения) арендатора. Недавно земельный участок согласно установленной законодательной процедуре был переведен по инициативе арендатора в категорию особо охраняемых территорий и объектов для рекреационных целей (размещение базы отдыха). Собственником земельного участка осталась Российская Федерация, но теперь арендодателем выступать будет территориальное Росимущество, т.е. меняется наименование арендодателя. Стоимость арендных платежей скорее всего также изменится. Вопрос: необходимо ли расторгать действующий договор аренды и заключать новый договор? Можно ли заключать новый договор вне конкурса в данной ситуации? По понятным причинам заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по конкурсу нас вряд ли интересует. Или нам нужно будет заключать Дополнительное соглашение к действующему договору?

Ответ

: С изменением категории земельного участка фактически изменились существенные условия договора — его предмет, в связи с чем, требуется внесение изменений в договор. Однако в рассматриваемом случае, возможно проведение аукциона. Так, заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении категории участка может быть расценено как действия, направленные на обход процедур торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов (базы отдыха), в связи с чем данное соглашение может быть признано недействительным. Заинтересованные лица могут расценить, что данное соглашение ставит арендатора в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, т.к. предоставляет право на земельный участок для строительства без проведения аукциона (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № А35-765/2012, Постановление ФАС ВВО от 03.04.2014 № А79-6169/2012, Постановление ФАС МО от 24.04.2014 № А41-33495/2013, Постановление ФАС ВВО от 03.04.2014 № А79-6169/2012, Постановление ФАС ЦО от 01.11.2013 № А35-12447/2012).

 

Кроме того следует отметить, что Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

"Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.*

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов. А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды. Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Вместе с тем, помимо специальных правил заключения договоров аренды на торгах, существуют особые правила заключения таких сделок без торгов. В частности, земельное законодательство устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель осуществляется с проведением работ по их формированию (ст. 30 Земельного кодекса РФ):

  • без предварительного согласования мест размещения объектов;
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельного участка без торгов с предварительным согласованием места размещения объекта регулируют статьи 30–32 Земельного кодекса РФ. Они детально регламентируют последовательность действий уполномоченного органа.

При этом заключить договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору будет предоставлена в пользование только его часть, можно только после предварительного проведения кадастрового учета этой части земельного участка. Это правило следует из абзаца 6 пункта 9 постановления № 73″.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.